|
Июньский штиль |
Экономкласс растет в цене
В прошедшем месяце цены на первичном рынке в Москве выросли на 0,5%. "Спрос на новостройки со стороны покупателей был активным, количество предложений при этом также велико. Оно, кстати, велико и на вторичном рынке, который составляет весомую конкуренцию новостройкам",— отмечает коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов. Как и раньше, в июне покупатели больше всего интересовались квартирами, расположенными в традиционно престижных округах: Северо-Западном, Западном и Юго-Западном. По данным компании "Сити-XXI век", в прошлом месяце в полтора раза увеличилась реализация жилья в монолитно-кирпичных домах района Куркино. Увеличение спроса на эти квартиры в компании объясняют тем, что этот район становится все более комфортабельным для жителей: там активно вводятся в строй новые школы, детские сады, торговые центры и другие объекты инфраструктуры. Несмотря на это, в компании "Миэль-Недвижимость" отметили начало сезонного спада активности покупателей. "Если в начале июня уровень продаж квартир в новостройках был достаточно высоким, во второй половине июня началось падение спроса",— говорит Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании.
По данным компании, средняя стоимость нового жилья экономкласса в Москве составляла $1,15-1,5 тыс. за кв. м, в то же время стоимость недвижимости в панельном доме точечной застройки может достигать $1,8 тыс. За такую же цену можно приобрести квартиру более высокого класса в новостройке, расположенной в Южном или Юго-Восточном округе Москвы. Новостройки в Западном АО и престижных районах Северного АО оцениваются в $2-2,5 тыс. за кв. м. В "Миэль" прогнозируют снижение уровня продаж на 20-30% в июле и августе.
В то же время, утверждает Каарма, цены на недвижимость не падают ни в одном сегменте рынка новостроек. Сейчас идет планомерное повышение стоимости жилья на 1,5-2% в месяц, а по отдельным проектам рост цен достигает 3% за месяц. Отметим, что бурный рост цен на квартиры прекратился еще в мае прошлого года. С того времени недвижимость если и росла в цене, то не более чем на 1% в месяц. Многочисленные прогнозы о том, что цены на недвижимость резко вырастут на 30% и более, звучали в начале этого года при обсуждении закона "О долевом строительстве". Закон вступил в силу 1 апреля, но цены так и остались примерно на прежнем уровне.
Но и теперь риэлтеры не могут удержаться от предсказаний того, что цены все же вырастут. "Возможно, ситуация изменится осенью: вероятен резкий скачок цен,— предсказывают в группе компаний ПИК.— К этому времени более или менее будут распроданы те объекты, которые не попадают под действие закона, а новые объекты еще не успеют выйти на рынок, уменьшится количество застройщиков, увеличатся сроки окупаемости проектов. Все эти факторы будут способствовать росту цен".
В июне не было отмечено значительных изменений и на вторичном рынке. В компании "Сити-XXI век" отмечают, что в последнее время на этом рынке существенно выросли цены на малогабаритное жилье. "Если еще недавно однокомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за $48-49 тыс., то теперь ее минимальная цена поднялась до $53-54 тыс.,— говорит и. о. гендиректора 'Сити-XXI век' Эльвира Еремина.— Увеличилась стоимость и недорогих двухкомнатных квартир — с $62-65 тыс. до $68-70 тыс. и выше". За июнь квартиры на "вторичке" подорожали на 1,5%. Высоким спросом пользуются недорогие однокомнатные квартиры, расположенные недалеко от станций метро. Такие квартиры, если они находятся в хорошем кирпичном доме, уходят с рынка достаточно быстро. Средний срок экспозиции квартир в домах типовых серий оценивается в два-три месяца. С другой стороны, иногда долго не могут найти своего покупателя нестандартные квартиры. "К примеру, очень долго не продавалась хорошая большая квартира, хозяин которой сделал по своему вкусу ремонт в темных тонах. Покупатели не хотели переселяться в такое мрачное жилище. Пришлось снижать цену",— рассказывает управляющий директор компании "Миэль-Недвижимость" Роман Куман.
Что касается аренды квартир, то и на этом рынке наблюдается затишье — ставки не растут. Самыми дорогими традиционно остаются квартиры в Центральном АО: аренда однокомнатной квартиры стоит от $500 до $8 тыс. в месяц, двухкомнатной — от $550 до $12 тыс., трехкомнатной — от $800 до $20 тыс. После ЦАО по величине арендных ставок лидирует Юго-Западный АО, где минимальная ставка аренды однокомнатной квартиры составляет $450 в месяц, двух- и трехкомнатных — $500-600 в месяц. В остальных районах Москвы цены примерно одинаковы: аренда однокомнатной квартиры будет стоить от $400, двухкомнатной — от $450, трехкомнатной — от $600. На рынке аренды также наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, расположенные недалеко от метро. Лишь половина двухкомнатных квартир, выставленных на рынок, находит своих арендаторов. Перенасыщен рынок трех- и четырехкомнатных квартир, где предложение в пять-десять раз превышает спрос. Значительный рост ставок аренды риэлтеры не прогнозируют.
Подальше от родителей
В группе компаний ПИК констатируют, что спрос на квартиры в Подмосковье активно растет. Особенно в таких подмосковных городах, как Химки, Долгопрудный, Лобня, Мытищи, Видное, Люберцы. Квартиры там покупают в основном москвичи. В ПИКе около половины сделок от общего числа приходится именно на подмосковные объекты, и в последнее время наметилась явная тенденция к их увеличению. Благоприятная экология, более низкие цены на товары и услуги привлекают в города-спутники все новых покупателей недвижимости. Наибольшим спросом в Подмосковье пользуются однокомнатные квартиры. "Повзрослевшие дети, предпочитая жить самостоятельно, покупают небольшое, недорогое, но собственное жилье,— отмечает Эльвира Еремина.— Распространен и вариант, когда приехавшие из провинции удачно устраиваются в столице, перевозят родителей поближе и приобретают для них квартиры в ближнем Подмосковье".
Большая часть новостроек в Подмосковье застраивается комплексно. На территории подобных микрорайонов зачастую расположены школы, детские сады, больницы, автомобильные стоянки, бойлерные и АТС. Поэтому жители Подмосковья получают возможность пользоваться инфраструктурой, не уступающей по качеству столичной. Риэлтеры отмечают, что спрос на такую застройку заметно превышает спрос на относительно старые здания. Самым масштабным проектом комплексной застройки в Подмосковье обещает стать микрорайон Красногорье Павшинской поймы. В рамках этого проекта будет введено в строй 1,2 млн кв. м жилья. В настоящее время уже закончено строительство первой очереди: в строй введен 21 корпус общей площадью 220 тыс. кв. м. Квартиры в Красногорье реализуются по цене $850-1030 за кв. м.
Еще около 900 тыс. кв. м жилья возводится в жилом комплексе "Новокуркино" Химкинского района. Квартиры там реализуются по цене $980-1100 за кв. м. В микрорайоне Центральный в Долгопрудном будет построено 600 тыс. кв. м жилья. Сейчас в Центральном идет строительство десяти корпусов по индивидуальным проектам. Стоимость квартир в Центральном составит $850 за кв. м. "Именно такие жилые комплексы будут в ближайшее время наиболее популярны среди покупателей,— утверждают в 'Миэль'.— Каких-то экстраординарных требований к подобному жилью клиенты в основном не предъявляют, в Подмосковье новоселов интересует в основном цена квартиры и направление. Кроме того, актуальным остается вопрос соблюдения сроков строительства. Предпочтения потребителей сходятся в одном: жилье должно быть качественным и удобным для проживания. А жилые комплексы с развитой инфраструктурой полностью удовлетворяют этим требованиям".
Риэлтеры прогнозируют дальнейший рост цен на жилье в ближнем Подмосковье. В следующем году объем предложения на рынке подмосковных новостроек составит около 4,5 млн кв. м, что на 1,5 млн кв. м больше, чем в этом году.
Рекламный бум
По данным группы компаний КРТ, наибольшим спросом пользуются загородные дома с участком по цене $150-350 тыс. "За последний год доля рекламы загородных поселков достигла в прессе 60% от общего объема рекламы недвижимости, чего никогда ранее не наблюдалось",— констатируют в КРТ. В настоящее время большое количество коттеджей не находит своего покупателя, так как их продавцы зачастую завышают цены. Кроме того, конкуренция на рынке постоянно растет из-за ввода в строй все новых коттеджных поселков.
Что касается аренды загородных дач, то в июне на этом рынке наблюдался заметный спад. Следствием этого стало снижение ставок аренды. Сейчас коттедж в Подмосковье можно снять по цене $3-40 тыс. в месяц, а летнюю дачу — по ставке от $300 до $1 тыс. в месяц. "Тенденция этого лета — повышенный спрос на дорогие коттеджи и, как следствие, повышение арендных ставок на загородные домовладения",— говорит руководитель отдела аренды "Миэль-Недвижимости" Надежда Хрущева. По ее словам, самыми востребованными являются благоустроенные коттеджи с арендной платой $3-10 тыс. в месяц площадью 180-350 кв. м с участком не меньше 15 соток. В состав такого предложения обычно входят баня, сауна, бассейн и гараж. Наибольший спрос на дачи и коттеджи наблюдается на западном, юго-западном и северо-западном направлениях.
ВЕРА КОВАЛЕВА