|
От метра к сотке |
 |
| Фото: НИКОЛАЙ ЦЫГАНОВ |
Мошенники работают без отпусков
По данным компании "БЕСТ-недвижимость", за июль стоимость панельных новостроек возросла на 5,5%, цена на квартиры бизнес-класса в высотных кирпичных домах увеличилась на 2%, элитное жилье подорожало на 3,75%. Кроме того, в компании отмечают рост объемов продаж на первичном рынке по отношению к маю на 16% (за июнь компания данных об объемах продаж не предоставила).
Совсем другие данные приводит "ИНКОМ-недвижимость". В компании отмечают, что в июле рост цен на новостройки во всех сегментах был, как и в прошлом месяце, "плавным и незначительным". Так, средняя стоимость квадратного метра в Москве увеличилась на 0,8%. Более всего подорожали новостройки в Центральном АО — на 2%, в Восточном АО — на 1,9%, в Юго-Западном АО — на 1,4%. По данным "Миэль-недвижимости", объемы продаж по сравнению с предыдущим месяцем не изменились, рост стоимости жилья в среднем по Москве составил 1-1,5% за месяц. По данным СУ-155, в июле рост цен не превысил уровня инфляции — 1% в месяц.
Эксперты отмечают сокращение предложения на рынке новостроек, что связано с вступлением в силу закона о долевом участии в строительстве. "Уже сегодня ощущается нехватка предложений квартир в домах высокой степени готовности,— говорят в 'Миэль-недвижимости'.— Осенью количество предложений еще уменьшится, вследствие чего вырастут цены на квартиры. К концу года мы ожидаем увеличения стоимости квадратного метра на 15%".
Коммерческий директор СУ-155 Дмитрий Некрасов напоминает, что в летний период, когда объемы продаж падают, особенно высока вероятность приобретения квартир у мошенников. "Когда идут рекламные кампании, которые декларируют скидки на $100-200 за метр, или, допустим, где речь идет о снижении цены на 5-10%, то лучше насторожиться",— говорит он. Часто такую рекламу дают фирмы-однодневки, которые пользуются повышенной рекламной активностью застройщиков и пытаются обмануть покупателя. "Мы, например, буквально две недели назад выявили некую компанию, которая по адресу одного из наших новых домов начала достаточно активную рекламную кампанию, при этом объявляла, что цены у нее ниже наших где-то на 15%",— говорит Дмитрий Некрасов. Эта фирма не имеет прав на реализацию квартир в доме, построенном СУ-155, и в компании опасаются, что она является мошеннической. В настоящее время СУ-155 ограничилось ее предупреждением. Если реклама не прекратится, к делу будут подключены правоохранительные органы.
В июле не произошло сколько-нибудь значимых изменений на рынке вторичного жилья, если не считать обострения конкуренции между квартирами первичного и вторичного рынка. Кроме того, генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов отмечает, что "наметился спад спроса на старый бизнес-класс, построенный в конце 90-х годов". По его словам, современные жилые комплексы обладают более развитой инфраструктурой, чем здания, построенные четыре-пять лет назад. "Многие опции, доступные жильцам домов, построенных в 2003-2005 годах, полностью отсутствуют в бизнес-классе образца 1990-х — начала 2000-х",— добавляет он. По данным Vesco Consulting, средняя стоимость жилья бизнес-класса на вторичном рынке составляет $3,21 тыс. за кв. м.
В июле ставки аренды квартир начали медленно повышаться, что связано с приближением делового сезона. По данным "ИНКОМ-недвижимости", в июле наибольшим спросом в сегменте типового жилья пользовались недорогие однокомнатные квартиры в диапазоне до $500. Причем доля квартир, сдающихся в аренду по такой цене, занимает в среднем 18%, в то время как спрос на них составляет около 60% от общей массы заявок. Более сбалансированными представляются спрос и предложение на квартиры по ставке $800 в месяц. Квартира в центре столицы обойдется в среднем до $3 тыс. в месяц.
Цена на западном направлении
Если на рынке недвижимости в городе сейчас летнее затишье, то за пределами столицы — почти ажиотаж. По данным "БЕСТ-недвижимости", ставки аренды на дачи доходили до $15 тыс., а на западном направлении — до $20 тыс. У арендаторов наибольшей популярностью пользуются обустроенные коттеджи бизнес-класса с мебелью, охраной, расположенные у воды и т. д. В "БЕСТ-недвижимости" отмечают, что 70% таких коттеджей сдаются через компании-посредники. А вот в случае экономкласса лишь 20-30% загородных домов сдаются в аренду при помощи посредников. По словам маркетолога "ИНКОМ-недвижимости" Ирины Егоровой, "наибольшим спросом пользуются дачи на западном, юго-западном, северо-западном направлениях, а также расположенные около водохранилищ и на лесных участках от 25 соток до 1 га".
Лидером спроса на рынке аренды элитных коттеджей остается Рублево-Успенское шоссе. Арендаторов привлекают красивая природа, состоятельные соседи и наличие развитой инфраструктуры. "Верхней границы арендной ставки на Рублево-Успенском шоссе не существует",— говорит госпожа Егорова. По данным "ИНКОМ-недвижимости", в среднем за $6-15 тыс. в месяц здесь можно снять в аренду меблированный дом с продуманной планировкой и хорошим уровнем безопасности. Ставки аренды в престижных Барвихе и Жуковке достигают $50 тыс. в месяц за коттедж. За такую сумму можно снять особняк площадью от 800 кв. м с бассейном, сауной, большими спальнями, каминными залами и с домашним кинотеатром. Земельный участок при особняке занимает до 1 га. Кроме того, на участке находится домик охранника, гостевой дом со своей прислугой и садовником.
В настоящее время к самым востребованным направлениям, где можно снять в аренду коттедж, относятся Калужское шоссе (поселки "Зеленый дом Десна", "Павловы Родники", "Ватутинки" по цене $7-12 тыс. в месяц), Пятницкое шоссе (Istra Holiday — $15 тыс. в месяц), Осташковское шоссе ("Пестово-2" — $10-15 тыс. в месяц). "Предложений VIP-класса на рынке аренды не так уж и много, в настоящее время спрос превышает предложение,— утверждает госпожа Егорова.— Отдельной категорией среди арендаторов подмосковных домов являются иностранцы, они составляют более 30% от общего числа арендаторов".
Коттеджи хороши инфраструктурой
Как отмечают в компании "Миэль-недвижимость", уже второй год падает спрос на коттеджи, расположенные вне границ организованных поселков. Сейчас покупатели обращают внимание на наличие инфраструктуры, соответствующей по уровню московской. При этом стоимость инфраструктуры не должна быть слишком высокой. В настоящее время на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском, Дмитровском направлениях появляются коттеджные поселки со своей развитой инфраструктурой. В таких комплексах возводится 200 и более домов. Снижается спрос не только на отдельные дома, не входящие в обособленные коттеджные поселки, но и на неорганизованные земельные участки. В "Миэль-недвижимости" эту тенденцию объясняют тем, что покупатели стараются приобретать строящиеся обдъекты, под которые заключаются инвестиционные контракты. Дело в том, что в инвестконтракте прописана дата окончания строительства поселка. Когда же приобретают земельный участок, по которому заключается только подряд на строительство, то у покупателя нет гарантий завершения строительства поселка в определенный срок.
По данным МИАН, самый активный спрос наблюдается в сегменте экономкласса. К этому сегменту относятся таунхаусы площадью 120-180 кв. м по цене $800-1000 за метр и коттеджи площадью 150-300 кв. м по цене $150-350 тыс. за объект, включая стоимость земли. Самые дешевые коттеджи расположены на восточном, юго-восточном и северо-восточном направлениях, а дорогие — на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском и Дмитровском направлениях. Интересно, что Калужское направление по количеству предложений самых дорогих коттеджей обогнало Новорижское и следует за Рублево-Успенским.
Стабильно высокий спрос наблюдается на коттеджи в поселках у воды на Дмитровском и Осташковском шоссе, однако предложение таких коттеджей невелико. При этом, в отличие от аренды коттеджей, спрос на их приобретение летом снизился на 8% от среднегодового уровня. В секторе бизнес-класса спросом пользуются коттеджи площадью 350-500 кв. м на участках 15-30 соток стоимостью (вместе с землей) $450-550 тыс. В секторе элитной недвижимости по-прежнему ощущается дефицит объектов в ценовом диапазоне до $2 млн. Особым спросом пользуются дома "под ключ" в организованных охраняемых поселках с устоявшейся инфраструктурой. Обязательным условием покупателей элитной недвижимости является лесной участок площадью не менее 30 соток.
"Одной из тенденций этого лета является строительство дачных организованных поселков в удаленности 45 и более километров от МКАД, развитие прибрежных зон Рузского, Озернинского, Можайского водохранилищ, которые располагаются в 80 км от МКАД и далее, а также дальнейшее развитие сектора таунхаусов",— говорит руководитель направления загородной недвижимости МИАН Светлана Кондачкова. Кроме того, постоянно растет спрос на объекты в известных дачных поселках. Например, у покупателей популярны коттеджи в поселках "Истра Кантри Клаб", "Старорузская слобода", "Славенка", "Аистово". Интерес девелоперов и покупателей к удаленным водохранилищам объясняется и тем, что в их окрестностях много неосвоенных участков. А Рузское, Озернинское и Можайское водохранилища считаются самыми чистыми в Московской области. В настоящий момент здесь возводятся поселки бизнес- и эконом-классов. Как правило, современные поселки имеют помимо инфраструктуры и сервис для проведения досуга (рыбалка, охота, туризм, аренда снаряжения и пр.).
Таунхаусы пользуются спросом, если они расположены в максимальной близости от Москвы. Как правило, покупатели таунхаусов рассматривают их в качестве единственного жилья. Риэлтеры отмечают, что доступных по стоимости таунхаусов в подмосковных районах с развитой инфраструктурой крайне мало. Одним из немногих примеров поселка таунхаусов является "ФэмилиКлаб" на Новосходненском шоссе в 12 километрах от МКАД. В поселке 132 таунхауса, рассчитанных на 340 семей. Стоимость квартиры в таунхаусе вместе с землей составляет более $100 тыс. "Уже первые месяцы продаж показали, что популярность этого поселка растет стремительными темпами",— отмечают в МИАНе.
ВЕРА КОВАЛЕВА