Складская недвижимость в Санкт-Петербурге настоящее время является одним из наиболее привлекательных сегментов для капиталовложений. Рентабельность складского бизнеса, по словам операторов, составляет 30─40%, срок окупаемости инвестиций — 5─6 лет.
Приспособленные метры
По данным ГУИОНа, общая площадь складов составляет 5,39 млн кв. м, или примерно 8,5% от всего объема нежилого фонда города. Почти половина из них — 2,62 млн кв. м — предназначена для обслуживания внешнеэкономического грузопотока. В частности, 2 млн кв. м — это портовые мощности и 0,62 млн кв. м — внутренние терминалы, выполняющие накопительную, перетарочную и таможенную функции. Всего в городе насчитывается более 100 относительно крупных складских комплексов. Число же небольших складских площадок и временных помещений, приспособленных для хранения, учету не поддается: на территории любого крупного предприятия есть складские или переоборудованные под склад и сданные в аренду помещения. Почти 83% объектов, представленных на городском рынке, — построенные еще в советское время базы и склады, а также перепрофилированные цеха; всего 7% помещений приходится на долю современных комплексов и площадей в составе технопарков. Из них лишь около 155 тыс. кв. м (3% от общего объема рынка) можно отнести к терминалам международного класса А по местоположению, техническим характеристикам и качеству инфраструктуры. Основным источником предложения складских площадей остаются бывшие заводы, которые постепенно превращаются в цивилизованные технопарки. Сразу несколько таких комплексов, на территории которых сосредоточено в общей сложности около 95 тыс. кв. м складов, находятся в управлении "Менеджмент компани ПСБ" (МК ПСБ)/б/. Это индустриальные парки на Ленинском пр., 153, на ул. Профессора Качалова, 9 (бывший Завод художественного стекла), на шоссе Революции, 69 (на базе предприятия "Медполимер"), на ул. Химиков, 26 (завод "Электропульт") и т. д. По оценке генерального директора ЗАО "МК ПСБ" Константина Козловского, затраты на модернизацию и переоборудование заводской недвижимости сильно варьируются в зависимости от конкретного объекта, составляя в среднем $80─100 за квадратный метр. Основная часть этих средств идет на замену и реконструкцию инженерных сетей. Доля профессионально оборудованных и управляемых складских объектов в общем объеме предложения ничтожно мала: значительная часть этих площадей не сдается в аренду, а эксплуатируется самими собственниками. Наибольший объем предложений приходится на производственно-складские площади от 1000 до 2000 кв. м (28%), площади от 100 до 500 кв. м (17%) и площади от 500 до 1000 кв. м (15%). Популярно сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными. Наиболее известные в городе офисно-складские комплексы: бизнес-парк "Остров" (дорога на Турухтанные острова, 10-а), "Бизнес-сити" (наб. Обводного кан., 14), "Маяк" (Московский пр., 91), арендные ставки на складские и производственные помещения в таких объектах находятся в диапазоне $60─96 за квадратный метр в год. Самыми обеспеченными в части складских площадей являются промышленные районы Петербурга — Выборгский, Кировский и Колпинский. Спрос на крупные складские площади (1000─1500 кв. м) сосредоточен в основном в Московском, Фрунзенском и Невском районах (на стратегическом столичном направлении).
Развитие без покрытия
В настоящий момент в Петербурге в процессе строительства находятся два десятка современных складских комплексов класса A и B. В 2005 году ожидается ввод порядка 75 тыс. кв. м площадей, до конца 2006 года будет введено до 500 тыс. кв. м новых и реконструированных складов. В частности, ЗАО "Евросиб-Терминал" к началу 2006 года рассчитывает построить комплекс площадью около 5 тыс. кв. м и стоимостью $10─15 млн в районе станции Предпортовая (Московский район). К терминалу будут проложены три железнодорожные ветки от станции Предпортовая общей протяженностью более 600 м. Группа компаний "ИСТ" (ее самые крупные активы — ОАО "Межрегиональное научно-производственное объединение 'Полиметалл'" и ОАО "Балтийский завод") несколько лет назад приступила к созданию логистических центров — "Интертерминал-Парнас" на севере в одноименной промзоне и "Интертерминал-Предпортовый" класса А — на юге. "Парнас" предполагает организацию комплекса класса В+ площадью 45 тыс. кв. м, "Предпортовый" класса А — складские помещения площадью 100 тыс. кв. м и контейнерный терминал вместимостью не менее 2 тыс. контейнеров в двадцатифутовом эквиваленте. В мае ИСТ объявила о продаже этого проекта ЗАО "Биг Сити" и ОАО "Грин Марк", принадлежащим бывшему заместителю предправления МДМ-банка и экс-президенту банковского холдинга "Конверс Групп" Юлиану Краснопольскому, а также его партнеру и коллеге по последнему месту работы Андрею Середюку. Участники рынка оценили сделку в $10─30 млн. По их оценке, по завершении проекта ежегодная выручка "Интертерминал-Парнаса" будет составлять до $8 млн, а "Интертерминал-Предпортовый" окупится за семь лет при рентабельности в 18%. До конца 2006 года склады на Магнитогорской улице общей площадью 50 тыс. кв. м должно построить ООО "Магистраль", входящее в "ГСК-холдинг". Инвестиции в проект составят около $7 млн, расчетный срок окупаемости — 4─5 лет. ОАО "Стройметаллоконструкция" ведет изыскательские работы в Красногвардейском районе: на участке площадью 11 тыс. кв. м на Камышинской ул. предполагается построить склад столярных изделий. СУ #5 "Лендорстрой-2" получило разрешение на возведение складской базы строительных материалов на территории собственного предприятия в Конной Лахте, а компания "Северный лес" — на строительство склада пиломатериалов в Приморском районе. ООО "Петрореконструкция" получило под склад участок площадью около 6 тыс. кв. м на Якорной улице. Большая часть проектов, которые сейчас находятся в стадии реализации, предназначены для собственных нужд компаний-инвесторов, так что они не будут присутствовать в открытом предложении. Поэтому пополнение рынка в течение двух лет существенно не отразится на ставках аренды и ценах предложения складских площадей. Рост арендных ставок на склады начался в 2000 году. В 2001-м ставки увеличились на 21%. При этом 84% спроса приходилось на небольшие помещения — 100─300 кв. м. Рекордным стал 2002 год: ставки выросли в среднем на 47,5%. В 2003─2004 годах рост составил соответственно 13,6% и 17,2%. И можно предположить, что к концу 2005-го — началу 2006 года цена аренды вырастет еще на 10─15%. В собственность склад можно приобрести за $250─500 за квадратный метр, а если он находится в неудовлетворительном состоянии — за $80─200 за квадратный метр. Комплексы, отвечающие международным стандартам, оцениваются в $900─1000 за квадратный метр, включая стоимость земли и инфраструктуры. При этом стоимость производственно-складских зданий в черте города различается несущественно, основной фактор, влияющий на цену, — транспортная доступность. Оптимальное местоположение — промзоны вблизи КАД и магистралей при выезде из города, обеспеченных железнодорожными ветками. Наиболее популярны и динамично развиваются промзоны "Пулково", "Уткина Заводь", "Парнас". Рост цен по годам на производственно-складскую недвижимость составил в 2001 году — 10%, в 2002 году цены выросли более чем в 2 раза, в 2003 — на 7%, в течение 2004 года — на 60%.
Холодный спрос
Спрос на производственные помещения в промышленных зонах Санкт-Петербурга формируют металлообработка, пищевая промышленность, производители стройматериалов, мебели, химическая и упаковочная промышленность. Рынок специализированных складов представлен в основном складами-холодильниками, фармацевтическими складами, мазутохранилищами. Большая часть холодильных складов расположена в порту или недалеко от него, и несколько — вдоль железных дорог. В сегменте качественных складов, способных постоянно держать низкую температуру (-18, -25 градусов) наблюдается острый дефицит. Стоимость ответственного хранения 1 тонны грузов на таком складе достигает $1─1,2 в сутки, стоимость погрузочно-разгрузочных работ — около $1,5─1,7 за 1 тонну. В 2003─2004 годах Балтийский хладокомбинат открыл холодильный склад общей площадью около 5,5 тыс. кв. м, его основная специализация — рыба и морепродукты. Компания "Интертерминал" ввела в строй 1-ю очередь холодильного комплекса емкостью 9 тыс. тонн в нежилой зоне "Парнас"; ЗАО "Фрукон" инвестирует $1 млн в модернизацию своих складских помещений на Арсенальной ул. под низкотемпературное хранилище.
Также существует дефицит складских площадей для хранения овощей и фруктов. Большая часть существующих овощебаз не соответствует рыночным требованиям, а некоторые перестали функционировать. Основные действующие базы расположены в южной части города — "Невская" и "Фрунзенская" на Софийской ул., а также "Купчино". В северной части города наиболее крупный объект — Калининская овощебаза, недалеко от нее на Пискаревском пр. расположены склады "Петербургоптпродторга", представляющие собой в основном щитовые ангары. Около 50 тыс. кв. м плодоовощных складов в разных районах города принадлежит компании "Фрукон". При этом рынок фруктов и овощей в Петербурге растет на 15─20% в год. Ежегодный объем обработки петербургского порта — около 1 млн тонн фруктов, из которых около 80% приходится на бананы. Поэтому крупные международные компании, работающие на местном рынке фруктов и овощей, организуют собственные склады. Так, компания Sunway осенью 2004 года начала строительство фруктово-овощного терминала в промзоне "Шушары" стоимостью $7 млн. Основной конкурент Sunway — петербургская фирма JFC Group — уже построила в Петербурге новые склады общей площадью 30 тыс. кв. м, вложив в проект $15 млн. Кроме того, JFC объявила о намерении в 2006 году инвестировать $6 млн в создание распределительного центра для розничной сети города.
Мазутохранилища и склады легковоспламеняющихся жидкостей (ЛВЖ) представлены в основном складами при предприятиях, обычно вблизи железнодорожных веток или в портах. Хранение 1 тонны мазута и ЛВЖ составляет $3,5─5 в месяц. В 2006 году начнется строительство терминала для хранения химреагентов стоимостью $2 млн в промзоне "Металлострой". Территория в 1,1 га арендована компанией "Оксайд" на 49 лет, там построят склады для хранения сыпучих химикатов на 6 тыс. тонн и парк емкостей на 1,5 тыс. кубометров для жидких продуктов.Со склада в Москве
Несмотря на высокий потенциал, транспортно-складской комплекс Петербурга и Ленинградской области пока развит довольно слабо. Наиболее выгодные импортные товары с высокой добавленной стоимостью по-прежнему идут на восток через Москву. В настоящее время в Петербурге наблюдается дефицит предложения качественных складских площадей. По данным Colliers International, объем складских площадей класса А на начало 2005 года составлял 115 тыс. кв. м (или 2% всего предложения), к классу В можно отнести порядка 200 тыс. кв. м (или 4% всего предложения). Все остальные площади относятся к эконом-классу С и D. Для сравнения: в Москве, где общая площадь складских помещений составляет около 5,69 млн кв. м (включая пригороды в зоне 35─40 км доступности), имеется порядка 2 млн качественных складских помещений — около 500 тыс. кв. м площадей класса А и 1,5 млн кв. м класса В. При этом в столице продолжается рост цен, арендных ставок и строительство новых складских комплексов высшего класса. И эта тенденция сохранится в ближайшие 2─3 года. Впрочем, следует учитывать и тот факт, что на долю Москвы приходится порядка 60% всего оптового торгового оборота РФ. В столице и Московской области концентрируется около 45% всего российского производства товаров народного потребления, и в первую очередь — основанного иностранными компаниями. В Петербурге же только начинает разворачиваться сетевая торговля, а количество компаний национального уровня на порядок меньше, чем в Первопрестольной. Тем не менее в 2005─2006 годах и в Северной столице планируется выход на рынок новых сетевых операторов и расширение существующих сетей, поэтому потребность в складских площадях будет возрастать. И здесь отрицательным фактором является то, что, обладая огромными площадями, пригодными для хранения и перевалки грузов, город не имеет внятной концепции развития своего логистического потенциала. Правительство Петербурга пока слабо контролирует ситуацию, тогда как создание стройной системы логистики требует определенной реструктуризации сложившейся в городе застройки: сноса отдельных существующих объектов, пробивки новых магистралей и строительства современных транспортных развязок.
ИГОРЬ ЛУЧКОВ,
директор департамента оценки и аналитики АН "Бекар" специально для "Ъ-Компаний"