Кооперативы ограничили в паях

В декабре 2004 года президент подписал закон "О жилищно-накопительных кооперативах" (ЖНК), который российские кооператоры встретили в штыки. По их мнению, закон был принят в интересах ипотечных банков с целью вытеснения кооперативов с рынка ипотеки. После вступления закона в силу часть строительных кооперативов решила бойкотировать его исполнение, перерегистрировавшись в потребительские ипотечные кооперативы. Другие инициировали лоббистскую кампанию по внесению в закон отвечающих интересам кооператоров поправок. При этом, как выяснил корреспондент "Ъ-Дома" Олег Кузьминский, те и другие исполнять требования закона о ЖНК пока не собираются.

Закон и беспорядок

Жилищно-строительные кооперативы России условно можно разделить на несколько категорий. Во-первых, это так называемые кооперативы одного дома, к которым прежде всего относятся кооперативы домов, построенных во времена СССР. Сейчас они занимаются вопросами эксплуатации дома и к строительной и кредитной деятельности никакого отношения не имеют. Во-вторых, это жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), привлекающие паевые взносы членов кооператива и кредитующие за счет привлеченных средств и под низкие проценты (4-8% годовых) покупку жилья членами кооператива. Кредитование членов кооператива осуществляется в порядке очереди, в зависимости от времени вступления в кооператив и времени выплаты паевых взносов. 30 декабря прошлого года деятельность этих кооперативов была регламентирована законом о "Жилищно-накопительных кооперативах". ЖСК было предложено перерегистрироваться в ЖНК и впредь осуществлять свою деятельность в соответствии с данным законом.

Однако кооператоры решили, что закон серьезно ущемляет их права, и часть из них, как например московский кооператив "Строим вместе", нашли альтернативу ЖНК — потребительские кооперативы. Их деятельность регулируется пока не отдельным законом, а лишь ст. 116 Гражданского кодекса РФ. Принципиальное отличие потребительских кооперативов от ЖНК заключается в том, что приобретаемая членом кооператива жилплощадь сразу оформляется в его собственность. В случае с ЖНК приобретаемое с участием заемных денег кооператива жилье оформляется в собственность кооператива, и только после полного погашения задолженности недвижимость передается в собственность члена кооператива. Кооператоры предпочли пойти на риск, связанный с невозвращением ссуды, предоставленной члену потребительского кооператива, потому что считают, что работа в соответствии с законом о ЖНК фактически невозможна.

По словам Алексея Швалева, председателя Гильдии народных кооперативов (создана по инициативе ЖСК "Строим вместе"), "закон предусматривает целый ряд административных барьеров". Например, согласно ст. 47, член кооператива может получить от кооператива ссуду не ранее чем через два года после внесения первого паевого взноса (начиная со второго года работы кооператива). В соответствии с той же статьей ссуда не может быть предоставлена на срок, более чем в полтора раза превышающий период накопления паевого взноса. То есть если взносы пайщика использовались кооперативом два года, он сможет получить ссуду не более чем на три года. Кроме того, размер предоставляемой ссуды не может быть больше 70% стоимости приобретаемого жилья, остальные 30% должны быть обеспечены паевым взносом члена кооператива.

Ст. 2 предусматривает, что члены кооператива не могут приобретать комнаты, а только квартиры или жилые дома. А в соответствии со ст. 5 членство в ЖНК возникает только после того, как сведения о гражданине будут внесены в государственный реестр юридических лиц в соответствии с законом РФ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" — ведь формально они являются совладельцами производственного кооператива. Та же статья ограничивает количество членов ЖНК. Их не может быть меньше 50, в противном случае кооператив не будет зарегистрирован, или больше 5 тыс.

Результатом вступления закона в силу, по мнению исполнительного директора петербургского ЖСК "Строй и живи" Александра Самарцева, станет отток граждан, желающих приобрести жилье с помощью кооперативов, в сферу банковской ипотеки. Клиентам ипотечных банков не надо ждать два года, чтобы получить кредит на покупку жилья, да и срок, на который выдается кредит, банк определяет сам. Господин Самарцев уверен, что принятие закона инициировали ипотечные банки: "Я знаю, кто, когда и сколько денег заносил разработчикам этого проекта. Я не имею права разглашать эти сведения, но могу сообщить, что ипотечные банки имели к принятию этого закона прямое отношение". Впрочем, документально подтвердить эту версию господин Самарцев так и не смог.

Институт экономики кооперативов

Представители ипотечных банков обвинения в лоббировании закона о ЖНК называют абсурдными. Председатель правления ведущего российского ипотечного банка "ДельтаКредит" Игорь Садовский заявил "Ъ-Дому", что "попытки связать принятие закона о ЖНК с лоббистской деятельностью ипотечных банков вызывают недоумение". Негодование банков разделяет и разработчик закона о ЖНК фонд "Институт экономики города", возглавляемый Надеждой Косыревой. Ведущему юристу фонда Дмитрию Гордееву, участвовавшему в разработке закона о ЖНК, обвинения в лоббировании интересов ипотечных банков кажутся смехотворными. По его мнению, закон был принят в интересах рядовых пайщиков кооперативов и именно потому он встречен в штыки руководителями кооперативного движения.

По его словам, закон был принят для того, чтобы жилищно-строительные кооперативы не стали финансовыми пирамидами, когда ссуды первым пайщикам предоставляются исключительно за счет взносов последующих, чьи шансы на получение ссуды резко падают в случае отсутствия притока в кооператив новых членов. Поэтому законом предусмотрен минимальный срок накопления пая — два года, в течение которого пайщик не сможет получить ссуду. За два года работы кооператива пайщики, уже получившие ссуду, смогут полностью или частично погасить задолженность перед кооперативом. Следовательно, риск того, что кооператив превратится в пирамиду, становится минимальным.

Кроме того, по словам Дмитрия Гордеева, разработчиков закона "беспокоила ситуация с управляемостью кооперативов, когда все важнейшие решения принимаются правлением, а рядовые пайщики превращаются в членов кооператива второго класса, беспрекословно выполняющих распоряжение руководства". Чтобы исправить эту ситуацию, в законе о ЖНК и были предусмотрены нормы, благодаря которым рядовые члены кооператива получают возможность контролировать деятельность своего руководства. Прежде всего речь идет о том, что полномочия членов правления кооператива истекают в день проведения годового собрания, то есть правление должно переизбираться ежегодно. Кроме того, закон вводит ограничения на представительство на общем собрании одним пайщиком других членов кооператива. Член кооператива не может представлять интересы больше чем двух доверителей при количестве членов кооператива менее 500 человек и пяти доверителей при количестве членов кооператива 500 и более человек.

Участники кооперативного движения считают, что эти аргументы не выдерживают никакой критики. По словам Алексея Швалева, как раз "ежегодные перевыборы правления кооператива и необоснованные ограничения по представительству на общем собрании одних членов кооператива другими и приведут к снижению управляемости кооперативов". Недовольство кооператоров принятым законом поддерживают и политики.

По словам Андрея Крутова, ответственного секретаря экспертного совета СФ РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, "утверждение новых кредитных продуктов и тарифных планов только общим собранием наверняка помешает оперативному выводу их на рынок. А требование ст. 22 о том, что реклама кооператива должна содержать "информацию о порядке покрытия членами кооператива понесенных убытков", наверняка отпугнет потенциальных пайщиков. И то и другое ведет к очевидной дискриминации ЖНК по отношению ко всем остальным организациям, работающим со средствами граждан".

СРОчная помощь

Формально закон о ЖНК вступил в силу в апреле этого года. Формально — потому что ЖСК дается год с момента вступления закона в силу на то, чтобы перерегистрироваться в ЖНК и привести свою деятельность в соответствие с новым законом. Часть кооператоров решила не дожидаться апреля 2005 года и перерегистрировалась в потребительский ипотечный кооператив (ПИК). Авторство этой технологии принадлежит столичному кооперативу "Строим вместе", руководство которого в марте этого года разослало 58 региональным кооперативам, входящим в Гильдию народных кооперативов (ГНК), предложение о перерегистрации в ПИК. Большинство из входящих в гильдию кооперативов (кстати, многие из них также называются "Строим вместе") так и поступило. Те, что не перерегистрировались в ПИК, перерегистрироваться в ЖНК тоже не торопятся.

Петербургский ЖСК "Строй и живи", также имеющий немало филиалов в провинции, никаких предложений о перерегистрации единым фронтом в ПИК от ГНК не получал. Более того, по словам Александра Самарцева, им стало известно об этом "только благодаря перехваченному в марте циркулярному письму 'Строим вместе'". "Строим вместе" не зря не стал обращаться к "Строй и живи". Помимо конкуренции в регионах была и другая причина. По словам господина Самарцева, "Строй и живи" в любом случае откажется от идеи перерегистрации в ПИК хотя бы потому, что не хочет ссориться с правоохранительными органами, которые наверняка возьмут деятельность ПИК под жесткий контроль.

Тем не менее ЖНК "Строй и живи" пока перерегистрироваться не собирается. Надежды на изменение закона о ЖНК у господина Самарцева сохраняются. Впрочем, пока деятельность в этом направлении нельзя признать слишком успешной. По словам заместителя главы комитета Госдумы по собственности Евгения Богомольного, от участников кооперативного движения поступили предложения о внесении нескольких сотен поправок в закон о ЖНК и можно рассчитывать, что они будут внесены на рассмотрение Госдумы до летних каникул депутатов.

Не исключено, что список поправок будет расти. В начале этого года появилась новая организация, заинтересованная в ликвидации противостояния кооперативов и государственных органов власти. Речь идет о саморегулирующейся организации (СРО) "Жилищно-накопительный кооператив". Помимо членов уже упоминавшегося выше экспертного совета СФ РФ по формированию рынка доступного жилья в СРО вошли представители Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), которая осуществляет контроль за исполнением закона. Исполнительный директор СРО Андрей Крутов считает, что еще в этом году СРО сможет добиться внесения в Госдуму развернутого перечня поправок и его принятия депутатами. Ольга Шишлякова, эксперт Центра развития фондового рынка, действующего под эгидой ФСФР, сообщила "Ъ-Дому", что ФСФР в курсе процесса перерегистрации ЖСК в ПИК. Перерегистрация, по мнению госпожи Шишляковой вряд ли поможет ПИК избежать государственного контроля, предусмотренного в отношении ЖНК, просто он будет осуществляться в другой форме. С другой стороны, она выразила уверенность, что при участии ФСФР и СРО ЖНК в закон, скорее всего, будут внесены поправки, которые устроят кооперативы и убедят их в необходимости перерегистрации в ЖНК.

Впрочем, кооператоры, например Александр Самарцев, уверены, что поправки не будут внесены в Госдуму раньше сентября-октября этого года. Остается надеяться, что эти поправки действительно устроят кооператоров и конфликт между ними и законодателями будет исчерпан.