Холдинг Setl Group завершил размещение выпуска трехлетних облигаций общей номинальной стоимостью 5,5 млрд рублей. Девелопер планирует направить привлеченные средства на пополнение земельного банка. Эксперты отмечают, что выпуск с доходностью 12,2% годовых справедливо оценен, в бумагах есть потенциал роста стоимости. Как правило, застройщики прибегают к инструменту облигаций на стадии покупки земельных участков, когда еще нельзя воспользоваться проектным финансированием. При этом по сравнению с банковским кредитованием облигации для застройщиков — более дорогой источник фондирования, хотя и гибкий.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Ставка одного купона размещенных облигаций установлена на уровне 12,2% годовых. Купоны квартальные. Организаторами выступили БК «Регион», БКС КИБ, Газпромбанк, РСХБ и инвестиционный банк «Синара», говорится в сообщении девелопера. Привлеченные средства будут направлены на пополнение земельного банка и развитие адресной программы, в частности, на приобретение участков с готовой градостроительной документацией.
Таким образом, в настоящее время в обращении находится два выпуска общей номинальной стоимостью 15 млрд рублей (серии 001Р общим объемом 25 млрд рублей) и два выпуска общей номинальной стоимостью 15,5 млрд рублей (серии 002Р объемом 100 млрд рублей).
По словам экспертов, выпуск облигаций среди застройщиков приобрел актуальность в связи с переходом на эскроу-счета. «Девелоперы — активные участники на рынке облигаций. Это объясняется тем, что после введения эскроу-счетов, когда застройщики лишились возможности привлекать денежные средства от дольщиков, компаниям пришлось искать альтернативные варианты, одним из таких и стало размещение облигаций. По сравнению с банковским кредитованием облигации для застройщиков — более дорогой источник фондирования, но при этом обладающий рядом преимуществ: это более гибкий и быстрый инструмент, по нему не требуется предоставлять обеспечение, его можно использовать для решения абсолютно любых задач бизнеса»,— поясняет аналитик ФГ «Финам» Алексей Козлов. Он добавляет, что если ориентироваться на выпуски застройщиков с аналогичным уровнем рейтинга, то справедливая доходность должна находится где-то на уровне 12% годовых, то есть в бумагах в целом есть потенциал роста цены.
Облигации Setl Group подойдут для консервативного инвестора, готового принять на себя риск девелоперского бизнеса за премию к ОФЗ, а сильной позитивной переоценки в облигациях в ближайшее время не будет, считает глава отдела аналитики телеграм-канала «РынкиДеньгиВласть» Сергей Рахманинов. «Выпуск выглядит справедливо оцененным, доходность на уровне аналогов. К примеру, доходность облигаций компании "Самолет" БО-П12 к погашению в июле 2025 года составляет 12%, при этом доходность ОФЗ на похожем сроке составляет 8,6–8,8% к погашению. Мы не видим какой-то интересной возможности в облигациях Setl Group»,— говорит аналитик.
Для проектного финансирования стройки девелоперы берут более выгодные кредиты, ставка по которым зависит от степени покрытия проектного финансирования и стадии готовности строительства. «Стандартное кредитование и облигационные займы девелоперы применяют скорее для проектов развития или приобретения земельного банка (на этой стадии еще нельзя воспользоваться проектным финансированием, которое менее рискованно для кредитора). Облигационные займы могут быть более выгодными для девелоперов по ставке»,— комментирует господин Рахманинов.
По мнению Олега Скапенкера, ассистента кафедры мировых финансовых рынков и финтеха РЭУ им. Плеханова, привлекательной особенностью выпуска Setl Group является ежеквартальная выплата купона. Вероятно, возможность таких выплат связана с диверсификацией девелоперского портфеля и исключением зависимости обслуживания долга от результатов конкретного проекта.
«По выпуску на все три года определена постоянная ставка купона — 12,2% годовых. Даже с учетом текущих рисков рынка недвижимости инвесторы готовы к вложениям с учетом фиксированной доходности на относительно продолжительный период. Конечно, эта ставка значительно выше, чем ставка кредитования в строительной сфере, которая, по данным Банка России, за декабрь 2022 составляла 9,89% годовых. Но при эмиссии облигаций у девелопера куда больше самостоятельности. Так, рассматриваемые облигации не ипотечные, то есть привязки к конкретным объектам нет — они в полной власти эмитента. Вхождение в новые проекты, перераспределение средств между разными направлениями работы, принятие на себя дополнительных финансовых и производственных обязательств — на все это инвестор, в отличие от банка-кредитора, повлиять не может. За такую свободу девелоперы готовы платить, поэтому, полагаю, рынок увидит новые выпуски и этого, и иных эмитентов из той же отрасли»,— подытожил господин Скапенкер.