Правительство Нижегородской области, пытаясь стимулировать девелоперов строить больше многоквартирного жилья, изменило региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). В частности, введен новый норматив по количеству парковочных мест — 1 машиноместо на 85 кв. м жилой площади, который понизит нагрузку на застройщиков. В нормах впервые появилось понятие «двор без машин», для строительства парковок можно будет использовать смежные участки в пешей доступности, учитывается и фактор общественного транспорта. Также с 1,2 до 1,5 повышен коэффициент плотности застройки свободных земельных участков, он может увеличиться и до 3-х в отдельных случаях. Власти рассчитывают, что новые правила позволят увеличить объемы ввода квартир в Нижнем Новгороде и области, увеличить конкуренцию среди застройщиков и предложить больше качественного жилья, стабилизировав цены.
Нижегородским застройщикам урезали норматив по парковочным местам
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Нижегородским застройщикам урезали норматив по парковочным местам
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Нижегородское правительство утвердило скорректированные РНГП, работа над которыми шла более полугода совместно с градостроительным комитетом областного заксобрания, застройщиками и банками. Официальное постановление опубликовано на портале правовой информации. В частности, отменена старая норма по парковкам из расчета 0,7 машиноместа на одну квартиру. Ранее при большом количестве малогабаритных студий, однушек и двушек застройщикам приходилось закладывать в новых проектах ЖК по 70 парковочных мест на 100 квартир, что съедало площадь застраиваемого земельного участка и повышало затраты при строительстве.
По словам председателя комитета заксобрания Василия Суханова, старый норматив был явно избыточен, а ночные подсчеты количества припаркованных машин жителей в ЖК «Новая Кузнечиха», «Москва Град» и «Зенит» показали, что реальная наполняемость придомовых парковок составляет 54–56 машин на сотню квартир. Поэтому введен новый норматив в привязке к метражу дома: одно машиноместо на каждые 85 кв. м общей площади квартир.
В нормативы впервые вводится понятие «двор без машин». Половина парковочных мест может быть размещена не в границах участка многоквартирного дома, а на соседней территории, но не далее 800 м.
При строительстве подземных и многоярусных стоянок вводятся понижающие коэффициенты, если в радиусе 500 м от дома есть остановки и не менее двух-трех видов общественного транспорта. Возможны и парковки на обочинах прилегающей дорожной сети, если они не сужают проезжую часть.
В нормативах также увеличена максимальная плотность застройки незастроенного участка — прежний коэффициент 1,2 (12 тыс. кв. м на гектар) подняли до 1,5. При определенных условиях максимальный коэффициент может составить 3. Однако проекты с такой плотностью будут прорабатываться органами власти особенно тщательно и предусматриваться, что застройщик должен возводить и необходимую социальную инфраструктуру: детские сады или школы.
«Новые нормы РНГП позволят повысить конкурентные преимущества многих земельных участков, которые раньше были не так востребованы. Мы рассчитываем, что многие площадки будут вовлечены в оборот заново», — считает заместитель губернатора Сергей Морозов. Среди них будут и территории по нереализованным с 2011–2013 годов договорам развития застроенных территорий (РЗТ) в Нижнем Новгороде.
В последние годы с инвесторами были расторгнуты 57 договоров РЗТ: потенциал простаивающих кварталов со старым фондом при их реновации оценивается в 1,35 млн кв. м жилья.
По словам чиновника, при разработке нормативов учитывалась позиция банков в части проектного финансирования. Кредиторы сейчас требуют от застройщиков 15–20% рентабельности, и поэтому стояла задача сделать будущие проекты комплексного развития (КРТ) территорий рентабельными и «банкуемыми», чтобы впоследствии стройки не замораживались из-за непрогнозируемых затрат девелоперов. Запустить механизм КРТ и провести первые торги в правительстве рассчитывают в этом году: в прошлом у минграда не получилось просчитать все параметры пилотных проектов, подготовить документацию и провести процедуры слушаний с жителями.
Региональный строительный блок, как рассказал Сергей Морозов, ставит амбициозную задачу увеличить объемы жилищного строительства в регионе и достичь к 2030 году показателя ввода в 0,82 кв. м на человека в год, а лучше по метру на каждого нижегородца.
Для того, чтобы строить больше, качественнее и стабилизировать цены на новое жилье, выросшие на 70% за последние два года, надо не только пускать участки в оборот и снимать административные барьеры, но и увеличивать конкуренцию на рынке. В этом плане власти рассчитывают и на приход иногородних девелоперов. По словам Сергея Морозова, крупные девелоперские группы в регионе могут заметно манипулировать, сокращая предложение строящегося жилья и за счет роста цены получая ту же маржинальность при меньших объемах ввода.
Новые нормы РНГП должны помочь всем участникам рынка, а Василий Суханов назвал их одними из лучших в России. Борис Замский из группы «Столица Нижний» отметил, что каждый проект девелопмента имеет свои особенности, и всегда трудно прогнозировать, как новые нормы отразятся на параметрах конкретных участков застройки. «Конечно, мы надеемся, что при реализации новых проектов их экономика может стать теперь более привлекательной, что позволит улучшить потребительские качества застройки и увеличить темпы строительства, доступность жилья для потребителей. Ведь конечным выгодоприобретателем от изменений должен стать покупатель», — заметил господин Замский.