Перестройка логистики и переориентация на новых поставщиков привели к снижению себестоимости строительства индустриальной и коммерческой недвижимости. Затраты девелоперов сократились на 5–20% относительно пиковых значений прошлого года, вернувшись фактически на уровень 2021 года. Это позволяет бизнесу легче прогнозировать перспективы инвестпроектов, но не ведет к росту их числа. Причина — в ограниченности спроса на такую недвижимость.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Средняя себестоимость строительства сухих складов класса А в Москве и области в апреле составила 50 тыс. руб. за 1 кв. м, сократившись на 20% год к году, подсчитали в NF Group. Там добавляют, что показатель фактически вернулся к уровню весны 2021 года.
Инвестиционный директор Parus Asset Management Алексей Смердов также заметил существенное снижение себестоимости строительства. По его словам, сейчас строительство склада обходится в 45–47 тыс. руб. за 1 кв. м, торгцентра — в 80–100 тыс. руб., офиса класса А — в 120–150 тыс. руб. Технический директор управления проектами строительства CORE.XP Александр Никулин говорит о сокращении затрат на 5–7%.
Резкий рост стоимости строительства завершился, себестоимость будет увеличиваться только с учетом инфляции, считает партнер NF Group Константин Фомиченко.
Он связывает это с отсутствием новых существенных западных санкций и сохранением ЦБ ключевой ставки. Александр Никулин обращает внимание на стабилизацию стоимости стройматериалов и локализацию части производств.
Партнер Nikoliers Игорь Темнышев напоминает, что прошлогодний скачок себестоимости строительства коммерческой недвижимости был связан с перестройкой логистических цепочек, увеличением стоимости доставки материалов. По его словам, затраты на оборудование и рабочую силу составляют 85–90% бюджета проекта. Сейчас бизнес нашел новых поставщиков, переориентировавшись на азиатские и ближневосточные компании, говорит эксперт.
По данным NF Group, на себестоимость складов в первую очередь влияют расходы на конструктивные решения и инженерные сети (по 30%), гидроизоляцию, фасады и покрытия (по 10%). По наблюдениям консультантов, с августа 2022 года заметный рост цен произошел только на металлоконструкции, стоимость разработки грунта сократилась на 15–30%, докового оборудования — на 20%. Партнер CMWP Павел Якимчук говорит, что сейчас важным фактором являются валютные колебания. Коммерческий директор Pridex Александр Алейников напоминает, что стоимость компонентов из Турции и Китая привязана к курсу.
Стабильная стоимость строительства позволяет девелоперам лучше прогнозировать процесс реализации инвестпроекта. Но к существенному увеличению активности строительства эта динамика пока не ведет.
Согласно прогнозу CORE.XP, в этом году в Москве и Подмосковье будет введено 1,2 млн складских площадей, что на 29,4% ниже год к году. Ввод офисной недвижимости может сохраниться на уровне прошлого года (около 350 тыс. кв. м), торговой — составит 80 тыс. кв. м против 147 тыс. кв. м годом ранее, подсчитывали в CMWP. «Девелопмент торговой недвижимости сейчас явно не в активной фазе»,— замечает Алексей Смердов. При этом новые офисные объекты в Москве сейчас возводятся застройщиками жилья в рамках обязательств перед мэрией.
В целом динамика строительства зависит от спроса, а в краткосрочной перспективе его рост не прогнозируется, поясняет Александр Никулин. Пока эксперт рассчитывает на уменьшение количества новых проектов. Доходность объектов, по его оценкам, сейчас составляет в среднем 10–20%. Для коммерческих проектов этот показатель, по мнению гендиректора West Wind Group Константина Мартынычева, сейчас ниже, чем для жилья. Ставки аренды не растут, а где-то даже снижаются, замечает гендиректор Remain Дмитрий Клапша. По его словам, потенциальные арендаторы ждут от собственников гибкости и не всегда готовы подписывать долгосрочные договоры, которые были распространены ранее. «В складах опять активно обсуждаются проекты строительства под конкретного арендатора или покупателя»,— констатирует эксперт. Господин Якимчук соглашается, что такие проекты заметно оттеснят спекулятивное строительство.