Несмотря на рост свободных площадей в бизнес-центрах Москвы, запрашиваемая владельцами таких объектов ставка аренды за последний год выросла на 9%. Однако зачастую они заключают реальные сделки по цене на 20% ниже рыночной, оставляя за собой право досрочного разрыва договора с арендатором. Это позволит собственникам офисов в момент восстановления активности на рынке найти нового контрагента, готового заплатить больше. Но такие сделки несут высокие риски для арендаторов, предупреждают эксперты.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
В марте 2023 года запрашиваемая ставка аренды в московских бизнес-центрах класса А и B выросла на 9% год к году, до 21,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год, говорится в отчете CMWP. Но разрыв между запрашиваемой ценой и ставкой, по которой заключена сделка, увеличивается, отмечает директор департамента исследований и аналитики компании Полина Афанасьева. По ее словам, в отдельных случаях дисконт может достигать 20%.
Владельцы бизнес-центров вынуждены соглашаться на серьезные скидки, так как из-за кризиса спрос на аренду, по данным CMWP, в первом квартале сократился на 20% год к году в сегменте офисов класса В. При этом доля свободных площадей в Москве продолжает увеличиваться — с декабря 2022 года, по подсчетам NF Group, она выросла до 13,3% в бизнес-центрах класса А и на 8,1% в классе В.
Чтобы заполнить пустующие площади, ряд собственников офисов в Москве стал прибегать к новому формату сделок —заключению новых договоров аренды с контрагентами с правом владельца на одностороннее расторжение контракта, говорит управляющий партнер Remain Дмитрий Клапша.
Таким образом, продолжает он, арендаторы могут получить качественное офисное помещение по ставкам ниже рыночных, а собственники заполняют свободные помещения в ожидании роста спроса на рынке и имеют возможность в будущем заключить договор с новым арендатором по более высоким ставкам или пересогласовать условия с текущим контрагентом.
В пример источник “Ъ” на рынке недвижимости приводит сделку, заключенную оператором сервисных офисов Know Where в центре Москвы, на улице Балчуг. По словам собеседника, в начале этого года компания подписала договор аренды 300 рабочих мест с IT-компанией, название которой он не уточнил. Операционный директор сети гибких офисных пространств Know Where Иван Демидович подтвердил, что такая сделка была заключена.
1,68 миллиона квадратных метров
офисов арендовано и куплено в Москве в 2022 году, по данным IPG Россия.
В основном на такие условия идут небольшие компании, которые готовы рисковать ради экономии, подчеркивает руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко. Но чаще всего арендаторы хотят больше стабильности и понимания, что им не предложат заключить новый договор на менее выгодных условиях, когда в помещении уже сделан ремонт и нанят персонал, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. По сложившейся практике, наоборот, арендатор зачастую пытается добиться права на досрочное расторжение, говорит директор по аренде KR Properties Максим Белецкий. Хотя ранее собственники были настроены на договор, который не предусматривает досрочного разрыва, подчеркивает замдиректора офисного департамента Praedium Нелля Имаметдинова.
По словам партнера NF Group Марии Зиминой, на рынке офисов Москвы сейчас есть и договоры с досрочным правом выхода для обеих сторон. Как правило, владельцы офисной недвижимости вынуждены соглашаться на более лояльные условия договора аренды. Например, количество краткосрочных договоров аренды сроком на 11 месяцев увеличилось, что является следствием отказа бизнеса от долгосрочного планирования, отмечает замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская. В то же время владельцы соглашаются на такие условия для дальнейшей замены арендатора или подписания договора на новых условиях, исходящих из рыночной ситуации на момент окончания срока договора, добавляет она. Аналитики Stone Hedge ожидают, что полное восстановление деловой активности произойдет не ранее 2024 года.