Офисы становятся безлюдными

На фоне стагнации предложения и роста спроса цены на офисную недвижимость в Краснодарском крае за год выросли на 52%. Об этом «G» сообщили в аналитической службе сервиса «Авито Недвижимость». Арендные ставки по офисам после проседания в пандемию вернулись в привычный ценовой коридор и ожидать их падения в ближайшем будущем не стоит, считают краснодарские риелторы. Однако, по мнению экспертов, общая ситуация в экономике не позволяет в ближайшие годы рассчитывать на появление на рынке большого количества высококлассных офисных центров.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ставки растут

По данным сервиса «Авито Недвижимость», в минувшем году рынок офисных объектов в Краснодарском крае претерпевал стагнацию. По итогам первого квартала 2023 года количество объявлений о продаже или сдаче в аренду офисных объектов в регионе осталось на уровне прошлого года — падение объема предложений произошло только в рамках 1%. Но спрос начал показывать положительную динамику.

Так, в январе—марте 2023 года интерес к покупке офисной недвижимости вырос на 9,7% по сравнению с тем же периодом в прошлом году, а к аренде — на 22,2%, отмечает руководитель категории коммерческой недвижимости «Авито» Олег Изотов. Согласно информации из объявлений, средняя цена квадратного метра офисной недвижимости в Краснодаре, которую просили продавцы, за год выросла на 52,6% и достигла 103,4 тыс. руб.

В агентстве недвижимости «Аякс» «G» рассказали, что стоимость офисной недвижимости в Краснодаре сегодня варьируется от 60 тыс. до 180 тыс. руб. за кв. м, ставка аренды — от 0,5 до 1,5 тыс. руб. за кв. м в месяц. «На ценообразование влияет локация, этажность, оснащение, качество инженерных коммуникаций и обеспеченность парковочными местами»,— поясняет директор департамента коммерческой недвижимости «Аякса» Мурат Псеунов. На рынке, по словам эксперта, существуют предложения и с большей стоимостью. Цена квадратного метра, а следовательно, и аренды обусловлена удорожанием земли и в целом строительства. При этом он отмечает, что тренд на снижение ставок (когда аренда падала до 500–600 руб. за кв. м), имевший место во время пандемии, завершился и все ставки вернулись к прежним значениям.

Исполнительный директор сочинского агентства недвижимости AS.Realty Нарина Абрамова говорит о росте ставок как на продажу, так и на аренду офисов в летней столице. Она связывает его со сформировавшимся после пандемии трендом на развитие форматов дистанционной работы и появлением запроса на коворкинги. «В разных районах можно наблюдать увеличение стоимости аренды до 50%, а на покупку до 20%»,— отмечает она.

Новых объектов не ожидается

Самый активный период развития рынка офисной недвижимости пришелся на период до 2012 года, когда в эксплуатацию вводилось большинство офисных центров, но последние 10 лет на этом рынке было достаточно серьезное затишье, рассказывает гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько. Сейчас сложилась такая ситуация, когда многие объекты, которые возводились еще в 2000-х годах, морально устарели и рынок даже испытывает дефицит в качественных помещениях, соответствующих современным стандартам.

«Однако в ситуации, которая длится последние три года (пандемия, потом СВО, охлаждение экономики), есть сомнения относительно развития в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Инвесторы все-таки опасаются, и активности в таком сегменте, как офисная недвижимость, немного. Ситуацию усугубляет сокращение присутствия международных компаний на рынке, что также не способствует появлению новых офисных объектов. Поэтому я думаю, что такая ситуация будет сохраняться ближайшие два-три года. Нет оснований полагать, что будет какой-то всплеск деловой активности, а значит, всплеска строительства офисных объектов также не будет»,— считает эксперт.

Он поясняет, что качественные объекты этого сегмента рассчитаны в большей степени на аренду, чем на продажу. Сроки их окупаемости достаточно долгие, а потому строительство офисных помещений для девелоперов является более рискованным, чем строительство жилья, от которого финансовая отдача есть сразу.

«Компании, которые продолжают работать, сейчас занимают площади, наверное, вдвое меньшие, чем до пандемии. И возвращаться к старым площадям не планируют. Естественно, эти офисные объекты не загрузятся в необходимом объеме. Придется и ставки снижать, и загрузка не будет обеспечена. Увеличение срока окупаемости таких объектов (ориентировочно с пяти-шести до семи-девяти лет) на фоне удорожания строительства дает основания полагать, что финансирование таких проектов будет рискованным»,— отмечает господин Володько.

Косвенно предположения эксперта о сокращении числа новых бизнес-центров, которые будут вводиться в эксплуатацию в ближайшие годы, подтверждают данные по рынку инвестиций в коммерческую недвижимость России, предоставленные аналитиками консалтинговой компании NF Group. По итогам первого квартала 2023 года общий объем вложений в сферу достиг 138,8 млрд руб., что на 25% больше, чем было зафиксировано годом ранее. Однако повышение активности инвесторов аналитики объясняют продажами активов иностранных компаний и фондов, уходящих из России. При этом если говорить о структуре инвестирования, то эксперты отмечают снижение доли площадок под девелопмент (по итогам первого квартала этого года показатель оказался на уровне 43% против 62% годом ранее). Доля инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимости, наоборот, выросла: по итогам января—марта текущего года на них совокупно пришлось 57% от всех инвестиций против 38% в первом квартале 2022-го.

По данным NF Group, в общем объеме коммерческой недвижимости офисный сегмент по итогам первого квартала 2023 года вошел в тройку лидеров по объемам инвестиций с долей в 11% (14,6 млрд руб). Больше всего за это время было вложено в гостиничную/курортную и складскую недвижимость.

По информации Краснодаркрайстата, в 2021 году на Кубани было введено в эксплуатацию 25,2 тыс. кв. м нежилых помещений торгово-офисного типа, в 2022 году в полтора раза больше — 38,6 тыс. кв. м. А в первом квартале 2023 года — только 1,2 тыс. кв. м. При этом помещения офисного типа отдельно в статистике не учитываются.

Дело в качестве

По словам Ильи Володько, сегмент офисной недвижимости по-прежнему остается рентабельным. Просто, отмечает он, есть времена, когда люди готовы рисковать, а есть — когда нет. «Когда окупаемость составляет восемь лет и при этом тяжело планировать будущее даже на один год вперед (особенно на фоне сокращения деловой активности), когда активно развиваются удаленные форматы работы, перспективы офисного сегмента не выглядят оптимистично»,— полагает гендиректор Macon.

По данным кубанского застройщика «Метрикс Development», из всего объема запросов на коммерческую недвижимость запрос на офисную составляет не более 10%. В основном речь идет о небольших офисных помещениях в 15–30 кв. м. «Многие специалисты и компании хоть и сократили количество удаленных сотрудников, но работают "из дома". Практически система показала себя эффективной, и спрос на офисную недвижимость именно в жилых комплексах остается незначительным»,— рассказывает старший менеджер по развитию компании Ольга Карайел.

Она отмечает, что компания на сегодняшний день владеет офисными помещениями вторых и третьих этажей в сданных жилых комплексах в Краснодаре. Спрос на подобные объекты, по ее словам, низкий, так же как и рыночная арендная ставка. «Доля непосредственно офисной недвижимости в новых проектах остается небольшой, и мы не планируем ее наращивать. В новых проектах на побережье Туапсинского района по концепции наших ЖК мы планируем офисную недвижимость. Это коворкинг-пространства для тех, кто будет работать на удаленке»,— добавил представитель застройщика.

В то же время в краснодарском агентстве недвижимости «Аякс» считают, что аренда офисных помещений остается одним из самых стабильных бизнесов. При этом риелторы оговариваются, что речь в данном случае идет о качественном предложении, а не о стихийных объектах, подходящих под офисное использование. «Многое зависит и от самой эксплуатации объекта: своевременного и должного обслуживания всех инженерных систем, ремонта помещения, отсутствия простоя без арендатора — все это влияет на рентабельность проекта. В грамотных руках данная инвестиция остается надежной и ликвидной»,— говорит Мурат Псеунов.

Он отмечает, что офисная недвижимость проявила достаточную стойкость к последним изменениям в экономико-политической ситуации в стране и риелторы не заметили резкого выхода из площадей с целью создания удаленных рабочих мест, как это было в Москве и других больших городах. По его мнению, удешевления аренды на рынке офисной недвижимости сегодня ожидать не стоит.

Декан факультета цифровой экономики и массовых коммуникаций Московского технического университета связи и информатики Сергей Гатауллин также сомневается в том, что стоимость аренды офисов в ближайшее время будет снижаться. «Многие объекты возводятся под конкретного якорного арендатора, предполагаемого резкого оттока крупных игроков не наблюдается, и происходит довольно мягкое замещение, себестоимость строительства увеличивается. Более реальным представляется сценарий умеренной индексации стоимости с учетом инфляционной составляющей»,— считает эксперт.

Вместе с тем, отмечает он, изменение бизнес-моделей и состава ключевых арендаторов по итогам прошлого года меняет и конфигурацию рынка аренды офисных площадей в крупных городах. «Арендатор становится более требовательным и избирательным в подходе к выбору офисного пространства, которое зачастую должно совмещать в себе черты бэк-офиса и брендовую историю. Владельцы недвижимости сегодня должны быть гибкими, балансируя между увеличением маржинальности бизнеса и сохранением клиентской базы»,— добавляет эксперт.

Риелторы Сочи ближе к лету ожидают роста цен как на покупку, так и на аренду, поясняя, что для этого города сезонность является одним из ключевых факторов. «В сезон мы зайдем с повышением, но после ситуация стабилизируется и мы будем, очевидно, наблюдать несколько месяцев плато»,— полагает Нарина Абрамова.

Неконцентрированный рынок

По оценкам Ильи Володько, доля офисной недвижимости на Кубани составляет порядка 30% от всей «коммерции» и она не концентрируется в руках какого-то ограниченного количества крупных игроков. Также нет крупных компаний, которые бы профессионально занимались исключительно офисными помещениями и имели бы какую-то ощутимую долю рынка. Как правило, работает схема: один объект — один собственник.

По словам краснодарских риелторов, существенная часть офисной недвижимости находится в руках застройщиков. Крупные федеральные компании в большинстве случаев для обеспечения своей деятельности приобретают недвижимость в собственность либо изначально строят офисы под себя. Иногда фирмы покупают помещения освобождающихся торговых центров, которые впоследствии перепрофилируют под офис.

На сегодняшний день собственниками значительного числа коммерческих площадей в населенных пунктах являются государство или муниципалитеты. В большинстве случаев они непосредственно используют объекты для размещения там органов власти, государственных и муниципальных учреждений и предприятий. Кроме того, органы государственной и муниципальной власти зачастую являются крупными арендаторами коммерческих площадей для организации своей работы.

Как сообщили в мэрии Сочи, в реестре объектов муниципальной собственности города числятся 654 объекта административного назначения общей площадью 158,8 тыс. кв. м. Из них почти половина (298) закреплены за предприятиями и учреждениями, порядка трети (199) предоставлены в безвозмездное пользование организациям, занимающимся решением соцвопросов. Чуть менее четверти объектов (157) сдаются в аренду, в минувшем году городской бюджет получил за них 73,7 млн руб. Сама местная администрация тратит на аренду нежилых помещений для размещения структурных подразделений 8,5 млн руб. в год.

В Новороссийске органы власти и муниципальные учреждения располагаются на площади 20,2 тыс. кв. м. (51 объект). В аренду предпринимателям сдается всего 31 объект общей площадью 2417 кв. м, в бюджет от аренды поступает 5,6 млн руб. Муниципальные учреждения арендуют у частных собственников два объекта общей площадью 279,2 кв. м, тратя на это 1,6 млн руб. в год, сообщили в администрации города.

Подходящее время для аренды

Илья Володько считает, что на сегодняшний день арендовать объекты офисной недвижимости экономически эффективнее, чем приобретать в собственность. «Компании, как правило, арендуют офисы, чтобы иметь возможность для маневра. Так лучше, чем вкладываться живыми деньгами и замораживать их без возможности быстро и ликвидно продать такую недвижимость. Наверное, пока время для аренды подходящее»,— предположил Илья Володько.

В агентстве недвижимости «Аякс» рассказывают, что вопрос аренды или приобретения офисной недвижимости в собственность компаниями в каждом случае решается индивидуально, исходя из задач и возможностей конкретной фирмы. «Среди наших клиентов есть и те, кто предпочел купить офис для размещения собственного подразделения компании, но и есть и те, кто принципиально остается в аренде, дабы иметь некоторую мобильность в размещении своего коллектива»,— говорит Мурат Псеунов.

В Сочи, рассказывает Нарина Абрамова, покупка практически всегда выглядит оправданной. «Для Сочи арендный бизнес всегда был выгодным и рентабельным. Тем более с учетом роста цен. Мы город рассматриваем как инвестиционно привлекательный и считаем, что приобретать тут недвижимость выгодно. Даже если вы не планируете бизнес вдолгую, то всегда будете владельцем объекта, приносящего хороший доход»,— резюмирует риелтор.

Михаил Волкодав

Читайте нас в Telegram