“Ъ” изучил последнюю практику Верховного суда РФ (ВС) по вопросу о том, могут ли дольщики, требовавшие возврата денег от застройщика-банкрота, снова претендовать на получение квартиры в доме, если появился шанс его достроить. Законодательство эту ситуацию не регулирует. ВС признал равенство всех дольщиков и их право заменить денежное требование к застройщику на имущественное, но не в случае расторжения договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Позиции юристов разошлись: одни поддерживают позицию ВС, другие называют ее спорной.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
В феврале—марте ВС вынес два важных для практики решения о правах дольщиков в случае банкротства застройщика. В обоих случаях речь идет о так называемой трансформации требований из денежных в имущественные (о передаче жилого помещения). Вопрос актуален для случаев, когда появляется готовый завершить строительство инвестор.
В решениях ВС речь идет о спорах с дольщиками Татьяной Князевой и Сергеем Потехиным в рамках банкротств застройщиков ООО «ЖСК АРС-Аврора» и АО «Объединенная строительная компания» соответственно. В обоих случаях граждане заключали с компанией ДДУ, их требования были включены в реестр как денежные. Но после появления новых инвесторов по проектам и возобновления строительства дольщики захотели получить жилье, а не деньги. В ВС исход рассмотрений оказался разным, но в обоих случаях так или иначе защитил дольщиков.
В деле госпожи Князевой (решение ВС опубликовано 23 февраля) экономколлегия почти безоговорочно поддержала дольщицу.
ВС разъяснил, что положение дольщиков остается равным, «независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес».
По мнению ВС, у этих требований «одна правовая природа» и единый «уровень правовых гарантий». Отдельно ВС отметил отсутствие доказательств того, что госпожа Князева соглашалась на деньги вместо квартиры. По мнению экономколлегии, нижестоящие суды сами должны были квалифицировать заявление Татьяны Князевой «как требование о понуждении нового застройщика принять на себя обязательства перед дольщицей по передаче ей жилого помещения». Спор был направлен на новое рассмотрение.
В случае Сергея Потехина дело осложнялось тем, что из-за срыва сроков сдачи дома дольщик добился расторжения ДДУ через суд, с застройщика взысканы уплаченные деньги и неустойка. На тот момент у застройщика уже были финансовые трудности, а через полтора года его признали банкротом. В итоге денег Сергей Потехин не получил и вошел в денежный реестр кредиторов. После передачи прав и обязанностей застройщика Фонду защиты прав дольщиков (с 1 января 2022 года — Фонд развития территорий) бывший дольщик попросил заменить его денежные требования на имущественные и перенести их в реестр по жилым помещениям. Суды поддержали истца, но эти решения оспорил в ВС уже фонд, заявивший, что расторжение ДДУ лишает дольщика права требовать передачи жилья. Дело передали в экономколлегию.
В решении, опубликованном 11 марта, ВС поддержал фонд, признав, что при расторжении ДДУ прекращаются все обязательства сторон, застройщик должен просто вернуть дольщику деньги.
Закон не предусматривает исключений на случай банкротства застройщиков, соответственно, нельзя говорить о «возрождении или возобновлении прекращенного обязательства», уточнила коллегия. Таким образом, расторгнувшие ДДУ граждане могут требовать только денежную компенсацию. Однако, уточнил ВС, ее размер «должен соответствовать рыночной стоимости жилья» и «исчисляться на момент ее фактической выплаты». Стороны могут выбрать и другой способ решения спора, в том числе через передачу жилья по отступному, добавила коллегия, отправляя дело на новое рассмотрение.
Управляющий партнер «Арбитраж.ру» Даниил Савченко отмечает, что подобный вопрос по дольщикам рассматривал в 2013 году еще Высший арбитражный суд, но ВС «приходится вновь к нему возвращаться». «Возможно, причина в том, что в реабилитационной модели, применяемой в делах о банкротстве застройщиков, в 2018 году появился фонд, который заинтересован в минимизации требований дольщиков к обособленной массе в виде подлежащего достройке жилого дома, получающих приоритет»,— полагает юрист. Руководитель «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев отмечает, что «в законе трансформация требования не предусмотрена, хотя и применяется на практике». Он надеется, что на проблему обратит внимание Конституционный суд и право замены денежного требования дольщика на имущественное закрепят законодательно.
Но если решение по Татьяне Князевой юристы поддерживают единогласно, то взгляды на дело Сергея Потехина разошлись. Ряд экспертов считают отказ ВС передать жилье правомерным, особенно в свете ремарки про денежную компенсацию.
Так, партнер ProLegals Елена Кравцова подчеркивает, что само по себе банкротство застройщика не меняет ситуацию вокруг расторгнутого ДДУ. С этим согласна старший юрист Vegas Lex Валерия Тихонова, уточняя, что права дольщика «защищены в полной мере»: «Сергей Потехин получит выплату в размере стоимости квартир в текущих рыночных ценах, то есть больше суммы инвестирования, недостаточной для покупки такого жилья сейчас». При этом она отмечает ряд вопросов, остающихся открытыми: распространяются ли выводы по делу с фондом на частных застройщиков и как именно рассчитывать компенсацию. Господин Савченко и вовсе считает компенсацию дольщику на уровне рыночной стоимости жилья избыточной.
Советник консалтинговой группы РКТ Иван Стасюк, напротив, называет решение ВС в деле Сергея Потехина «весьма спорным». «Получается, что права дольщика на получение жилья зависят от того, не отказался ли он до банкротства от договора с застройщиком,— поясняет юрист.— Но ведь никто заранее не может знать о банкротстве, тем более дольщик, который не погружен в нюансы финансовых дел застройщика».
Алмаз Кучембаев согласен, что дольщики стоят перед сложным выбором: на момент, когда нужно определиться с реестром (идти в денежный или имущественный), «не всегда ясно, будет ли дом вообще достроен». «Трансформация требования нужна не от хорошей жизни»,— полагает юрист: до банкротства застройщика из проекта «хочется выйти с деньгами, а расторжение ДДУ через суд — вынужденная мера». «В преддверии банкротства застройщика дольщики обычно расторгают ДДУ "на эмоциях", потеряв всякую надежду на получение квартир и желая успеть получить хоть какие-то деньги. Теперь с учетом позиции ВС такое решение нужно тщательно обдумать, потому что пути назад может не быть»,— резюмирует юрист BGP Litigation Антон Батурин.
Вместе с тем, направляя спор с Сергеем Потехиным на новое рассмотрение, ВС указал на необходимость и задачу фонда разрешить вопрос с дольщиком в добровольном порядке, подчеркивает Елена Кравцова. Алмаз Кучембаев считает эту фразу неслучайной: «ВС спускает дело вниз, чтобы его прекратили мировым соглашением. Это такой намек фонду, чтобы он уступил».