Фонд имущества Санкт-Петербурга объявил торги по поиску арендаторов на 16,5 тыс. кв. м помещений в Апраксином дворе, это чуть меньше 10% от общей площади исторического объекта. Совокупная начальная стоимость их годовой аренды превышает 120 млн рублей. Эксперты констатируют, что будущее площадки, после того как в феврале этого года один из инвесторов по реконструкции здания, компания GloraX, заявил об утрате интереса к проекту, остается крайне туманным, а попытка города заработать на сдаче помещений двора в аренду может затянуть проект по приведению квартала в порядок.
С 2007 года «Преобразование территории Апраксина двора» является городским стратегическим инвестиционным проектом
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
С 2007 года «Преобразование территории Апраксина двора» является городским стратегическим инвестиционным проектом
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фонд имущества Санкт-Петербурга выставил на торги 28 объектов площадью 16,5 тыс. кв. м. Апраксина двора, которые город планирует сдать в аренду. Среди объявленных объектов три отдельно стоящих здания и 25 помещений, 80% которых могут использоваться под торгово-сервисную функцию. Торги состоятся 5 июня. Суммарная начальная стоимость их годовой аренды превышает 120 млн рублей. Это вторые крупные торги по сдаче помещений на Апрашки в аренду за последние полгода: осенью 2022 года в аренду были сданы 54 объекта площадью более 15 тыс. кв. м. Средняя месячная ставка по результатам торгов составила 1000 рублей за квадратный метр, коэффициент в среднем превышался в 1,25 раза. Городской бюджет получил от арендаторов 149 млн рублей.
Стоимость квадратных метров новых лотов в ходе торгов может возрасти в 1,5 раза (до 900–1000 рублей), считает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Однако Апраксин двор, по мнению эксперта, является «больным» местом Петербурга, и появление новых арендаторов может затруднить планы инвесторов по реконструкции всей территории.
Пока попытки привести в порядок квартал Апраксина двора не имеют успеха. Апраксин двор включает 60 отдельно стоящих корпусов общей площадью 172 тыс. кв. м, из них 107 тыс. кв. м находится в городской собственности. Крупнейшим частным владельцем помещений рынка является концерн «Питер» Николая Пономарева (ему подконтрольно около 25% недвижимости на территории), в собственности которого находится свыше 60 тыс. кв. м. С 2007 года «Преобразование территории Апраксина двора» является городским стратегическим инвестиционным проектом.
В 2008 году конкурс на право реконструкции объекта выиграл «Главстрой-СПб», принадлежавший тогда структурам Олега Дерипаски. Застройщик собирался инвестировать в проект 28 млрд рублей, построив на этой территории 70 тыс. кв. м жилья, а также торговые, гостиничные и офисные объекты. Однако «Главстрой-СПб» так и не успел приступить к работам. Причиной тому стали проблемы с выкупом площадей у многочисленных собственников Апраксина двора и судебных конфликтов с некоторыми из них. В результате в 2013 году администрация Петербурга отказалась продлевать договор с застройщиком. В 2018 году статус стратегического инвестора для реализации проекта был присвоен инвестиционно-строительной компании «Апраксин двор» — структуре концерна «Питер».
В 2022 году на Петербургском международном экономическом форуме администрация города подписала соглашение с компанией GloraX, которая совместно с концерном «Питер» обещала перепрофилировать площадку, включая городские площади, под многофункциональный комплекс с гостиничными, торговыми и офисными объектами. Инвестиции в проект оценивались в 50 млрд рублей. Однако уже в феврале 2023 года первый вице-президент и совладелец GloraX Александр Андрианов назвал соглашения с властями Петербурга «ни к чему не обязывающими» и заявил, что компания утратила интерес к этим проектам и отложила их на неопределенный срок.
Судя по всему, пока у администрации Петербурга никакого видения по поводу развития Апраксина двора после заявления компании GloraX так и не появилось. В пресс-службе комитета по инвестициям смогли лишь прислать туманные формулировки о том, что «на данный момент продолжается работа по определению оптимальной организационно-правовой схемы реализации с учетом имущественно-правового статуса корпусов, имеющих статус объектов культурного наследия, и возможных рисков при реализации проекта».
В GloraX обсуждать с корреспондентом «Ъ-СПб» вопрос реконструкции Апраксина двора отказались. Не смог предоставить комментарии и концерн «Питер».
Аналитики отмечают, что появление новых арендаторов усложнит и без того запутанную ситуацию в Апраксином дворе, что увеличит сроки реконструкции. «Впрочем, вряд ли имеет значение, продлится реконструкция бесконечность или бесконечность плюс 10%,— считает директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров.— Цена в среднем близка к рыночной. По отдельным объектам возможно ее повышение, по другим велик риск, что торги вовсе не состоятся. Локация остается одной из лучших в Петербурге, но практически неразрешимая ситуация с множеством собственников и завышенные требования по охране архитектуры убивают инвестиционный потенциал. Без закона, аналогичного закону о реновации, Апраксин двор обречен на продолжающуюся деградацию».
О сложности проведения работ по реконструкции высказался и управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков. По мнению эксперта, если планы по реконструкции затрагивают корпуса, в которые город ищет арендаторов, появятся две взаимоисключающие проблемы: реконструкция затягивается из-за аренды, а привлекательность для арендаторов упадет, если они узнают, что их корпуса будут реконструироваться после заключения договоров. Из-за неразберихи с собственностью и отсутствия единой концепции помещений ажиотажа эти торги не вызовут, считает господин Бойков.
Заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Игорь Кокорев, напротив, уверен, что сдача помещений в аренду — это прежде всего разумное распоряжение имеющейся в собственности города недвижимостью, без привязки к будущему крупному инвестпроекту. Рост стоимости отдельных лотов может достигнуть 15–30%.