|
Лучшая защита — падение |
Первичный недорост
Спад деловой активности, связанный с майскими праздниками, в первую очередь коснулся рынка первичной недвижимости. Так, по сведениям Юлии Гераськиной, директора отделения "На Ленинском" управления новостроек компании "Миэль-недвижимость", в первой половине месяца было совершено 39% всех майских сделок по московским новостройкам. Тем не менее, по словам заместителя гендиректора "Первой ипотечной компании" Даромира Обуханича, рост объема продаж и рост цен даже превысили аналогичные показатели мая прошлого года. Он отмечает, что весной, в апреле, сработал отложенный спрос, кроме того, активизировались новые покупатели. Юлия Гераськина солидарна с представителем компании ПИК: "Во второй половине месяца, с возвращением москвичей к обычному деловому ритму, реализация по всем объектам столицы и Подмосковья заметно увеличилась. Темпы продаж с середины месяца и по сей день превышают апрельские показатели".
Что же касается среднемесячных показателей рынка новостроек Москвы, то, как говорит Ирина Егорова, маркетолог "Инком-недвижимости", они в мае существенно не изменились. Средний прирост цен остался на прежнем уровне — 0,8%. Правда, аналитики отмечают, что, в отличие от предыдущего месяца, в мае отрицательной динамики цен не наблюдалось ни в одном округе. Как и в апреле, лидерами в росте средней стоимости метра площади стали Западный административный округ, где она составляла $2041, и Центральный — $2907 (жилье в этих округах подорожало на 2,3% и 1,75% соответственно). Аналитическая служба "Корпорации МИАН" отмечает, что 46% продаж на первичном рынке Москвы в мае пришлись на панельные дома, остальное — это кирпич и монолит.
Первичный рынок элитной недвижимости, по отзывам риэлтеров, в прошлом месяце показал неплохую динамику. В частности, на строящихся объектах "Авгур Эстейт", по словам коммерческого директора компании Виктора Козлова, цены за месяц выросли в среднем на $200, то есть почти на 4%. Например, средняя цена "первички" в Хамовниках — одном из самых дорогих районов столицы, по информации "Авгур Эстейт", увеличилась на 2,3%, с $7730 до $7908 за кв. м. При этом рост цен не был повсеместным: на восьми из рассмотренных 18 объектов стоимость осталась прежней, а на четырех даже снизилась. Снижение цены по объекту объясняется в основном уменьшением предложения наиболее дорогих квартир, которые обычно быстро раскупают, а рост традиционно связан с повышением готовности строящегося объекта.
Спрос на самое дорогое жилье продолжает оставаться не слишком высоким, но стабильным, причем часть сделок по-прежнему имеет инвестиционную мотивацию — доходность элитного сегмента все еще составляет до 15% годовых. По сведениям специалиста отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty Светланы Пучковой, наибольшим спросом при дефиците предложения пользуются квартиры в ценовом диапазоне от $600 тыс. до $1 млн.
Майские каникулы повлияли на продажи в Подмосковье даже в большей степени, чем в Москве. На первую половину месяца пришлось меньше трети всех операций "Миэль-недвижимости" на рынке новостроек. Как следствие, общий прирост цен по Подмосковью в мае 2005 года составил лишь 0,5%. По данным Ирины Егоровой, лидеры продаж — традиционные, это ближайшие к Москве города Балашиха, Красногорск, Люберцы. Они же лидеры в рейтинге роста цен: 1,6%, 1,4% и 1,1% соответственно.
Как говорит Олег Коленьков, руководитель направления новостроек "Корпорации МИАН", в последнее время выросла популярность Щелкова, Железнодорожного, Дедовска, Ивантеевки, Троицка. Эти города расположены чуть дальше от МКАД, но привлекают покупателей относительно низкими ценами на жилье, хорошей экологией, более размеренной жизнью. Тем не менее Щелково — единственный из наиболее продаваемых городов Подмосковья, где цены снизились, хотя и ненамного --всего на 0,1%.
По данным "Корпорации МИАН", доля Подмосковья в общем количестве сделок (Москва и область) увеличилась с 36% в сентябре 2004 года до 47% в мае 2005-го. По словам Олега Коленькова, это в большой степени связано с тем, что сегодня качество строительства в Москве и Подмосковье вышло на одинаково высокий уровень.
Глубинные изменения
По данным независимого аналитика Андрея Бекетова, средняя цена предложения метра площади на столичном рынке типового вторичного жилья в мае — начале июня увеличилась на 1% и составила $2062. Рост цен на квартиры в панельных домах составил 1%, в кирпичных — 0,7 %. Аутсайдером ценового роста среди административных округов, по данным www.arn.ru, в мае, как это ни странно, стал Центральный округ (средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,2%), а лидер здесь — Юго-Запад (+2,1%).
По оценке Руслана Сейт-Люманова, управляющего директора "Миэль-недвижимости", со второй половины апреля и до настоящего момента спрос на жилую недвижимость поступательно растет. Главной тенденцией рынка недвижимости он считает увеличение доли квартир, по которым внесена предоплата,— в мае этот показатель достиг 30-45%. Другая значимая тенденция прошедшего месяца — заметное уменьшение количества дешевых объектов на рынке. На первичном рынке продажи ряд объектов заморожены — до приведения их в соответствие с изменившимися требованиями законодательства, поэтому часть спроса оттуда перешла на вторичный рынок.
По словам Сергея Елисеева, директора департамента маркетинга и рекламы "Инком-недвижимости", с начала года на вторичном рынке наблюдается устойчивый рост цен — 1-2% ежемесячно. Но более важны глубинные изменения — баланс спроса и предложения постепенно приходит к конфигурации 2003 года: объемы предложения снижаются, удельный спрос увеличивается, а сроки экспозиции квартир на рынке сокращаются. По мнению Сергея Елисеева, если нынешняя ситуация сохранится и никаких форсмажорных обстоятельств не возникнет, к началу — середине августа рост цен на "вторичку" может выйти на уровень 3%.
Руслан Сейт-Люманов считает, что поступательный рост цен продолжится до 2006 года. Тем не менее это не исключает осеннего оживления на рынке — это касается как спроса, так и увеличения цен.
По темпам удорожания "вторички" Подмосковье отстает от столицы, однако эксперты отмечают, что относительно мая прошлого года цены в области увеличились в среднем на 7%. При этом наблюдается довольно серьезное сокращение предложения — разница порядка 10%.
Ценовое распределение предлагаемого жилья существенно не изменилось: большую часть квартир можно приобрести по цене от $900 до $1050 за метр площади, а вот предложений со стоимостью квадратного метра более $1550 в мае на подмосковном рынке вообще не было. Менее 1% квартир продаются по цене $450 за метр площади.
При этом самые дорогие квартиры по-прежнему предлагаются на ближнем Западе Московской области. Ненамного отстает от него в ценах ближний Север, занимающий к тому же второе место по количеству квартир в продаже — 29,6% всех предложений в Подмосковье. Самые низкие цены демонстрирует дальний Восток Московской области, ближний же Восток держит лидерство по количеству предложений — 34,6% квартир, выставленных на реализацию в Подмосковье.
Дачные предложения
Как отмечает Марина Жукова, заместитель директора аренды недвижимости "Миэль-недвижимости", в мае произошло незначительное уменьшение арендных ставок в связи с сезонным увеличением предложения в эконом-секторе. Так, средняя стоимость месячной аренды типовой однокомнатной квартиры сейчас составляет $446, двухкомнатной — $578, трехкомнатной — $699. Такая ситуация сохранится до середины июля — потом можно ожидать повышения средней стоимости аренды.
В рейтинге средней стоимости найма квартир лидирует Центральный административный округ — однокомнатная квартира там обходится в сумму от $500 до $8000. По данным "Корпорации МИАН", наибольшее количество дешевых квартир предлагают Юго-Восточный и Южный административные округа. Реже других балует квартирами эконом-класса Северо-Западный округ, и вообще там самое скудное предложение по аренде в целом среди всех округов Москвы.
Этой весной наблюдалось некоторое снижение количества клиентов, которые хотят арендовать жилье в дешевом ценовом сегменте. По мнению Марины Жуковой, это связано с введением в действие миграционного закона и ужесточением правил регистрации в России.
В мае на рынке аренды было довольно много радикально дешевых предложений — это так называемые летние квартиры со стоимостью аренды до $400, которые сдаются на срок от трех до пяти месяцев. Они появляются на рынке каждый год в период с апреля до середины июня. Арендодатели — люди, которые летом уезжают на дачи и сдают свое городское жилье с целью получения дополнительного дохода (да и квартира под присмотром). Дешевизна — прямое следствие краткосрочности аренды. Например, в базе "Миэль-недвижимости" сейчас есть квартира со стоимостью аренды $250, сдающаяся на лето. Наличие таких предложений, конечно, влияет на ситуацию на рынке: средние цены на аренду квартир снижаются, уравновешивается спрос и предложение в сегментах недорогого жилья.
ТАТЬЯНА КОМАРОВА