В 2005 году первичный и вторичный рынки жилья впервые за последние несколько лет оказались в состоянии стагнации. По оценкам аналитиков, это должно стимулировать работу строителей и риэлтеров над достижением баланса спроса и предложения. Избавлены от необходимости что-либо менять в своей работе, пожалуй, лишь операторы рынка элитного жилья — оно продолжает дорожать. С обзором этих тенденций — ЕКАТЕРИНА ЕМЕЛЬЯНОВА.
Кризис перепроизводства, с которым первичный рынок жилья столкнулся в 2004 году, обусловлен многими факторами. И прежде всего — изменением правил предоставления земельных участков. В ожидании окончания работы ИТК строительные компании постарались запастись участками под застройку, что увеличило и объем предложения на первичном рынке. Способствовали росту жилищного строительства и амбициозные планы Смольного: к концу 2004 года был анонсирован ввод 2 млн кв. м, а к 2010 — 3 млн кв. м ежегодно. С другой стороны, заявление правительства о том, что квадратный метр жилья в России должен стоить не более $600, заставило многих покупателей отложить покупку недвижимости и занять выжидательную позицию. Одновременно увеличение себестоимости строительных работ привело к снижению рентабельности строительного бизнеса, что сдержало падение цен. Негативно отразился на строительном бизнесе и закон о долевом участии в строительстве (ФЗ #214), усложнивший процесс привлечения денежных средств населения в строительство жилья. В итоге за 2004 год в Петербурге было построено в 1,5 раза больше, чем за предыдущий год, а количество квартир увеличилось почти в 2 раза: с 1,7 млн кв. м до 3,2 млн кв. м. При этом покупательский спрос снизился до уровня 2002 года. В итоге, с октября 2004 года цены на первичном рынке начали падать: до конца года они снизились на 4─5%. В 2005 году динамика цен оставалась практически нулевой, а продажи падали. Так, в I квартале 2005 года объем продаж типового жилья составил всего 397 тыс. кв. м — даже по сравнению с показателями не слишком удачных III и IV кварталов 2004 года (примерно по 460 тыс. кв. м) эта цифра представляется низкой. Увеличилась доля квартир, не проданных к моменту сдачи дома: в среднем она составляет 7─8%, а по некоторым объектам достигает 20%.
Специалисты отмечают, что снижение цен на первичном рынке началось еще в июне, после достижения ими пика в 1000 у. е. за квадратный метр. В условиях снижения спроса строительные компании попытались скрыть от потенциальных покупателей истинное положение вещей. Несмотря на очевидное уменьшение спроса, строители искусственно поддерживали уровень цен на первичном рынке — снижали курс условной единицы, переходили от евро к доллару, а при личных встречах с покупателями предлагали большие скидки. Сегодня, по данным ЗАО "Северный город", средняя цена предложения на рынке массового жилья находится в ценовом диапазоне $900─1000 за квадратный метр. Однако, как убедился корреспондент "Ъ-Компаний", квартиру в спальном районе (особенно, если дом уже сдан) у ряда застройщиков можно приобрести по цене $600─700 за квадратный метр. Такие цены предлагаются на объекты в зонах локального спроса, где одновременно строится большое количество домов в одном ценовом сегменте. Наибольшее количество предложений наблюдается в Приморском районе, на втором месте Фрунзенский, на третьем — Выборгский и Московский районы. Самая низкая активность девелоперов наблюдается в Адмиралтейском районе.
Помимо снижения спроса застройщики отмечают и изменения в его структуре. За последние два года типовая структура предложения в строящихся объектах не менялась: 50% однокомнатных квартир, 30% — двухкомнатных и 20% — трехкомнатных. Однако эксперты "Адвекс-Ростро" отмечают, что в 2005 году заметно снизился интерес покупателей к однокомнатным квартирам. Это объясняется обилием предложения в данном сегменте — строители предпочитали строить однокомнатные квартиры, так как спрос на них был велик, а цена квадратного метра — выше. Теперь ликвидность однокомнатных и двухкомнатных квартир постепенно сближается: при возможности рассрочки и общем снижении цен покупатели выбирают большие площади.
По наблюдениям специалистов ЗАО "Северный город", объем строящегося жилья в продаже сейчас на 31% выше, чем в марте 2004 года. Однако аналитики прогнозируют изменение ситуации. Уже во II квартале 2005 года ввод на рынок новых объектов снизился (наименьшие показатели за 3 последних года), и объем продаж сейчас превышает объем нового предложения. Тенденция к сокращению объемов планового ввода жилья имеет долгосрочную перспективу: обращает на себя внимание незначительный объем предложения домов со сроками ввода позже I квартала 2007 года. В компании "Петербургская недвижимость" эту тенденцию рассматривают как положительную, способствующую восстановлению баланса спроса и предложения. Однако, по прогнозам специалистов, процесс этот будет не быстрым.
Вторичный рынок недвижимости последний год тоже переживает нелегкое время. Несмотря на то что снижение цен на недвижимость (впервые за 4 года) началось только в октябре 2004-го, признаки намечающейся стагнации стали заметны еще прошлым летом. В июле специалисты ГБР впервые зафиксировали меньшее количество сделок, чем за тот же период 2002 и 2003 годов. Рост цен замедлился. В сентябре цены стабилизировались и оставались на одном уровне до октября, когда начался довольно быстрый спад (более чем 1% в месяц), продолжавшийся до конца года.
Риелторы утверждают, что сегодня цены на вторичном рынке на 5% ниже, чем летом 2004. "Значительные колебания цен сейчас можно наблюдать только на первичном рынке, — отмечает заместитель директора ЗАО "Агентство Бекар" Татьяна Чуприна. — До конца года рост цен на "вторичке" составит не более 10-15%". Средняя цена на однокомнатную или двухкомнатную квартиру в массовом сегменте сейчас составляет порядка $950-1000 за квадратный метр. Многокомнатные квартиры (до 120 кв. м.) в центральных районах продаются в среднем по $1,5 тыс. за кв. м., в спальных районах — по $1,2-1,3 тыс. В сегменте повышенной комфортности и элиты средние цены варьируют в диапазоне $2-3,5 тыс. (в зависимости от степени элитности).
Сокращение разрыва между средними ценами на вторичном и первичном рынках способствует развитию спроса на уже готовые объекты. Впрочем, весь первый квартал 2005 года на вторичный рынок влияли проблемы, связанные с реструктуризацией бывшего ГБР. С января по апрель петербуржцы ждали обещанного сокращения сроков регистрации. Однако, реформа только ухудшила ситуацию. Сегодня, когда "Росрегистрация" вернулась к прежней схеме работы в режиме живой очереди, отменив талоны (с возможностью регистрации прав за 10 дней), риелторы ожидают реализации отложенных сделок, накопившихся за несколько месяцев. В нескольких же словах ситуацию на вторичном рынке можно описать так: дешевое жилье плавно дешевеет, дорогое — плавно дорожает. При этом одно- и двухкомнатные квартиры дешевеют интенсивнее, чем крупногабаритные, хотя еще год назад являлись самыми ликвидными. Быстрее всего падают цены на малокомфортное жилье — в панельных пятиэтажках и "кораблях". Особенно заметно удешевление нижнего сектора ("хрущевки" и "корабли") в цене реальных сделок. По опыту риэлтеров, однокомнатная квартира в "хрущевке" в малопривлекательном районе может быть продана на 10-15% дешевле, по сравнению с ценой, заявленной продавцом. В среднем же по рынку цена покупки сейчас отличается от цены предложения на 4-5%. Постепенно дешевеют также "кировки" (до $800 за кв. м.) и дома 137 серии (до 1-1,2 тыс. за кв. м.). Цена квартиры в кирпичном доме 60-70-х годов приравнивается по стоимости к 137 серии, а иногда (в зависимости от района) может быть даже ниже.
С другой стороны стагнация не коснулась сегмента элитного жилья. В отличие от остального рынка, здесь цены медленно растут. Специалисты отмечают в элитном сегменте небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних покупателей, желающих приобрести элитное жилье в Петербурге. Из-за суровых ограничений по застройке и этажности количество квартир в центре города в ближайшие десятилетия вряд ли существенно возрастет. В таких условиях рост цен на кофортабельное жилье в центре будет продолжаться, даже если другие сегменты продолжат стагнировать.
