Недвижимость: тренды и новые вызовы

Нижегородская область завершила год среди лидеров Приволжского федерального округа по жилищному строительству: в регионе было введено в эксплуатацию 1,7 млн кв. м жилья с приростом 6% к  предыдущему году. В начале нового года сектор продолжает набирать обороты: в январе темпы ввода выросли на 44%. При этом, по оценке участников рынка, оживляются и продажи: на рост сделок влияет отложенный спрос.

По итогам 2022 года Нижегородская область стала третьей в ПФО после Башкирии и Татарстана по объемам введенного в эксплуатацию жилья: по данным «Дом.рф», в регионе ввели 1,7 млн кв. м, прирост по сравнению с предыдущим годом составил более 6%. Две трети от этого объема, 1,1 млн кв. м, традиционно обеспечивает частный сектор.

С точки зрения спроса первичный рынок показал самый низкий результат за последние пять-семь лет. По схеме долевого строительства в прошлом году в регионе начали строить 43 дома, было заключено порядка 6 тыс. договоров долевого участия — это на 42% меньше, чем годом ранее. Заметно сократились и объемы выдачи ипотеки: по информации Волго-Вятского главного управления Банка России, банки региона выдали 23 тыс. займов на 75 млрд руб., что на 23% меньше.

В начале этого года в строительных работах заметна позитивная динамика: в феврале Единая информсистема жилищного строительства фиксирует рост объемов ввода жилья в Нижегородской области на 43% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: в январе-феврале застройщики ввели 393 тыс. кв. м жилья. Это даже больше, чем до пандемии коронавируса: в феврале 2020 года в регионе ввели 326 тыс. кв. м. Растут объемы как по многоквартирным домам (плюс 21%, 92 тыс. кв. м), так и в частном секторе (плюс 52%, 301 тыс. кв.м).

«Оценка по месяцам не релевантна, и она дает слабое представление о рынке, — предупреждает генеральный директор агентства недвижимости «Приволжье» Елена Титова. — Ввод проектов в эксплуатацию неравномерен, многое зависит от объемов, наличия в рынке квартальной, микрорайонной застройки. Январь в этом году отличился, но декабрь 2022 показал снижение на 23% к аналогичному периоду прошлого года. Так что более репрезентативно рассматривать итоги года. А в 2022 году МКД рекорды не показывал, лишь вернулся к своим средним значениям, что тоже неплохо».

Гораздо более существенный индикатор состояния рынка — показатели продаж. По данным сервиса «Авито Недвижимость», спрос на покупку квартир в новостройках Нижнего в январе-феврале 2023 года сократился на 23,4% к уровню прошлого года из-за«нестабильного новостного фона» и «общей экономической ситуации».

В то же время, по оценке АН «Приволжье», процент непроданных площадей в новостройках постепенно снижается — с 40% до 38%, и это вселяет оптимизм. «Как и с вводом жилья, мы возвращаемся к привычным показателям, — комментирует Елена Титова. — На рост количества сделок в январе-феврале 2023 года по сравнению с предыдущими годами предположительно повлиял отложенный спрос 2022 года, когда было зафиксировано самое значительное падение спроса за последние 10 лет нашей статистики — более 40%». Эксперт объясняет это адаптацией, в том числе психологической: «Люди решают свои бытовые „квартирные“ вопросы. На рынок возвращаются инвесторы, желающие, если не преумножить, то хотя бы сохранить капитал в консервативном инвестиционном инструменте. Желающим нарастить капитал в нашем регионе пока тяжело найти достойные варианты».

Цены на новостройки в Нижнем Новгороде растут, но не быстрее, чем у соседей по округу. По данным «ЦИАН. Аналитики», в марте квартиры в новых домах в Нижнем подорожали на 18%, до 144,1 тыс. руб. (плюс 1,6% за месяц), тогда как, например, в Казани — на 23% до 177,4 тыс. руб., в Самаре — на 18%, до 113 тыс. руб.

«В нижегородском регионе, в отличие от столичных рынков, не было каких-либо выраженных ценовых экстремумов. Данные классифайдов — порталов объявлений, отражающие средние цены на жилую недвижимость, показывают умеренный рост в районе 5% в течение всего 2022 года и в течение первого квартала 2023 года», — обобщает Елена Титова. По ее мнению, цены уместнее рассматривать точечно: «Снижались цены в переоцененных проектах и локациях, в индивидуальном торге, путем субсидированной ипотеки и т. д. Росли — в популярных проектах на типологиях квартир с большим спросом или дефицитом».

Вторичка дорожает медленнее. В этом сегменте средняя стоимость квадратного метра в Нижнем в январе достигла 118,7 тыс. руб., подсчитали аналитики «Циана». За месяц цены выросли на 1,5%, за год — на 9,1%. «Вторичный рынок в ценах предложения демонстрирует небольшой рост, но реальные сделки могут происходить по более низким ценам, — объясняет Елена Титова. — Об этом говорят максимальные значения такого показателя как средний срок экспозиции квартиры: за год он вырос с 43 до 75 дней, а также существенное расхождение средних цен объявлений и средних цен вторичных сделок до 15%. При покупке всегда имеет смысл торговаться, если объект в рынке находится длительное время». «Такой процесс — здоровое поведение рынка. Профессионалы более всего опасаются застоя в кризис. Скорее всего, тенденция постепенного роста активности и выравнивая цен соответственно спросу сохранится», — резюмирует эксперт.