Несмотря на кризис на рынке коммерческой недвижимости, управляющие паевыми фондами компании продолжают искать объекты для инвестиций. Так, УК «Современные фонды недвижимости», ранее входившая в группу «Сбера», может выкупить за 6 млрд руб. складской комплекс площадью 70 тыс. кв. м в логопарке «PNK Park Медведково» на севере Москвы. Но объект заполнен арендаторами не полностью, что, по мнению экспертов, не позволит рассчитывать на оптимальный уровень доходности вложений.
Фото: Елена Волжанкина, Коммерсантъ
Фото: Елена Волжанкина, Коммерсантъ
Девелопер PNK Group договорился о продаже складского комплекса площадью около 70 тыс. кв. м в «PNK Park Медведково» на севере Москвы бывшим структурам «Сбера», управляющим недвижимостью, рассказали четыре источника “Ъ” на рынке недвижимости.
Сумма сделки может составить 5–6 млрд руб., подсчитал независимый эксперт Андрей Новиков.
По словам одного из собеседников “Ъ”, покупателем может выступить УК «Современные фонды недвижимости» (СФН; ранее «Сбер фонды недвижимости»). В СФН и PNK Group не ответили на запрос “Ъ”. В «Сбере» отметили, что УК больше не входят в группу компаний.
СФН управляет закрытыми паевыми инвестфондами (ЗПИФ), инвестирующими в торгово-развлекательные, офисные центры и логистические комплексы. По оценке “Ъ”, общий объем средств во всех фондах рентной недвижимости управляющей компании на конец 2022 года составил 62,92 млрд руб.
Сейчас на рынке все ЗПИФы ощущают дефицит качественных объектов со стабильным пулом арендаторов, поэтому среди фондов высокий спрос на такую недвижимость, отмечает директор департамента управления складской недвижимостью Accent Capital Анастасия Корневич. В то же время в 2022 году резко увеличился приток средств в розничные ЗПИФы, специализирующиеся на инвестициях в коммерческую недвижимость. По оценке “Ъ”, основанной на отчетностях таких фондов, их активы в 2022 году выросли более чем вдвое, с 39,6 млрд руб. до 91,9 млрд руб.
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка РФ, в декабре 2020 года:
«Мы видим, как финансовые организации «впаривают» продукты, не подходящие для неквалифицированных инвесторов».
По словам госпожи Корневич, именно складские объекты в 2022 году «стали оптимальной инвестицией на фоне роста инфляции». По подсчетам руководителя департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership Егора Дорофеева, в 2021–2022 годах средняя доходность ЗПИФН, в портфеле которых есть логопарки, составляла 9–11%. Но это не компенсировало даже официальный уровень инфляции, которая, по данным Росстата, в 2022 году выросла до 11,94%, в 2021 году — 8,4%.
В то же время склад в «PNK Park Медведково» заполнен не полностью, что может сказаться на уровне доходов от сдачи в аренду. По данным одного из собеседников “Ъ”, крупнейший арендатор комплекса СДЭК, занявший в 2021 году 33 тыс. кв. м, теперь сократил объем занимаемых площадей до 15 тыс. кв. м. В СДЭК сообщили “Ъ”, что в целом не отказывались от аренды площадей в комплексе.
Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Евгений Бумагин говорит, что сейчас в «PNK Park Медведково» свободно около 10 тыс. кв. м складских помещений. Партнер «Ricci | Консалтинг и оценка» Яна Кузина полагает, что СФН рассчитывает предложить пайщикам так называемую стратегию value-added, когда незаполненные площади приобретаются дешевле, чем они будут стоить после заключения договора с арендатором. Но важно, чтобы УК раскрывали подобную информацию, так как пайщиками крупных ЗПИФов, как правило, выступают непрофессиональные инвесторы. Им зачастую кажется, что доходность фонда гарантирована по той же системе, что и по депозитам, хотя это не так, отмечает эксперт.
Но площади в «PNK Park Медведково» пользуются большим спросом, так как сейчас на них претендует сразу несколько арендаторов, утверждает Евгений Бумагин. К тому же, с учетом низкой вакансии внутри Москвы сдать в аренду их можно по ставкам выше прогнозируемых, полагает эксперт. Сейчас, по подсчетам IBC Real Estate, в границах Москвы вакантность комплексов классов А и В составляет всего 2,5%, или 152 тыс. кв. м.