В Краснодаре в стадии реализации находятся несколько крупных дорожных проектов. Вокруг новой дорожной инфраструктуры развертывается активное жилищное строительство. По оценкам экспертов, улучшение транспортной доступности может повысить цену на жилье на 10–15%. Тем не менее обобщать и говорить об однозначно положительном эффекте здесь нельзя, считают аналитики рынка. Улучшение транспортной доступности, например, может ухудшить экологическую обстановку, а недостаточная проработанность проектов может привести к обвалу цен, говорят эксперты.
Дальний Западный обход Краснодара готов уже на 70%
Фото: Пресс-служба администрации Краснодара
Дальний Западный обход Краснодара готов уже на 70%
Фото: Пресс-служба администрации Краснодара
Жизнь у дороги
Управление Краснодарской краевой госэкспертизы проектов территориального планирования выдало положительное заключение на реконструкцию участка Западного обхода Краснодара. Об этом сообщает пресс-служба ведомства. Завершить расширение дороги планируют в 2023 году. После реконструкции ее протяженность составит 51 км.
Западный обход — часть строящегося автомобильного кольца вокруг Краснодара. Последние несколько лет район Западного обхода — один из самых застраиваемых в Краснодаре. По данным строительных компаний города, сейчас здесь одновременно возводится несколько десятков тысяч квадратных метров жилой недвижимости. Кроме того, как сообщала администрация города, здесь также собираются построить 29 социальных объектов — в первую очередь школ и детских садов. Также в этом районе пройдет новая трамвайная ветка.
27 марта положительное заключение госэкспертизы получили первые три объекта Восточного транспортного коридора. Это 36-километровый участок, который свяжет Восточно-Кругликовский микрорайон, район «парка Галицкого», поселков Новознаменский, Знаменский, Пригородный, Лорис и Индустриальный с выходом на трассу М-4. Стоимость этого проекта, по последним оценкам, составляла 22,6 млрд руб.
Еще один амбициозный проект — Южный скоростной периметр. Эта магистраль протянется от улицы Бородинской до улицы Шевченко и Адыгейской набережной. Протяженность трассы составит 10 км, она пройдет через микрорайон Гидростроителей, один из самых динамично развивающихся за последние годы. Проект оценивается в 35,4 млрд руб.
Также в завершающей стадии находится строительство дублера Яблоновского моста. По данным на конец 2022 года его строительная готовность составила более 70%. Завершить работы планируется досрочно — в 2023 году. Общая стоимость проекта составляет 7,2 млрд руб. После завершения строительства должна улучшиться транспортная доступность между Краснодаром и Тахтамукайским районом Адыгеи (в первую очередь поселком Яблоновским), расположенным на противоположном берегу реки Кубань.
«Более 70% всего объема жилья в городе строится на окраинах»
Директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская положительно оценивает перспективы реализации этих проектов. «Краснодар сейчас находится в очень критичном положении в отношении развития транспортной инфраструктуры. При этом мы видим, что более 70% всего объема жилья в городе строится на окраинах, то есть в наименее доступных зонах. Любые действия по развитию в этом направлении положительно скажутся на привлекательности первичного рынка, особенно для его местных жителей, хорошо знакомых с проблемами транспортной доступности»,— считает она.
Покупатель выбирает инфраструктуру
Все указанные объекты расположены в зоне интенсивной жилой застройки. «Ъ-Кубань» попросил экспертов и участников рынка оценить, как реализация проектов может сказаться на стоимости недвижимости в этих районах, а также насколько важным для покупателей недвижимости в Краснодаре является транспортная доступность.
По словам Ольги Змиевской, реализация крупных дорожных проектов положительно сказывается на стоимости недвижимости, расположенной в непосредственной близости. «Качественная дорожная сеть улучшает транспортную доступность, приближает жилой комплекс к центральной части города или более развитым в отношении инфраструктуры районам. Косвенно развитие транспортной недвижимости влияет на весь район через последующее более активное строительство коммерческой и социальной инфраструктуры, повышение престижа района»,— говорит эксперт.
По ее словам, рост цен на недвижимость часто можно увидеть уже на этапе объявления о старте того или иного крупного дорожного проекта. Только хорошая транспортная доступность может повысить цену на 10–15%, отметила госпожа Змиевская.
Сильнее всего цены на недвижимость вырастут, если будет объявлено о строительстве станций городской электрички или трамвая, продолжает эксперт. Другими словами, наибольшее влияние оказывает не дорожная инфраструктура как таковая, а улучшение доступности именно общественным электротранспортом: «Эти виды транспорта при правильной организации не зависят от пробок, наиболее удобны для перемещения в центр и в другие районы города, а значит, могут существенно повысить комфорт и привлекательность проживания»,— подчеркивает собеседник «Ъ-Кубань».
В скором времени на Западном обходе Краснодара, где сегодня идет массовое жилищное строительство, будут ходить трамваи
Фото: Пресс-служба администрации Краснодара
В скором времени на Западном обходе Краснодара, где сегодня идет массовое жилищное строительство, будут ходить трамваи
Фото: Пресс-служба администрации Краснодара
Директор по маркетингу и продукту ГК «Победа» (среди объектов компании — жилые комплексы в Тахтамукайском районе Адыгеи) Ирина Дробышева рассказала, что застройщики обращают внимание на транспортную доступность будущего жилого комплекса еще на стадии покупки участка. «Мы делаем минимум три прогноза на территорию, и только после того, как убеждены, что даже при пессимистичном прогнозе проект будет прибыльным и востребованным,— мы приступаем к реализации дальнейших планов»,— сообщила она.
Госпожа Дробышева обращает внимание, что хорошая транспортная доступность — один из ключевых пунктов, на который ориентируются покупатели жилья. При наличии двух понравившихся вариантов клиент посмотрит по отзывам на ситуацию с транспортными развязками и выберет жилье в менее загруженном пробками районе, добавляет эксперт.
«Одна из ключевых позиций по инфраструктуре — транспортная развязка»
«Когда человек покупает квартиру, он покупает не квадратные метры, не планировку и даже не качество построенного дома. Он покупает инфраструктуру района, в котором находится жилой комплекс. Одна из ключевых позиций по инфраструктуре — транспортная развязка. Поэтому ее наличие или любой магистрали — это дополнительный фактор мотивации для приобретения жилья. Исходя из нашего опыта — это однозначно первое-второе место в списке покупателей при выборе»,— отмечает директор по продажам строительной компании Dogma Дмитрий Луценко (среди прочего возводит жилые комплексы в районе Западного обхода Краснодара).
По его словам, к увеличению стоимости недвижимости приводит реализация любого дорожного проекта, даже пешеходного перехода.
Трасса о двух концах
Не всегда реализация транспортных и дорожных проектов идет во благо городской среде и приводит к росту стоимости недвижимости. Доктор экономических наук, профессор Александр Полиди отмечает, что влияние любого объекта имеет как положительный, так и нежелательный эффект, потому что сами объекты транспортной инфраструктуры несут и экологическую, и шумовую, и эстетическую нагрузку.
«Например, вблизи объектов транспортной инфраструктуры, вновь сооруженных или уже имеющихся, цена может снижаться или не расти вследствие как раз низкой или пониженной ликвидности. А там, где влияние факторов экологической или шумовой нагрузки менее заметны или вообще отсутствуют, то там, конечно же, рост будет заметный — именно за счет роста ликвидности и за счет привлекательности жилья»,— говорит он.
Ольга Змиевская также обращает внимание, что так называемые «вылетные магистрали» могут и ухудшить транспортную доступность. Съезд к жилому комплексу может находиться на значительном удалении, а чтобы доехать до точки разворота, необходимо потратить время — это приводит к увеличению продолжительности поездки. «Крупные транспортные развязки могут стимулировать строительство в непосредственной близости складской недвижимости, а это будет привлекать значительное число грузовых машин и, как следствие, затруднит дорожную обстановку»,— добавляет она.
Ирина Дробышева говорит, что к снижению стоимости недвижимости может привести несоблюдение техники строительства, в частности, расстояния от дорожного полотна до жилого массива. «Вряд ли кто-то захочет круглый год дышать выхлопными газами от непрерывного потока машин, сегодня тренд на здоровый образ жизни»,— полагает она.
Если говорить о развитии тех территорий, где сейчас еще нет сложившейся застройки, то там вполне реально, прагматично и разумно отрабатывать локацию объектов за счет снижения цены и строительства более бюджетного жилья, считает Александр Полиди. «Чем ближе к объектам транспортной инфраструктуры, тем более бюджетное и экономичное жилье. Это подходит той целевой аудитории, для которой цена — самый чувствительный фактор. Для нее более скромное жилье и, соответственно, более скромная среда обитания — вполне допустимы»,— полагает экономист.
Споры по периметру
Одним из потенциально проблемных объектов, реализация которого в перспективе может привести к снижению стоимости недвижимости и качества жизни в целом, краснодарские урбанисты называют Южный скоростной периметр. В 2022 году вокруг него разгорелись жаркие споры: жители микрорайона Гидростроителей обращали внимание, что, согласно предварительному плану строительства, магистраль может пройти прямо по спальной части района, в нескольких метрах от жилых домов. Трасса предполагает строительство эстакад на уровне пятого этажа, развязок и мостов, а разрешенная скорость здесь составит 80 км/ч.
Кроме того, многоуровневая дорога может пройти по особо охраняемой территории Большого острова, который чиновники обещали защитить от застройки и благоустроить. Местные жители считают, что из-за строительства ЮСП снизится пешеходная и транспортная доступность садоводческого товарищества «Нижний казачий хутор», а также многоквартирных домов по четной стороне улицы Валерия Гассия и частично улицы Кружевной. Жители предлагали отодвинуть трассу ближе к берегу реки Кубань, в сторону Краснодарского лесопарка, однако и в этом случае могут возникнуть проблемы, так как территория лесопарка имеет охраняемый статус.
С появлением Южного скоростного периметра ЖК "На Обрывной" может перестать быть тихим и экологичным
Фото: Официальный сайт СК «Гарантия»
С появлением Южного скоростного периметра ЖК "На Обрывной" может перестать быть тихим и экологичным
Фото: Официальный сайт СК «Гарантия»
«Конечно, там, где сложилась застройка, определенный уровень среды обитания, такие проекты, как скоростные диаметры, скоростные шоссе, будут оказывать серьезное влияние на общественное мнение. В значительной степени протестный уровень реагирования населения на эти объекты неизбежен. Это не только эгоизм жителей нашего города, это всегда и везде бывает. Поэтому здесь по максимуму нужно применять имеющиеся архитектурные, планировочные экологичные, технологические решения по защите районов от воздействия таких объектов»,— подчеркивает Александр Полиди.
Могут возникнуть проблемы не только в районах сложившейся застройки, но и на развивающихся территориях. В непосредственной близости от места строительства будущей магистрали возводится крупный ЖК «На Обрывной», который позиционирует себя как жилой комплекс prime-класса «на живописном берегу реки Кубань, из окон которого открываются панорамные виды на благоустроенную набережную и заповедный лес».
Согласно плану строительства, трасса будет проходить через улицу Воронежскую, которая непосредственно примыкает к жилому комплексу. Как оценивает застройщик перспективы возведения скоростной магистрали рядом со своей территорией, узнать не удалось: в СК «Гарантия», занимающейся строительством ЖК «На Обрывной», не ответили на вопросы «Ъ-Кубань».
После критики со стороны местных жителей проект Южного скоростного периметра отправили на доработку. Когда будет готов обновленный вариант и будут ли учтены в нем требования жителей, в администрации Краснодара не ответили.
Антидорожный прецедент
В качестве примера, когда жители выбрали тишину и экологию вместо удобной транспортной развязки, можно привести ситуацию в краснодарском микрорайоне Юбилейный (ЮМР). Долгие годы люди требовали от мэрии решить вопрос транспортной доступности ЮМР, а когда администрация предложила проект строительства новой дороги, соединяющей микрорайон с Елизаветинским шоссе, пошли в суд отстаивать свои права на комфортную среду.
В начале апреля Четвертый кассационный суд поддержал требования жителей Краснодара о запрете строительства автодороги. «Горожане выступают против строительства дороги в Юбилейном со стороны Елизаветинской трассы через территорию КубГАУ. Люди опасаются, что большой поток машин сильно осложнит жизнь спальному микрорайону»,— сообщил в Telegram активист Виталий Черкасов.
Ответчиком по коллективному иску выступило управление Краснодарской краевой государственной экспертизы, которого ранее поддержал Ленинский районный суд Краснодара. Речь идет о строительстве 2,5 км четырехполосной автодороги, которая, по мнению жителей, была спроектирована с рядом ошибок.
«Пути подходов учащихся к общеобразовательным школам с начальными классами не должны пересекать проезжую часть магистральных улиц в одном уровне, однако данное требование проектировщиком проигнорировано»,— говорится в решении первой инстанции.
Ленинский районный суд требования жителей города не поддержал, поскольку утверждение разработанной документации по планировке территории объекта было проведено в соответствии с градостроительным законодательством, в том числе с проведением публичных слушаний. В ходе кассационного слушания данное решение было обжаловано и отправлено на повторное рассмотрение.
Читайте нас в Telegram 