Крупные иностранные владельцы коммерческой недвижимости продолжают покидать российский рынок. Так, управляющая складскими комплексами в Европе Logicor продала комплекс «Вэйлкорп» в Санкт-Петербурге площадью более 40 тыс. кв. м компании Central Properties. Актив интересен наличием крупных арендаторов, но может требовать вложений в модернизацию.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Central Properties приобрела у Logicor складской комплекс «Вэйлкорп» в Санкт-Петербурге, рассказали “Ъ” два источника на рынке складской недвижимости. Член совета директоров Central Properties Алексей Сивяков подтвердил “Ъ” факт сделки, не став раскрывать подробности.
«Вэйлкорп» площадью более 41 тыс. кв. м введен в эксплуатацию в 2008 году. Расположен на Московском шоссе в Шушарах в 4 км от Кольцевой автомобильной дороги Санкт-Петербурга. Комплекс был единственным объектом Logicor в России.
Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Илья Князев говорит, что уход компании из страны, вероятно, связан с кризисом 2022 года, так как ранее у группы не было таких планов.
В Logicor не ответили на вопросы “Ъ”.
Logicor входит в число крупнейших складских девелоперов Европы, управляет более 20 млн кв. м площадей в Великобритании, Франции, Испании и т. д. Чистая операционная прибыль группы в 2022 году была €665 млн, стоимость активов — €15,4 млрд. Основным владельцем Logicor выступает китайский государственный инвестиционный фонд China Investment Corporation, миноритарная доля принадлежит американской Blackstone.
Central Properties инвестирует в складскую, офисную и торговую недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах. В ее портфель входит 850 тыс. кв. м коммерческих площадей. Компания принадлежит Денису Степанову и Сергею Егорову, которые также входят в число владельцев Parus Asset Management. Forbes оценивал доход Central Properties от аренды недвижимости в 2022 году в $110 млн.
Руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров оценивает стоимость «Вэйлкорп» в 1,7–1,8 млрд руб.
По его оценкам, инвестиции в покупку актива могут окупиться за 7–8 лет. Директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров считает, что рыночная цена складского комплекса находится в диапазоне 2,7–3 млрд руб., но сделка с Central Properties прошла с дисконтом в 20–25%.
Алексей Сивяков говорит, что «Вэйлкорп» будет внесен в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) Parus Asset Management и предложен частным инвесторам. Как отмечает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка, это привлекательный объект, который почти всегда заполнен тремя-четырьмя крупными арендаторами. В 2021 году более 9,8 тыс. кв. м в складском комплексе арендовал производитель промышленной тары из пластика Tara.ru, сообщал консультант сделки Bright Rich | CORFAC International. Еще 13,6 тыс. кв. м занимает логистическая компания DLG Logistics. Но, предупреждает Сергей Владимиров, «Вэйлкорп» имеет длительную историю эксплуатации, поэтому могут потребоваться дополнительные затраты для модернизации комплекса.
По подсчетам NF Group, в 2022 году инвесторы вложили в складские комплексы в Санкт-Петербурге 10 млрд руб., что соответствует уровню предыдущего года. Алексей Федоров говорит, что покупатели повысили требования к доходности складских объектов с 11% до 12–13%.
Как отмечали в Accent Capital, ЗПИФы испытывают дефицит качественных объектов со стабильным пулом арендаторов, и оптимальной инвестицией становятся именно складские объекты. Так, рассказывали источники, ранее входившая в группу «Сбера» УК «Современные фонды недвижимости» может выкупить 70 тыс. кв. м в складском комплексе «PNK Park Медведково» на севере Москвы.