В Верховный суд РФ (ВС) передан вопрос о том, в течение какого времени компания, управляющая многоквартирным домом, вправе требовать от застройщика передачи технической документации. Нижестоящие суды ограничили срок тремя годами, но УК настаивает, что такие требования можно предъявлять бессрочно до тех пор, пока застройщик не передаст все документы. Последнее слово остается за ВС. Подобные споры возникают в случае, когда застройщик и УК не аффилированы, что сейчас встречается редко. Единой практики по этому вопросу нет, мнения юристов тоже различны.
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
ВС рассмотрит спор между УК и застройщиком по поводу передачи технической документации на построенный многоквартирный дом (МКД). В октябре 2017 года ООО «Управляющая компания “Велес”» получило в управление МКД в Новосибирске, построенный ООО «Специализированный застройщик “Союз инвест”» и сданный в эксплуатацию за месяц до этого. Перед этим стороны подписали реестры передачи технической документации, однако застройщик не передал УК все положенные документы, в том числе проектную документацию и исполнительные чертежи на дом.
В сентябре 2021 года «Велес» направил застройщику претензию с требованием передать недостающую документацию и затем, не получив ответа, обратился в суд.
Возражая против претензий, застройщик заявил, что уже передал часть документов, а УК пропустила срок давности для предъявления такого иска.
Суд согласился, что застройщик был обязан передать спорную документацию и «допустил бездействие, выразившееся в несоблюдении названных норм». Однако, отметил суд, часть истребуемых документов уже была передана УК, еще часть «истребуется необоснованно», а по остальным пропущен трехлетний срок исковой давности, так как последний акт приема-передачи документации составлен в декабре 2017 года, а иск предъявлен только в ноябре 2021-го. В итоге Арбитражный суд Новосибирской области отклонил иск УК, апелляция и кассация с таким решением согласились.
УК обжаловала эти выводы в ВС, считая, что ее требование «не может быть ограничено сроком», поскольку оно защищает интересы собственников помещений в МКД, «права которых были нарушены длительным неисполнением обязанности застройщика по передаче документов».
«Противоправное поведение застройщика» мешает УК содержать имущество дома в надлежащем состоянии, обеспечивать его «бесперебойную и безаварийную работу», считают в компании.
Спор передали в экономколлегию ВС, слушание назначено на 21 марта.
По словам заведующего бюро адвокатов «Де-юре» Никиты Филиппова, суды обычно поддерживают требования к застройщику о передаче документов «даже в случае, если спорная документация отсутствует или утрачена». Если документы могут быть восстановлены самой УК, «суд может взыскать с застройщика убытки и расходы, понесенные на их восстановление», добавляет господин Филиппов.
Руководитель департамента контроля качества юридического сервиса Amulex.ru Нурида Ибрагимова рассказывает, что причин непередачи документов множество, среди них: «элементарная утеря документации, наличие ошибок, которые не хотят исправлять, халатное отношение сотрудников застройщика или же просто нежелание передавать документы ввиду плохих отношений между организациями».
При этом, отмечает юрист юргруппы «Яковлев и партнеры» Татьяна Зимина, споры с УК о документах «достаточно редки, поскольку обычно застройщик после строительства МКД заводит туда свою (аффилированную с ним) управляющую организацию». Подобные претензии чаще возникают «к бывшим управляющим компаниям, которые при уходе не передают новым УК необходимую для обслуживания дома техническую документацию», добавляет Нурида Ибрагимова.
По вопросу исковой давности практика противоречива, указывает Никита Филиппов: одни суды применяют трехлетний срок к истребованию документов, другие ссылаются на то, что УК обращается с иском в целях «исполнения публичной обязанности по содержанию дома», а это нельзя ограничивать временными рамками.
Юристы в этом вопросе тоже не единодушны. «Поскольку УК выступает от имени собственников, то и применение срока исковой давности неправомерно»,— считает Нурида Ибрагимова. Похожего мнения придерживается и госпожа Зимина, полагая, что иск УК «можно квалифицировать как требование самих собственников об устранении нарушений их прав, не связанных с лишением владения», поэтому срок давности тут не применяется. Она считает передачу дела в ВС позитивным сигналом в сторону «защиты законных интересов собственников помещений в МКД».
Между тем Никита Филлипов обращает внимание на «очевидные упущения УК, обратившейся с иском спустя почти четыре года». Как неоднократно отмечал Конституционный суд, напоминает господин Филиппов, «институт исковой давности призван дисциплинировать участников гражданских отношений», а «отсутствие разумных временных ограничений приводило бы к ущемлению прав ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов».