Барская доля

Любители старины делятся на две категории — на желающих созерцать и на стремящихся обладать историческими ценностями. Но одно дело антикварная картина или часы и совсем другое — объект недвижимости. Даже если расположен он не в Москве, а где-нибудь в области и представляет собой жалкое зрелище — полуразвалившийся особняк с тремя-четырьмя колоннами и уцелевшим портиком на фасаде,— оказаться хозяином этого великолепия юридически довольно сложно. Однако уже этой осенью ситуация может измениться.

Приусадебные хозяева

Пока изменения могут коснуться незначительной части культурного наследия Московской области. Речь идет о плохо сохранившихся и практически не поддающихся музеефицированию десяти объектах мелкопоместного быта. Как известно, разграничение исторического наследия на федеральную и региональную собственность пока не проведено (по некоторым прогнозам, это произойдет не ранее чем через год). В связи с этим министерство культуры области подготовило пакет предложений, с которым намерено обратиться в Федеральное агентство по управлению имуществом и Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры (Минкульт РФ). Суть предложения такова: закрепить эти усадьбы за регионом и передать в аренду на 49 лет, заключив соглашения, оговаривающие условия восстановления и содержания передаваемого имущества, а также распоряжения им.

По словам министра культуры Московской области Галины Ратниковой, главная цель, преследуемая министерством, лежит не в плоскости экономики, она заключается в стремлении спасти усадьбы от полного разрушения. Надежда на то, что вопрос может быть решен положительно, небезосновательна.

Прежде всего выбранные для эксперимента объекты не являются особо ценными в архитектурном или историческом смысле. Ими когда-то владели не знаменитые люди, а их родственники или просто известные дворянские фамилии. Например, главный дом усадьбы в Крекшине (Наро-Фоминский район) принадлежал редактору, издателю и секретарю Виктору Черткову (площадь территории памятника — 1,56 га). Еще один объект — усадьба Пущино-на-Наре (Серпуховской район) принадлежала князьям Вяземским. Нынешняя территория усадьбы — 5,2 га.

По мнению госпожи Ратниковой, федеральным властям просто не по силам содержать все историческое наследие. Только на территории Московской области находится 6 тыс. памятников. Если в результате разграничения федералам отойдет хотя бы треть, то, учитывая количество регионов и степень запущенности памятников, на их сохранение и содержание потребуются колоссальные средства.

По словам Игоря Федуня, начальника управления областного министерства культуры, представители территориального управления Росимущества по Московской области довольно активно взаимодействуют с областным минкультом: именно у областных чиновников есть полный банк данных по историческим объектам. И, видимо, в ближайшее время потребуется новая инвентаризация для уточнения их сохранности и технических характеристик.

Ранняя приватизация

Попытки приватизации и сдачи памятников в аренду предпринимались областными властями до 2002 года, когда был принят закон "Об охране культурного наследия" — он запретил сдачу в аренду и передачу в собственность памятников до проведения разграничения их по принадлежности на федеральные и региональные. В результате 13 памятников обрели новых хозяев. Примеры имеются как положительные, так и отрицательные. Так, например, в 1999 году коммерческая структура взяла в аренду усадьбу в Покровском-Засекине (Одинцовский район), принадлежавшую до революции семье дворян Яковлевых. Деревянный дом неоднократно горел и пребывал в аварийном состоянии. Восстановлен он был строго по проекту реставрации, и сейчас в нем находится корпоративный дом отдыха. Одна из комнат мемориальная, там размещена экспозиция, посвященная истории восстановления объекта.

Другой пример, противоположный — попытка предпринимателя Владимира Брынцалова создать на базе особняка в Никольском-Урюпине (Красногорский район) культурно-деловой центр. Отказаться от этого господину Брынцалову пришлось из-за многочисленных юридических обременений, связанных с земельным участком. Им владеет несколько структур, в том числе Министерство обороны, считающее объект режимным. Сейчас эти проблемы пытается решать новый арендатор. Недавно на территории памятника сгорел дом. Объясняют это тем, что арендаторы из-за неурегулированности земельных вопросов не смогли добиться разрешения на строительство пункта охраны.

Земля — один из важнейших инвестиционных компонентов любого усадебного комплекса. Если участок в юридическом плане не имеет серьезных обременений, его инвестиционная привлекательность возрастает многократно. Тем более что, по мнению ведущего специалиста департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Алексея Гусева, качество такой земли (экологическая составляющая, живописность мест) весьма высоко. Обустройство частных резиденций в старинных усадьбах, особенно если будущие арендаторы ценят дух истории и стремятся таким образом удовлетворить свои амбиции, вполне того стоит. Наиболее оправданны вложения в усадьбы, находящиеся на расстоянии 30-40 км от Москвы. Это подтверждает и госпожа Ратникова: именно они сегодня являются объектом наибольшего интереса.

Восстановление усадьбы, по подсчетам господина Гусева, обойдется в среднем в $2 тыс. за 1 кв. м. При общей площади объекта 1,5 тыс. кв. м вложения могут составить $2,5 млн. Если, согласно договору, за арендатором будет закреплено право возведения на территории коммерческих объектов, то инвестиционный проект может оказаться прибыльным.

Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое качество", оценивает успех подобного проекта в основном с точки зрения возможности последующего выкупа. Для компаний, которые занимаются рекреационным бизнесом, при таком условии было бы выгодно на территориях старинных усадеб устраивать гостиницы, дома отдыха и проч. Кроме того, имеет значение уровень жесткости требований по восстановлению. Реставрационные проекты требуют больших средств. Есть еще и проблема коммуникаций: можно ли использовать имеющиеся или придется прокладывать новые. Второй вариант гораздо более затратный, а значит, потребует больших вложений.