Стройплощадка для избранных

Стабилизация цен на столичную жилую недвижимость и вступление в силу закона о долевом строительстве существенно изменили представление о рентабельности инвестиций в квадратные метры. По статистике, два года назад на долю инвестиционных квартир приходилось около 9% продаж, сейчас этот показатель ниже 5%. Однако это не значит, что частник уже не может заработать на вложениях в недвижимость. "Точки роста" на этом рынке по-прежнему есть, только найти их сложнее, чем еще год назад.

Игры кончились

Если два-три года назад любой человек мог беспроигрышно вложиться в любую московскую недвижимость и гарантированно выиграть на этом, то сейчас вкладывать в жилье решаются далеко не многие. С середины прошлого года динамика роста цен замедлилась и сейчас носит характер равномерного роста, на который влияет ряд факторов, например, инфляция, сезон, принятие тех или иных законов. И теперь такое вложение средств не является наиболее эффективным для частных инвесторов, которые обычно инвестируют небольшие суммы.

Как отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, на рынке сформировались две группы инвесторов: "старики" — те кто начали заниматься инвестициями в середине 90-х годов, и "молодые" — пришедшие на рынок в 2001-2002 годах. "Первые занимались инвестициями профессионально на протяжении многих лет. Их стиль инвестирования можно назвать консервативным. Молодые инвесторы, наоборот, рассчитывали на получение быстрых и сверхвысоких доходов. Трудности, возникшие в 2004 году, никоим образом не повлияли на деятельность 'стариков', но серьезно охладили пыл 'молодых' инвесторов",— подчеркивает господин Ковалев.

По словам Нины Кузнецовой, генерального директора ЗАО "Корпорация МИАН", на рынке в основном остались профессиональные игроки рынка недвижимости. "Сейчас рентабельность упала с 40-50% годовых до 15-20%. Более высокой доходности сегодня можно добиться только по редким направлениям",— утверждает госпожа Кузнецова.

На инвестиционную привлекательность недвижимости не могли не повлиять законодательные новации, ценовая дифференциация, увеличение покупательских требований к жилью и общие изменения на рынке. По данным аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", если еще в январе--марте 2004 года доля покупателей, приобретавших квартиры с инвестиционной целью, составляла 8-10%, то уже в 2005 году она составила меньше 5%.

Враг по расчету

Несмотря на то что плавно растущий рынок создает дополнительные возможности для маневров, заработать на недвижимости сегодня способен далеко не каждый — для этого нужны прежде всего грамотная стратегия и хорошие консультанты.

"Сегодня стоимость квадратных метров площади в новых жилых комплексах далека от инвестиционной. Застройщики уже на начальных стадиях строительства устанавливают максимальную рыночную стоимость. Но тем не менее потенциальные частные инвесторы полностью не покинули эту область. Они стали просто более разборчивы и, прежде чем сделать вложения, максимально стараются взвесить все 'за' и 'против'",— рассказывает директор по развитию компании Delight Realty Ольга Павлова.

Она добавляет, что помимо того, что стоимость реализации инвестиционных проектов максимально высока, этот вопрос имеет и юридический аспект. "В связи с принятием закона 'О долевом участии в строительстве' застройщики не могут предложить иных схем приобретения недвижимости, кроме указания полной стоимости в договоре о долевом участии в строительстве. При этом далеко не каждый частный инвестор имеет возможность показывать свои доходы",— говорит она.

Раньше была довольно распространенной схема приобретения недвижимости по инвестиционной стоимости. То есть в основном договоре (долевое участие в строительстве, соинвестирование, уступка права (требования)) указывалась стоимость себестоимости строительства. На разницу сумм потенциальный соинвестор получал гарантийное письмо от застройщика, по которому в случае наступления форсмажорных обстоятельств последний должен был вернуть соинвестору полученные денежные средства. И совершенно естественным было то, что после завершения строительства квартира перепродавалась соинвестором по более высокой цене. В договоре же купли-продажи фигурировала инвестиционная стоимость, указанная в ранее заключенном договоре. Сейчас в связи с изменениями законодательства действуют иные нормы.

Как отмечает Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", закон о долевом строительстве, вступивший в силу 1 апреля 2005 года, безусловно, серьезно затронул застройщиков. "Так как инвестирование в строительство теперь может начинаться гораздо позже относительно начала проекта, чем прежде, это снизит прибыль инвестора к моменту окончания строительства. Если ранее доходы от инвестирования составляли порядка 40%, сегодня это порядка 10-20%, то в ближайшее время эта цифра может снизиться до 10-15% и менее. Кроме того, трудности с привлечением инвесторов заставят застройщика сразу выставлять квартиры по цене, близкой к конечной, что может окончательно закрыть вопрос об инвестиционных вложениях",— считает господин Стерник.

Однако Ирина Добашина, начальник риэлтерского управления концерна "Крост", уверена, что инвестиции в жилье по-прежнему несоизмеримо выгоднее, чем, например, банковские вклады: выплаты по ним не превышают 10-12%, тогда как индекс доходности вложений в жилую недвижимость может составлять от 20 до 50% годовых.

"Конечно, доходность в 50% была возможна в период резкого роста цен, который закончился больше года назад. Но повышение стоимости строящегося жилья и, соответственно, возможность получения 15-20% годового дохода вполне реальны. Сейчас нет предпосылок для уменьшения этих цифр — жилье стабильно растет в цене",— подчеркивает госпожа Добашина.

Доходное место

По словам специалистов компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", наиболее выгодными с точки зрения инвестиций сегодня считаются новостройки бизнес-класса ценой от $250 тыс.— именно в этот сектор рынка люди предпочитают вкладывать средства. Ликвидное жилье среднего ценового сегмента, как правило, представляет собой комплексную застройку с развитой инфраструктурой, удачным местоположением, продуманной концепцией и благоприятной экологической обстановкой.

Как отмечает Ирина Добашина, самыми ликвидными по-прежнему остаются квартиры среднего размера в хорошем районе и в хорошем доме. "Индекс доходности при инвестициях в недвижимость бизнес-класса ниже, чем при вложениях в элитное жилье, но оборачиваемость средств, несомненно, более высокая",— утверждает она.

Чтобы получить доход от инвестиций в дорогую недвижимость, говорит Ольга Павлова, сегодня необходимо иметь около $1 млн, причем вложения должны быть не в одну большую квартиру. "Если говорить об инвестициях в элитную недвижимость, например инвестирование проектов в районе Остоженки или Патриарших прудов, то этих денег просто не хватит",— утверждает госпожа Павлова.

А Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век", считает, что для первых шагов в инвестиционной деятельности в недвижимость достаточно всего $50 тыс. По его словам, сейчас активно начинает работать новое направление, связанное с паевыми инвестиционными фондами (ПИФ).

"ПИФы являются альтернативой прямым инвестициям в покупку жилья. Хотя сегодня паевые фонды еще не определяют погоду на рынке недвижимости, но они динамично набирают популярность",— говорит господин Лядов. По его словам, много ПИФов создано для инвестирования в региональные проекты. Инициаторами их создания выступают совместно с участниками фондового рынка игроки рынка недвижимости — "Главмосстрой", группа компаний КРТ, Blackwood.

На данный момент активы ПИФов недвижимости составляют более 10 млрд рублей. Около $350 млн для рынка, которого два года назад практически не существовало,— цифра впечатляющая. Прогнозируется, что объем имущества фондов недвижимости к концу 2005 года значительно увеличится и в следующем году составит около $1 млрд. По мнению участников рынка, застройщики с опытом создания ПИФов получат в будущем конкурентные преимущества на рынке по привлечению средств через фонды недвижимости, поскольку у них появится опыт и будут отработаны необходимые технологии, в том числе рекламные.

"Чтобы приобрести квартиру в Москве, нужно не менее $50 тыс., а чтобы стать институциональным соинвестором строительства какого-либо объекта — не менее $0,5 млн,— рассуждает господин Лядов.— До недавнего времени и входной порог в фонды недвижимости был достаточно высок — от 50 тыс. до 500 млн рублей. Но сейчас появляется все больше фондов, ориентированных на рядовых граждан".

Константин Ковалев подчеркивает, что безусловным преимуществом ПИФов недвижимости перед прямым инвестированием является именно низкий входной порог. "Безусловно, на эти деньги квартиру в инвестиционных целях не купишь. Так что ЗПИФН являются неплохой возможностью для мелких и средних инвесторов вложить деньги в рынок недвижимости, показывающий в последнее время стабильный рост",— говорит он.

Деньги на ипотеке и аренде

Помимо ПИФов для частных инвесторов появляются и другие возможности заработать на жилой недвижимости. Сегодня, по данным риэлтеров, примерно 11% сделок на рынке недвижимости заключается с привлечением кредитных средств, а на рынке новостроек — еще больше. Какой процент от этого объема ипотечных сделок заключается с инвестиционными целями, неизвестно, тем не менее инвестиционная ипотека становится все более актуальной.

Схема такого капиталовложения достаточно проста: человек покупает растущую в цене квартиру с целью ее дальнейшей перепродажи, но не на собственные средства, а берет ипотечный кредит.

Как отмечают в "МИЭЛЬ-Недвижимости", получив заемные средства на строящееся жилье, клиент пользуется, по сути, инвестиционным кредитом, поскольку после завершения строительства стоимость объекта может существенно увеличиться. Здесь следует учитывать, что заем денег в банке для человека, имеющего свой бизнес, может быть гораздо выгоднее, чем изъятие необходимой суммы из оборота.

Процентные ставки за пользование кредитом при покупке квартиры в доме-новостройке составляют 11-18%, тогда как цены на первичном рынке в ликвидных объектах могут вырасти за год на 30-40%. Так как кредит выдается в среднем на 10-15 лет, а квартиру инвестор захочет реализовать максимум через два-три года (чаще всего после окончания строительства дома), продажу объекта нужно обязательно согласовывать с банком. Средства, вырученные от продажи жилплощади, идут на погашение кредита. Остальное — чистая прибыль.

Кроме того, как отметила Ольга Павлова, сейчас все активнее набирает обороты направление "квартира как бизнес" — приобретение квартиры с целью последующей ее сдачи в аренду. Конечно, окупается такой проект не за год-два, на это уходит значительно больше времени, но тем не менее удачное вложение капитала приносит владельцам недвижимости хороший доход.

По словам Нины Кузнецовой, если говорить об инвестировании в жилую недвижимость, то сейчас это инвестиции уже не с целью перепродажи, а с целью дальнейшей сдачи в аренду. "В данном случае рентабельность может быть гораздо выше, да и в руках остается актив, который не дешевеет и при правильном выборе объекта может давать 20-25% годовых",— замечает госпожа Кузнецова.

По ее словам, объем и качество инвестиций напрямую зависят от цели, которую преследует частный инвестор. "Вы можете купить однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье и сдавать ее в аренду, вы можете инвестировать и купить огромную площадь какой-то фабрики, реконструировать ее и сдавать в аренду. Таким образом, сумму первоначального капитала можно определять исходя из нормы рентабельности, которая интересна, и из степени рисков, которые приемлемы для инвестора. Начинать можно с любой суммы — главное, чтобы ее хватило на приобретение объекта недвижимости",— резюмирует госпожа Кузнецова.