С 30 мая банки начнут формировать добавочный резерв на дешевую ипотеку, выданную с середины марта. Судя по информации на сайтах застройщиков, предложения ипотечных кредитов по экстремально низким ставкам сохраняются. Эксперты полагают, что быстро они не исчезнут, поскольку причины, побуждающие игроков создавать такие инструменты, остаются актуальными.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
ЦБ начал публиковать данные рыночной процентной ставки (РПС) — именно от нее будет отсчитываться отклонение полной стоимости (ПСК) ипотеки и в зависимости от масштаба «дешевизны» начисляться дополнительные резервы. Первые данные (за отчетные даты 2023 года) появились на сайте регулятора 2 мая. Механизм расчета РПС банкам был известен, так что у них оставалось время на подготовку. Повышенные резервы по ипотеке, выданной после 15 марта с отклонениями к РПС, должны будут начисляться с 30 мая. На начало мая 2023 года РПС составила 10,84% годовых (на начало апреля — 10,67%).
Исходя из значения РПС на начало мая следует, что по ипотеке без господдержки дополнительный резерв (в размере 50%) будет действовать для ипотеки по ставке от 0% до 5,42%, по ставкам от 5,43% до 8,67% допрезерв составит 30%, говорит младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева.
Если кредит выдается по программе с господдержкой (где максимальная ставка 8%), по расчетам эксперта, дополнительный резерв в 50% будет начисляться при ставках в диапазоне 0–4,17%, в размере 30% — по кредитам, выданным по ставкам от 4,18% до 6,672%.
В данном случае речь идет о полной стоимости кредита, данные о которой по отдельным банкам не раскрываются. Однако простой поиск по сайтам застройщиков говорит о сохранении программ ипотеки по экстремально низким ставкам.
В частности, на сайте застройщика «Самолет» есть предложения по господдержке, а также стандартной ипотеке от Альфа-банка (от 0,1%) и МКБ (от 0,01%). На сайте застройщика А101 ставка банка «Санкт-Петербург» — от 1,01%. Аналогичные предложения банков есть на сайтах других застройщиков. По-прежнему встречаются предложения ипотеки «от 1 рубля в месяц».
ЦБ борется с ипотекой по экстремально низким ставкам, поскольку считает, что она несет риски. На фоне взлета массовой популярности ипотеки под 0% средние ставки на первичном рынке к середине 2022 года обвалились до 3,8%. Ниже 4% они продержались восемь месяцев подряд, но к апрелю составили 5,57%.
Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ, 28 марта 2023 года:
«Цены не просто выросли сами по себе, они выросли существенно выше, чем доходы населения. И что получается в итоге? Доступность жилья как минимум не растет».
Дополнительные резервы, которые банки будут начислять по обновленному 590-П, начиная с 30 мая, это не убытки банковского сектора, а скорее «возвратные резервы», считает глава центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников. По мере гашения ипотеки банки будут постепенно распускать их, отмечает он.
Некоторые банки уже добровольно отказались от таких кредитов. «С учетом дальнейших комментариев и разъяснений Банка России Сбербанк принял меры, минимизирующие влияние ограничений»,— заверили в Сбербанке. ВТБ с 1 апреля прекратил выдачу ипотеки по сверхнизким ставкам. В Абсолют-банке с начала года не выдавали ипотечных кредитов по ставке со значением ниже показателя РПС.
Есть и причины, по которым застройщикам и банкам выгодно сохранять подобные программы. «Это случаи, когда застройщик кредитует строительство объекта, а объект при этом плохо распродается, даже самые принципиальные банки в таком случае будут замотивированы сохранить такую ипотеку по наиболее проблемным объектам»,— поясняет господин Матовников.
Тем нее менее, по словам директора департамента розничных рисков банка «Зенит» Александра Шорникова, рынок ждет сокращения продаж по субсидированным застройщиками ставкам.
В целом дополнительные ограничения «не станут приговором для стройотрасли», считает Михаил Матовников. Сейчас, несмотря ни на что, спрос на ипотеку остается высоким, утверждает он: «Была просадка в январе, но это следствие рекордной выдачи декабря. Спрос на ипотеку быстро восстановился за февраль—март, и сейчас мы идем на рекордные выдачи ипотеки». Этому, в том числе, способствовало и то, что рыночные ставки на вторичном рынке выросли еще сильнее, наблюдалось переключение спроса на первичный рынок. Номинальные зарплаты растут, поясняет эксперт, «есть определенный уровень оптимизма, а это всегда сочетается с ростом спроса на ипотеку».