Госкорпорация «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ), конкурсный управляющий обанкротившегося банка «Советский», зарегистрировала право собственности на 39 помещений бизнес-центра «Балтис Плаза» в Санкт-Петербурге на Среднем проспекте Васильевского острова (бывшая гостиница «Гаванская») площадью примерно 17 тыс. кв. м, сообщила вчера пресс-служба госкомпании. Их реализация позволит агентству пополнить конкурсную массу в интересах кредиторов банка. Участники рынка недвижимости оценивают максимальную стоимость помещений (они составляют примерно 70% от всего бизнес-центра) в 1,5–1,7 млрд рублей, но сомневаются, что продажа может состояться без значительного дисконта в 30–40%.
Интерьер БЦ «Baltis Plaza»
Фото: БЦ «Baltis Plaza»
Интерьер БЦ «Baltis Plaza»
Фото: БЦ «Baltis Plaza»
Банк России отозвал лицензию у АО «Банк "Советский"» на осуществление банковских операций с 3 июля 2018 года в связи со «снижением размера собственных средств банка (капитала) ниже минимального значения его уставного капитала». В отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначено АСВ, которое несколько лет пыталось оспорить вывод из банка актива — бизнес-центра «Балтис Плаза» на Среднем пр., В.О., 88, лит. А.
Осенью 2014 года этот бизнес-центр купил Станислав Митрушин, экс-председатель совета директоров «Советского». Затем он заключил с банком договор дарения имущества. Госкорпорация потребовала через суд признать за банком право собственности на актив, так как цепочка сделок повлекла для банка «Советский» и его кредиторов неблагоприятные последствия при изъятии имущества. Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил требование АСВ из-за отсутствия согласия супруги Митрушина на дарение их общего имущества.
Общая площадь бизнес-центра «Балтис Плаза» составляет 27 тыс. кв. м. Помещения площадью 17 тыс. кв. м занимал банк «Советский». Согласно выписке из ЕГРН, собственниками оставшейся части являются офшорная компания «ДММ Инвестментс ЛТД» (DMM Investments LTD) и ООО «Росинвест» — дочерняя структура «Стройгазинвеста» Василия Лущинского, которая в свое время переделала старую советскую гостиницу «Гаванская» в этот бизнес-центр.
Апелляция также согласилась с мнимостью оспариваемых сделок, но Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отказался передать БЦ в конкурсную массу «Советского». АСВ подало жалобу в Верховный суд, который признал правильность решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленобласти. Регистрация права собственности на часть бизнес-центра за банком подтверждается сведениями ЕГРН.
В пресс-службе АСВ рассказали «Ъ-СПб», что БЦ «Балтис Плаза» будет выставлен на торги, средства от его реализации госкорпорация направит на расчеты с кредиторами АО «Банк "Советский"». Установленные требования кредиторов банка «Советский» превышают 12 млрд рублей, уточнили в пресс-службе АСВ.
В силу прямого указания закона о банкротстве все имущество банка-должника подлежит продаже, в том числе подлежит реализации имущество, возвращенное в конкурсную массу вследствие признания недействительными сделок в рамках дела о банкротстве, подтверждает Зоя Галеева, управляющий партнер «Центра по работе с проблемными активами». Имущество должника по общему правилу реализуется после проведения инвентаризации, оценки и утверждения положения о порядке продажи. Однако в отдельных случаях управляющий не может приступить к реализации имущества в силу объективных причин. «Например, в материалах рассматриваемого дела АСВ (из определений от 29.09.2022 и 09.01.2023) текущий собственник уклоняется от передачи банку договоров аренды и продолжает получать арендные платежи. Указанное позволяет сделать вывод о наличии объективных причин, препятствующих АСВ приступить к реализации истребованного имущества путем продажи на торгах»,— обращает внимание госпожа Галеева.
В пресс-службе АСВ на запрос «Ъ-СПб» ответили, что объявление о торгах будет сделано в ближайший месяц. Торги начнутся с кадастровой стоимости в размере 1,161 млрд рублей (за 39 помещений и земельный участок площадью 3,8 тыс. кв. м)
Опрошенные участники рынка недвижимости отметили, что в случае объявления торгов объект будет интересен как конечному пользователю, так и профессиональным игрокам рынка, заинтересованным в создании арендного бизнеса. Иван Починщиков, управляющий партнер компании «IPG Россия», полагает, что верхняя граница цены за такой объект на сегодняшнем рынке, с учетом локации и аналогов, находится на уровне 1,5–1,7 млрд рублей, включая НДС. «Стремление продать объект по такой цене может затянуть реализацию объекта. Покупатели будут ожидать значительного (до 30–40%) дисконта к указанной цене ввиду особенностей объекта: продажа в рамках конкурсного производства, год постройки, особенности планировочных решений»,— предполагает эксперт.
Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers, говорит, что в случае продажи всего здания бизнес-центра такого класса без обременений на Васильевском острове квадратный метр для конечных пользователей может стоить 100–120 тыс. рублей. При реализации помещений блоками цена будет выше — в диапазоне 120–150 тыс. рублей за «квадрат». «Если говорить про инвестиционную покупку, то квадратный метр может продаваться по цене около 100 тыс. рублей,— замечает госпожа Горячева, подчеркивая, что указанные ею цены актуальны для офисов на Васильевском острове в беспроблемных активах.— В случае если у данного объекта есть обременения, цена продажи может оказаться намного ниже рынка».