Благодаря заключению договоров на комплексное развитие территорий (КРТ) без торгов и обязательств по расселению и сносу ветхого жилья Белгородская область стала одним из лидеров по применению этого механизма застройки в стране. В регионе в 2022 году было заключено 11 таких контрактов. По ним до 2036 года в Белгороде, Белгородском районе и Старооскольском городском округе может появиться 1,3 млн кв. м. Причем основной упор может быть сделан не на традиционное для области индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а на многоквартирные дома (МКД). По оценке участников рынка, вложения застройщиков могут составить от 70 до 80 млрд руб.
Белгородские власти одобрили инициативы местных строителей по комплексному развитию территорий
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Белгородские власти одобрили инициативы местных строителей по комплексному развитию территорий
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
О развитии механизма КРТ в Белгородской области на оперативном совещании в конце февраля рассказала региональный министр строительства Оксана Козлитина. По ее словам, в 2022 году было заключено 11 договоров, которые могут быть реализованы в течение семи лет, их градостроительный потенциал составляет 956 тыс. кв. м жилья.
По данным Минстроя РФ, регион является одним из лучших в России по использованию механизма КРТ. В 2022 году здесь было заключено 12 таких (один аукцион на участок в Старом Осколе провел институт жилищного развития «Дом.РФ», его победителем стала воронежская компания BM-Group) договоров. Это четвертый показатель среди всех субъектов РФ — больше только в Тюменской (13), Кировской (14) и Московской (48) областях.
Такого успеха, выяснил «Ъ-Черноземье», белгородским властям удалось добиться за счет заключения договоров по инициативе правообладателя, то есть застройщиков, без обязательств по сносу старого жилья и расселению собственников. В этом случае не требуется проведения торгов на условиях властей. Иной подход — с торгами и расселением — пока у девелоперов Черноземья не пользуется популярностью: не считая белгородского конкурса, из 12 ранее заявленных аукционов в макрорегионе победители нашлись в четырех: два в Липецкой области (оба успешно прошли со второго раза), по одному в Воронежской и Орловской (с третьего раза).
В белгородском облправительстве рассказали «Ъ-Черноземье», что 11 договоров КРТ заключены с десятью застройщиками. Они обязались возвести на 206,2 га в Белгороде, Белгородском районе и Старооскольском городском округе 1,3 млн кв. м недвижимости: 960 тыс. жилья и 355 тыс. нежилых помещений. Реализация запланирована на 2025–2036 годы.
Основной объем жилья будет в сегменте МКД — 1,2 млн кв. м. Еще 75 тыс. кв. м планируется ИЖС и блокированной застройки (малоэтажные однотипные дома с общими боковыми стенами). Как правило, КРТ предполагает и строительство соцобъектов. Они заявлены не во всех проектах, но в целом в рамках договоров планируются четыре детсада, три школы и еще два неких образовательных учреждения, четыре спортивных центра и одна поликлиника. Часть объектов будет возведена за счет застройщиков.
Крупный объем получило АО специализированный застройщик (СЗ) «Дирекция Юго-Западного района». Принадлежащая региону компания возводит МКД и ИЖС. В микрорайоне Новосадовый-41 поселка Новосадовый Белгородского района застройщик намерен на 5 га построить 41 дом блокированного типа общей площадью 15,6 тыс. кв. м.
Куда более масштабные планы на освоение микрорайона Жемчужина в Белгороде. Здесь под застройку 929,5 тыс. кв. м (650,7 тыс. жилья и 278,8 тыс. нежилых помещений) отданы 94,8 га. Тип жилья и число домов станут известны «после утверждения» документации по планировке территории. Но здесь также будет крупное социальное строительство: два «детских образовательных учреждения» на 350 детей, две школы на 1,1 и 1,2 тыс. человек, детсад на 280 мест, поликлиника на 550 посещений в смену, школа единоборств и академия детского баскетбола.
Структуры корпорации ЖБК-1 заключили два договора. ООО СЗ «ЖБК-Северный» планирует строительство на 6,7 га в Белгороде в границах Свято-Троицкого бульвара, проспекта Славы и улицы 50-летия Белгородской области 57,4 тыс. кв. м. Причем из данных облправительства следует, что это будут только нежилые помещения. ООО СЗ «ЖБК-Репное» планирует в Репном Белгородского района возвести на 13,9 га 25 МКД, под жилье будет отведено 80,1 тыс. кв. м, а под коммерческие площади — 7,3 тыс. Также за счет застройщика здесь запланированы детсад и «общественный/спортивный» центр.
Еще два договора заключил предприниматель Алексей Неледва. ООО «Квартал», в котором ему принадлежит 50% и которым он руководит, планирует застроить 19,8 га в микрорайоне Северная Звезда поселка Северный Белгородского района. Здесь могут появиться 32 МКД и девять таунхаусов общей площадью 108,1 тыс. кв. м (98,04 тыс. жилья и 10,04 тыс. нежилых помещений), а также спортивный центр и детсад. Социальные объекты застройщик возведет за свой счет. Как ИП Алексей Неледва в том же муниципалитете, но уже в микрорайоне Тавровском села Никольского заключил договор на строительство на 5,4 га 17 домов блокированного типа площадью 11,3 тыс. кв. м.
Два договора заключены на МКД. ООО СЗ «Веголос» с крымскими корнями уже начало осваивать 6,5 га на улице Донецкой в Белгороде. Здесь планируется девять домов общей площадью 27,1 тыс. кв. м. Из них на жилье придется 25,9 тыс., еще 1,1 тыс. отданы под нежилые помещения. В поселке Дубовое Белгородского района ООО «СЗ Брик керамикс» планирует построить на 3,7 га три дома площадью 30 тыс. кв. м (29 тыс. жилья и 1 тыс. коммерческой недвижимости).
Еще два проекта ИЖС заявлены в Репном. ИП Вита Рехачева (она же Конопко) на 3,3 га в микрорайоне Дубовка хочет построить 7,7 тыс. кв. м жилья — 82 в рамках ИЖС и еще 15 домов блокированного типа. ООО «ТЛ агро» в границах закрытой агрофирмы «Дубовое» на 3,7 га намерено возвести 33 индивидуальных дома общей площадью 4 тыс. кв. м.
Единственный старооскольский проект — коттеджный поселок Рублево Алексея Чеснокова. Инвестор планирует на 43,6 га построить 234 в рамках ИЖС общей площадью 36,6 тыс. кв. м (33,3 тыс. жилья и 3,2 тыс. коммерческих площадей). Ранее стоимость этого проекта власти оценивали в 113,5 млн руб., из которых 60 млн должен вложить застройщик и еще 53,5 млн — муниципалитет (средства направят на дороги). Кроме того, здесь планируются школа и детсад.
Этажность домов и численность жителей рассчитываются по правилам землепользования и застройки и правилам градостроительного проектирования, пояснили «Ъ-Черноземье» в облправительстве. Инвестиции в проекты власти не оценили, так как их объем с учетом затрат застройщиков «еще не определен». При этом на строительство инфраструктуры в микрорайонах Северная Звезда, Жемчужина и Южный планируется привлечь 2,6 млрд руб. инфраструктурных бюджетных кредитов.
Источники «Ъ-Черноземье» на белгородском строительном рынке ранее оценивали 1 кв. м ИЖС с учетом земельного участка в 89 тыс. руб. Таким образом, в строительство почти 75 тыс. кв. м может быть вложено 6,5–7 млрд руб.
По оценке главы воронежской строительной ГК «Бик» Дмитрия Большакова, себестоимость квадратного метра в многоквартирном строительстве составляет 55–60 тыс. руб. Соответственно, планируемые 1,2 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимость могут стоить девелоперам от 68 до 75 млрд руб. Но, подчеркнул господин Большаков, это очень приблизительная оценка. «Себестоимость строительства сильно зависит от стоимости земли и стоимости технологического присоединения к инженерным сетям. Где-то участок может обойтись в десятки миллионов, а где-то — в сотни. В одном месте подключение к сетям потребует нескольких миллионов, в другом — нескольких десятков миллионов»,— пояснил девелопер.
В 2023 году власти планируют заключить еще пять договоров КРТ на строительство 340 тыс. кв. м жилья сроком на четыре-пять лет. В облправительстве пояснили «Ъ», что документация по ним еще в разработке, а информация может быть предоставлена только после заключения контрактов.