Деловая жизнь растет в цене

Московский рынок офисов сейчас находится в стадии активного роста. Крупные зарубежные и отечественные компании арендуют площади в строящихся по последнему слову техники офисных центрах класса A. В то же время спрос уже сейчас превышает предложение всего на 5-6%. Когда же будут введены в строй все заявленные объекты, арендные ставки стабилизируются и, возможно, снизятся.

Офисы вытесняют квартиры

С начала этого года офисный рынок Москвы отличается высокой активностью. По данным компании Blackwood, в первом квартале 2005 года было введено в строй 200 тыс. кв. м офисных площадей классов A и B, что на 50 тыс. кв. м. больше, чем за аналогичный период предыдущего года. В то же время темпы ввода офисных площадей могли бы быть еще выше — если бы не отложили на срок от двух до семи месяцев выход на рынок ряда крупных проектов. Всего в 2005 году должно быть построено около 865 тыс. кв. м офисных площадей, из которых на офисы класса A придется 467 тыс. кв. м., на класс В — 398 тыс. кв. м. В результате объем рынка офисов Москвы увеличится до 4,5 млн кв. м. За счет выхода на рынок крупных объектов коммерческой недвижимости (Ducat Place III, бизнес-парк "Аврора-2", ряд объектов в составе ММДЦ "Москва-Сити" и др.) в 2005 году рост предложения качественных офисных площадей в среднем составит более 45%. В частности, рост предложения площадей по классу A — более 75%, площадей класса B — около 20%.

В этом году рынок увеличится за счет ввода в строй таких объектов, как башня Enka (в составе ММДЦ "Москва-Сити", 30 тыс. кв. м), "Дукат Плейс-3" (более 30 тыс. кв. м), бизнес-центр на Ленинском (33 тыс. кв. м), "Веста Плаза" (38,5 тыс. кв. м), "Мерседес-Бенц Плаза" (свыше 15 тыс. кв. м.), "Сименс Бизнес-парк" (более 27 тыс. кв. м) и "Сокол Бридж" (50 тыс. кв. м). Уже к концу второго квартала этого года должно завершиться строительство бизнес-центров класса A "Романов двор-2" (первая очередь), "Аврора Бизнес-парк" (вторая очередь), бизнес-парк "Крылатские холмы" и др. По мнению аналитиков, еще рано говорить о полном насыщении рынка, но ситуация явно склоняется к стагнации. Ведь такие факторы, как существенное увеличение объемов ввода новых площадей, растущая конкуренция между новым строительством и зданиями предыдущего поколения, повышенное требование арендаторов к офисным площадям, явно не способствуют росту арендных ставок.

В перспективе более 1 млн кв. м высококлассных офисных площадей появится в "Москва-Сити". В рамках данного проекта ведется строительство состоящего из трех башен офисного центра "Башня на набережной" общей арендуемой площадью 220 тыс. кв. м, из которых 135 тыс. кв. м придется на офисы. В настоящее время первая башня полностью заполнена арендаторами, в числе которых IBM (6386 кв. м), Eli Lilly (1500 кв. м) и Nortel Networks (1700 кв. м). Второе офисное здание в составе ММДЦ будет сдано в четвертом квартале 2005 года, а третье — в четвертом квартале 2006 года. Во втором здании арендные ставки составляют $560-685 за 1 кв. м в год. Реально эта сумма выше из-за эксплуатационных расходов ($75 в месяц) и НДС. "В связи с тем, что реализация проекта 'Москва-Сити' выведет на рынок огромный объем офисных площадей, участники рынка уже сейчас задумываются о возможном обвале арендных ставок,— констатируют аналитики Knight Frank.— Однако, как показывает мировой опыт, цены на аренду коммерческой недвижимости в мегаполисах редко опускаются ниже $500-600 за 1 кв. м в год".

По данным Blackwood, в первом квартале арендные ставки в офисах класса A не изменились по сравнению с предыдущим годом. Зато на 6-8% выросли ставки аренды на офисы класса B. Отметим, что в прошлом году офисы класса В также были очень популярны у арендаторов. Повышенный спрос на них объясняется стремлением арендаторов сэкономить на аренде помещения. И все же успешнее всего в аренду сдавались офисы самого высокого класса: по данным Knight Frank, в прошлом году уровень вакантных площадей для класса A находился на уровне 4,5%, для класса B — 6,5%. С другой стороны, в офисах класса В быстрее росли цены продажи: если за год цены продажи офисов класса A увеличились на 5-8%, то офисов класса В — на 10-15%. По оценке Knight Frank, в 2005 году объем спроса значимо увеличится в первую очередь за счет существенно большего ввода новых помещений в эксплуатацию, чем в 2004 году.

Кольцо деловой активности

Меккой деловой активности столицы по-прежнему остаются районы внутри Садового кольца. Именно здесь расположено большинство элитарных офисных центров класса A. Самые престижные и дорогие районы охватывают улицы, непосредственно примыкающие к Кремлю, район Якиманки, запад Бульварного кольца, район Пушкинской и Цветного бульвара. С другой стороны, в центре столицы есть области, где ставки аренды на офисы несколько ниже: восточная часть Садового кольца, районы станций метро Курская, Таганская, Китай-город. В этом году значительный объем строительства сохранится в пределах Центрального округа, причем с привязкой к северо-западному, северному, западному и юго-западному направлениям.

Месторасположение офиса напрямую связано с величиной арендных ставок в нем. "Офисный центр класса B, расположенный в центре столицы, будет иметь арендные ставки на порядок выше, нежели бизнес-центр класса A, находящийся в одном из близких к центру районов",— отмечают в компании Knight Frank. С другой стороны, по мере застраивания ЦАО в других округах Москвы возводят оснащенные по последнему слову техники офисы, которые в маркетинговых компаниях причисляют к наивысшему сегменту рынка. В компании Knight Frank отмечают, что доля помещений класса A в новом строительстве уменьшилась, так как возросли объемы реконструкции. По состоянию на весну этого года средневзвешенная арендная ставка офисов класса A составила чуть меньше $700.

В последнее время наблюдается явная тенденция к децентрализации офисов. Как отмечают в компании ABN Realty, "децентрализация офисного рынка часто сочетается с распространенной тенденцией к перепрофилированию промышленных зон". Уже сложились районы, где реконструировано большое количество офисов класса В: Павелецкая, Шаболовская--Тульская, Бауманская. В этих районах уровень цен ниже, чем, например, на Белорусской, так как наличие промзон снижает престижность делового центра. Тенденция к децентрализации — следствие уменьшения числа участков под застройку в пределах Садового кольца, а также загруженности основных транспортных артерий в центре города и проблем с парковкой. "Благодаря децентрализации произошло относительное выравнивание ставок аренды на офисную недвижимость в пределах всего города",— утверждают в ABN Realty.

Строительство объектов в западных районах, непосредственно прилегающих к ТТК, обусловлено транспортной доступностью и малым удалением от исторического центра города. В настоящее время наиболее перспективными являются площадки под застройку в районах Красной Пресни, Профсоюзной улицы, Ленинского проспекта, Кутузовского проспекта — то есть прилегающие к крупным транспортным артериям. Также активно продолжают застраиваться районы Шаболовский, Павелецкий, Новослободский, Замоскворечье. Девелоперы проявляют повышенный интерес к Юго-Западному округу. Здесь стартовало много качественных проектов: Vaviloff Tower, Cherry tower. На Ленинском проспекте возводится бизнес-центр класса A Gorky Park tower. Это 22-этажное здание общей площадью 32 800 кв. м, включающее в себя четырехуровневую подземную парковку на 279 машиномест и наземный гостевой паркинг на 50 машиномест. С другой стороны, районы Восточного и Северо-Восточного округов менее интересны для профессиональных девелоперов. И хотя ряд проектов (пример, Avia Plaza на Авиамоторной улице) строится в восточном направлении, данные проекты не носят характера систематической застройки.

Таким образом, в 2005 году можно выделить три основных направления нового строительства. Во-первых, в пределах уже сложившихся бизнес-районов (Central City Tower, бизнес-центр на Баррикадной площадью свыше 20 тыс. кв. м). Во-вторых, в прилегающих к ТТК районах (в основном юго-западное, западное, северо-западное и северное направления). И в-третьих, за пределами ТТК: принимая во внимание дефицит площадок под застройку в Москве, застройщикам рано или поздно придется обратить внимание на районы за ТТК. Одной из первых попыток строительства современного офисного комплекса на значительном удалении от центра являются бизнес-парк "Крылатские холмы" (58 тыс. кв. м). Но говорить об успехе пока рано, поэтому нельзя рассматривать данный проект как определенную складывающуюся тенденцию.

Еще одной тенденцией является возможный переход на евро в среднесрочной перспективе. "В последнее время в связи с нестабильным состоянием доллара вполне возможен постепенный переход рынка на евро",— отмечают в компании Knight Frank. Если рынок перейдет на евро, следует ожидать небольшого падения ставок — в пределах 3-5%. Однако переход рынка на новую валюту — процесс небыстрый. Девелоперы и участники рынка привыкли проводить все расчеты в долларах, а европейская валюта пока не пользуется популярностью. Но с постепенной интеграцией России в мировую экономику расчеты в евро, связанные с закупкой в Европе техники, материалов и технологий, получат широкое распространение. Кроме того, российская экономика находится в прямой зависимости от нефтяного рынка, оперирующего в основном долларовыми ставками, что также ограничивает переход расчетов на другую валюту.

По данным ABN Realty, KnightFrank, Swiss Realty Group.