В отсутствие работающей ипотеки застройщики и риэлтеры стараются поддержать стагнирующий рынок, придумывая различные схемы рассрочки. В итоге доля сделок на первичном рынке с использованием рассрочки (без учета ипотеки) превышает 70%. В ипотечных же сделках вторичный рынок по-прежнему уверенно доминирует над первичным.
В рамках долевого строительства традиционный первый взнос составляет 30% стоимости квартиры на начальном этапе строительства и до 80%, если дом почти завершен. Несколько компаний, в частности "Петербургская недвижимость" и "Строймонтаж", взимают первоначальный взнос в размере 10%. Ряд застройщиков не стремятся снизить первоначальный платеж, но предлагают скидки. К примеру, "ЛенспецСМУ" предлагает клиенту внести единовременно 50% стоимости и получить скидку 2,5% от общей цены квартиры. У "Невского синдиката" вариант рассрочки следующий: первый взнос — 40% от стоимости, остаток — равными долями не реже одного раза в три месяца, на остаток начисляется 26% годовых. В последнее время ряд компаний рекламируют так называемую беспроцентную рассрочку: первый взнос — 70% и остаток распределяется на два-три месяца. По оценкам "Адвекс-Росстро", доля собственно ипотечных сделок, когда в них участвует банк и оформляется залог квартиры, на первичном рынке составляет около 5%, на вторичном — 5─7%. Но, к сожалению, в подавляющем большинстве случаев кредитование осуществляется по схеме, когда в залог оставляется уже имеющаяся в собственности квартира. По данным Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, средний размер выдаваемых сегодня кредитов составляет $30─40 тыс. Ставки варьируются от 12,5% до 25% годовых в рублях и от 9% до 15,5% в валюте. Многие кредиторы готовы принять досрочное погашение всей суммы или части долга. Проценты начисляются на остаток кредита. Соискатель обязан застраховать риск потери жизни и трудоспособности, утраты права собственности на приобретаемое жилье, а также саму недвижимость. Зачастую необходимо иметь российское гражданство и регистрацию, есть и возрастные ограничения (трудоспособный возраст). Клиент также обязан застраховать сделку. Минимальный ежегодный страховой взнос составляет 0,9% страховой суммы, средний — 1,3%. Размер зависит от срока страхования, возраста и здоровья заемщика, состояния жилья и /ее/ юридической чистоты. При этом во внимание принимается остаток суммы кредита, который ежегодно уменьшается. Банкиров также интересует источник дохода и его стабильность, многие готовы учитывать и доходы остальных членов семьи. По некоторым оценкам, имея в запасе примерно 30% стоимости квартиры, заемщику достаточно зарабатывать $750 в месяц, из которых кредитор будет забирать более $200 в течение 10 лет, если, конечно, кредит невелик. По программам "первичной" и "вторичной" ипотеки работают Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк, Промстройбанк, банк "Дельтакредит", Внешторгбанк, Викинг-банк, Энергомашбанк, банк "Российский капитал", Национальный резервный банк, "Уралсиб".
Неработающие ресурсы
Несмотря на то что в составе нового Жилищного кодекса (ЖК) принят целый пакет законов, направленных на развитие ипотеки, на практике эти законы не работают. Наиболее ожидаемый банками пункт ЖК касался возможности выселения должников из не оплаченных ими квартир. Но по закону должников можно выселять в маневренный фонд, которого пока нет, как нет соответствующих подзаконных актов и правоприменительной практики. Тем не менее при общем застое рынка недвижимости ипотека идет в гору. Рост объемов потребительского кредитования начался с 2004 года, совпав по времени с началом стагнации цен. Связано это с тем, что в связи с дефицитом спроса на рынке продавцы начали охотнее работать с ипотечными покупателями. В частности, как отмечают в ЗАО "Северный город", если в августе 2004 года, когда они только запустили ипотечную программу совместно с Промышленно-строительным банком, сделки были единичны (одна-две в месяц), то сейчас доля продаж по ипотечной схеме достигает /16% в месяц/. В первом полугодии 2005 года "Северный город" заключил около 40 сделок по ипотечной программе на общую сумму порядка $2 млн. Однако в целом первичная ипотека пока развивается медленно. Причина в том, что по схеме, когда в залог оставляется уже имеющаяся в собственности квартира, а именно таковы условия подавляющего количества кредиторов, может работать не каждый заемщик. Однако в большинстве случаев клиенту нечего оставить в залог. По схеме же с аккредитацией при банке конкретного застройщика, чьи строящиеся квартиры служат залогами по кредитам, работают немногие кредиторы: на сегодняшний день на ипотечном рынке всего 20─25 объектов строящейся недвижимости, под покупку жилья в которых можно взять ипотечный кредит. В частности, компания "Петербургстрой Skanska", запустившая осенью прошлого года ипотечную программу совместно с филиалом "Северная столица" ЗАО "Райффайзенбанк Австрия", включила в программу только малоэтажный комплекс "Новая Скандинавия", жилой комплекс на пересечении Ленинского проспекта и улицы Десантников и дом на Поклонногорской улице. В нынешнем году эти же объекты начал кредитовать и местный филиал Внешторгбанка. Компания "Невский синдикат" подписала соглашение с Северо-Западным банком Сбербанка РФ по единственному объекту — строящемуся дому на Свердловской набережной, 54─58. "ЮИТ Лентек" предлагает ипотеку по пяти строящимся домам.
Скрытые расходы
Зато при работе с вторичным жильем банки охотно рассматривают не только официальный, но и "серый" доход. На этом рынке активно работают агентства недвижимости, которые анализируют возможности клиента и сопоставляют их с условиями различных ипотечных программ города. В качестве комиссионных риэлтеры берут от 2% до 5% от суммы кредита или от суммы сделки. Если от агентства требуется только сопровождение кредита (оценка размера кредита, сбор документов, получение разрешения), то комиссионные составляют 2% от его суммы. Если это ипотечный обмен или покупка, то 5% от суммы сделки. "Ипотечный" клиент платит агентству недвижимости меньше, чем клиент, совершающий сделку без привлечения заемных средств: обычная ставка в агентствах за сопровождение сделки — от 6% до 10%. Зато покупателю через ипотеку приходится нести ряд дополнительных расходов. После подбора объекта необходимо оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) — $100─150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1% от суммы кредита. Требуется также оплатить страховые взносы — 1,5─1,8% от суммы кредита. Обязательным является страхование жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры. В случае наступления страхового случая все выплаты по страховке производятся в пользу банка. Так что на самом деле страхуются не риски заемщика, а риски банка. Страховые компании обещают даже пополнить вскоре набор услуг еще одним видом страхования — от невозврата кредита. В целом из всего этого получается довольно значительная сумма дополнительных затрат — до $2 тыс. Многие банки рекомендуют с самого начала приплюсовать ее к сумме требуемого кредита.
Черно-белые доходы
Оценка кредитоспособности в первую очередь основывается на оценке доходов заемщика. В настоящее время банки Петербурга работают по трем схемам: с "белым" доходом — когда заемщик имеет официальную зарплату и может принести документы, подтверждающие ее; с "серым" доходом — если заемщик не имеет официальной зарплаты, однако может принести письменное подтверждение доходов от работодателя; иногда банки соглашаются рассмотреть даже "черный" доход — если заемщик не имеет официальной зарплаты и работодатель отказывается подписать подтверждение, однако готов подтвердить доходы заемщика в устной форме представителю банка. От формы дохода зависит процентная ставка по кредиту: для "белого" дохода — 10,5%, для "серого" — 12─13%, для "черного" — 15%. Рассмотрение заявки о предоставлении кредита в некоторых банках является бесплатным, но в некоторых за это берут 1─2 тыс. рублей. Как правило, на этом этапе отсеивается порядка 30% клиентов. Плюс ко всему у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире: обязателен санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций — холодная, горячая вода, электричество, газ; год постройки дома — не старше 1973-го или старый фонд после реконструкции. На этапе независимой оценки квартиры нередко возникает ситуация, когда выбранная клиентом квартира оказывается дешевле, чем заявлено продавцом. Страховая компания, аккредитованная при банке, проверяет, сколько раз происходил переход права собственности на объект, — если слишком часто, отказывают в страховании. Уточняется, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, а также при каких обстоятельствах они были выписаны. Известен случай, когда компания отказала в страховании по причине того, что из четырех владельцев квартиры один когда-то отбывал наказание, мотивируя отказ возможной близостью продавца к преступным группировкам. Этот этап стоит клиенту $100─150.
Неразменные ценности
Банк анализирует и техническое состояние дома. В большинстве случаев, если в квартире обнаруживаются несогласованные перепланировки, банки отказываются давать кредит до тех пор, пока продавец не согласует их или не приведет все в прежнее состояние. После того как кредит получен, производится отчуждение квартиры (нотариальное или простое письменное оформление сделки) с последующей регистрацией. При этом в нотариальном договоре указывается не пибовская ее стоимость (как обычно), а реальная, рыночная. Это означает, что государственную пошлину придется уплатить с гораздо большей суммы. Некоторые банки, правда, разрешают указывать в договоре не полную стоимость жилья, а только сумму кредита, что позволяет немного уменьшить расходы. После регистрации продавец получает кредитные и собственные деньги покупателя в безналичной или наличной форме (в зависимости от предпочтений продавца и правил банка). /Продавец/ въезжает в квартиру, прописывает себя и всех членов семьи. Купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку. Заемщик вправе жить в квартире, прописать в нее домочадцев, может даже сдавать (с разрешения банка). Единственное обременение заключается в том, что, пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру.
АННА СМОЛИНА,
ЕКАТЕРИНА ЕМЕЛЬЯНОВА