В июле 2024 года российские застройщики должны перейти на работу с технологиями информационного моделирования (ТИМ). Большинство уральских девелоперов уже начали переводить бизнес-процессы, федеральные застройщики, работающие на Урале, успели создать свои экосистемы. По данным экспертов, ТИМ позволяет увеличить эффективность работы на каждом этапе, а также сокращает вероятность ошибок, которые могут быть совершены из-за человеческого фактора.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Переход в ТИМ/BIM
Цифровизация в строительной отрасли с каждым днем движется в сторону гибкости использования технологических решений и старается охватить все большее число направлений деятельности. Уральские застройщики в последние годы начали плавно переводить бизнес-процессы, начиная с проектирования, в ТИМ (технологии информационного моделирования или BIM — Building Information Model).
С 2022 года ТИМ в РФ обязательно применяется на всех этапах жизненного цикла объектов социального, культурного, спортивного и образовательного назначения, финансируемых за счет бюджета. Перевести полностью всю отрасль на ТИМ планировали с 2023 года, но срок сдвинули на июль 2024 года.
Внедрение новых технологий произошло не внезапно — отрасль развивалась и шла к этому постепенно год за годом. Давними предшественниками современных технологий были обычные циркуль и линейка, с помощью которых с конца XVIII века создавались примитивные чертежи. Данный этап можно назвать Industry 1.0, объяснил «Ъ-Урал» руководитель службы развития продукта и BIM-технологий Группы «Эталон» Денис Смирнов.
Следующий этап развития произошел в 1900-е годы — в работу входит кульман (доска для черчения, где уже можно было заниматься построением проекций). В 1970-е годы к процессу подключается CAD (система автоматизированного проектирования) — на этом этапе уже применяются 2D и 3D-графика. «На данном этапе идет работа с примитивами: точка, линия, штриховка. Сегодня девелоперы переходят на BIM, где уже создается цифровая модель здания. Здесь начинается работа с объектами: стена, свая, воздухоотвод, и каждый элемент несет в себе информацию. Именно при качественном переходе от CAD к BIM проектирование стало объектоориентированным. Например, окно — это уже не набор линий и черточек, это уже определенный код с большим объемом информации. Это дает комплексное представление об объекте»,— объяснил Денис Смирнов. Таким образом, ТИМ — это 3D-модель будущего объекта, которая содержит полную информацию о нем.
Внедрение ТИМ позволяет застройщикам контролировать процессы, связанные с проектированием и строительством зданий, от начального до конечного этапов. Это дает возможность переводить их в цифровую форму, а дальше — более эффективно контролировать сроки и качество строительства, объемы финансирования, точность оформления документации, и сокращает вероятность ошибок, которые могли быть совершены из-за человеческого фактора.
Урал намоделировал
Согласно данным Дом.рф, на конец марта этого года ТИМ в жилищном строительстве применяют около 16% застройщиков. Из них 63% применяют ТИМ для проектирования, 32% для строительства и по 3% приходится на предпроектные работы и эксплуатацию. Как заявил в конце апреля руководитель направления ТИМ Дом.рф Александр Гончаров, для полного перехода застройщикам понадобится около девяти месяцев. При этом переходить застройщику нужно не одному, а вместе со своими партнерами-подрядчиками. Поэтому, чтобы быть готовыми к июлю 2024 года, застройщики должны заняться проработкой этого вопроса уже сейчас. «Общее количество компаний, применяющих или пилотирующих ТИМ на своих проектах, растет. И мы видим это по растущему спросу на обучение ТИМам: только в Цифровой академии Дом.рф спрос на ТИМ-курсы вырос на 40% с начала 2023 года. Всего базовый курс уже прошли около 10 тыс. человек»,— рассказал «Ъ-Урал» директор по ИТ и цифровой трансформации Дом.рф Николай Козак.
По словам регионального министра строительства Михаила Волкова, все крупные, по региональным меркам, застройщики в Свердловской области уже применяют ТИМ на этапе проектирования.
«Хотя в целом по стране не так много застройщиков, которые полностью оцифровали все внутренние процессы подготовки проектов. Экономический эффект от внедрения ТИМ нарастает вместе с жизненным циклом здания, увеличиваясь от стадии проектирования до его эксплуатации»,— прокомментировал «Ъ-Урал» господин Волков.
Среди уральских застройщиков одной из первых переход на BIM начала компания «Атомстройкомплекс» — пять лет назад в холдинге был создан BIM-департамент. «До сих пор в России распространено обывательское представление о том, что BIM — это особый способ проектирования, применяемый только для выпуска качественной проектной документации. Нашей первостепенной задачей было донести до сотрудников, что технология информационного моделирования не ограничивается только работой в новой программе, но в целом дает холдингу принципиально новый, инновационный подход к организации бизнес-процесса на основе его цифровой трансформации», — объяснил руководитель BIM-департамента компании «Атомстройкомплекс» Роман Овсянкин.
В прошлом году переводом процессов в ТИМ-среду занялся и «УГМК-Застройщик». Как рассказал «Ъ-Урал» директор по девелопменту «УГМК-Сити» Сергей Агарков, сейчас компания переводит процессы проектирования, следующим этапом станет создание цифровых моделей зданий, которые останутся в управлении «УГМК-Застройщика». Например, сюда войдут гастромолл в Екатеринбург-Сити и «Дом на Октябрьской».
В компании «Атлас Девелопмент» масштабный проект по цифровой трансформации стартовал в этом году. Как рассказали в пресс-службе компании, первая составляющая трансформации — это единая информационная система, регистрирующая плановые и фактические финансовые показатели. «Далее, в рамках SRM-системы (система по управлению взаимоотношениями с поставщиками. — «Ъ-Урал») в этом году мы запустили проект по организации электронной торговой площадки. Помимо этого компания перешла на новую систему автоматизированного строительного контроля. Сейчас мы в процессе запуска системы по управлению проектной документацией, это позволит перейти от обмена бумажными носителями к электронным документам»,— прокомментировали в компании. Там также добавили, что с апреля в компании застройщика стартовало базовое обучение сотрудников управлению ТИМ. Следующим этапом станет старт проекта внедрения под наблюдением внешнего консультанта.
Санкции прошлись по технологиям
С уходом иностранных поставщиков российская строительная отрасль столкнулась с рядом трудностей. В конце прошлого года российское подразделение разработчика программы для 3D-проектирования зданий и дизайна Autodesk запустило процедуру ликвидации. Свою деятельность компания приостановила еще в марте на фоне начала военной операции России на Украине.
По словам представителей застройщиков, Autodesk был одним из основных поставщиков программного обеспечения (ПО) для жилищного строительства, и полноценно занять эту нишу отечественным компаниям пока не удалось.
По словам Николая Козака, после ухода зарубежных компаний были направления, где программное обеспечение было представлено одним-двумя вариантами. «Разработчики тоже приняли ситуацию и активно стали улучшать свои продукты, инвестировать время и силы, чтобы обеспечить функциональное моделирование объектов. Были созданы вспомогательные реестры программного обеспечения для ТИМ от Минстроя, Дом.рф, частных организаций»,— заявил он.
По оценкам аналитиков BuildDocs, застройщики не смогут перейти на отечественное программное обеспечение в определенные Минстроем сроки, а случится это лишь в 2026 году.
За это время, по их словам, необходимо разработать продукты для стройки и эксплуатации, внедрить их и обучить кадры. «Сейчас максимально погружены только проектировщики в этот вопрос, в отличие от подрядчиков и эксплуатирующих организаций. В этом большая проблема, как последних стимулировать, мотивировать войти в эту среду. Ведь этот инструмент не должен быть просто каким-то модным трендом без практического назначения. Необходимо с генподрядчиками, эксплуатирующими организациями разрабатывать совместные программы по плавному, постепенному переходу. Нельзя забывать, что важной деталью является и процесс обучения сотрудников инструментам информационного моделирования»,— отметил Сергей Агарков.
По словам господина Козака, как и при любом отраслевом нововведении, при внедрении ТИМ могут быть проблемы на старте и нужно апробировать технологию. «Переход будет плавным, не одномоментным безусловно»,— добавил он.
Ожидания и результаты
Главный результат от внедрения BIM нужно ждать не только в проектном институте, но в результатах работы всего холдинга, считает Роман Овсянкин. Полный переход на BIM, по его словам, должен повлиять на оптимизацию работы, повышение производительности труда на каждом предприятии в структуре холдинга и, как результат, увеличение выручки. В Группе «Эталон», где внедрением ТИМ занимаются еще с 2012 года и уже создана отдельная экосистема, отмечают, что с помощью ТИМ осуществляется инвестиционный и строительный контроль, а также приемка работ. Так, например, по словам Дениса Смирнова, доля квартир, успешно переданных покупателю с первого раза, выросла в компании с 70% до 96%. Средний индекс безопасности (охрана труда) увеличился с 65% до 85%, также значительно сократилось время (экономия 840 часов в год), которое тратится при составлении отчетов на проект.
«Недвижимость — это то имущество, которым люди пользуются много лет, а то и всю жизнь, и BIM-среда должна гарантированно дать надежную безаварийную эксплуатацию дома, когда происходит оперативный мониторинг систем жизнеобеспечения, их своевременный ремонт, инженерное и другое технологическое обслуживание, которые существенно влияют на долговечность здания. В будущем для компании это будет более прозрачный, сверхдетализированный процесс»,— прокомментировал господин Агарков.
В «Атомстройкомплексе» рассказали, что приступили к формированию методики работы, которая позволит управляющим компаниям использовать эксплуатационную модель для выстраивания своей работы: осуществления мониторинга состояния, составления графиков уборки, телеметрии с индивидуальных приборов учета ресурсов и т.д. В «Атлас Девелопменте» также отметили, что после сдачи дома ТИМ-модель будут передавать в сервисную или управляющую компанию.
«Общий бюджет нашей цифровой трансформации превышает 100 млн руб.
Переход на современные технологии — это не просто неизбежность, а серьезная помощь бизнесу. Они помогают эффективнее управлять инвестиционно-строительным циклом, улучшать качество строительства и развивать девелоперский продукт»,— резюмировали в компании.