ГК ЛСР, выкупившая за 2 млрд руб. находившуюся в федеральной собственности бывшую усадьбу Кошелева—Мальцева в центре Москвы, пытается в суде доказать свое право владения на участок под ней. За этим частным случаем кроется серьезная законодательная коллизия: при покупке госимущества многие инвесторы не могут оформить на себя земли из-за различных ограничений. Кардинально решить эту проблему, по мнению юристов, возможно, если четкие разъяснения даст Верховный суд.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Структура группы ЛСР Андрея Молчанова ООО «А плюс Естейт» пытается через суд оформить в собственность 0,3 га на Зубовской улице в Хамовниках — в одном из престижных районов Москвы, обнаружил “Ъ” в картотеке арбитражных дел. Ответчиком по иску выступает госкомпания «Дом.РФ». Оспариваемая площадка находится под объектом культурного наследия — бывшей усадьбой Кошелева—Мальцева, переоборудованной в советское время в общежитие Военной академии имени Фрунзе. Общая площадь самой недвижимости — почти 10 тыс. кв. м.
Саму усадьбу, находившуюся в федеральной собственности, ЛСР выкупила в 2021 году на торгах, оператором которых выступал «Дом.РФ», заплатив за нее 2 млрд руб. при стартовой стоимости 609,2 млн руб. По итогам аукциона ЛСР стала владельцем только объекта, а на участок под ним получила права аренды, пояснили “Ъ”. Компания намеревалась оформить в собственность и площадку, но получила отказ, который, как говорят в ЛСР, девелопер пытается оспорить в суде.
В «Дом.РФ» пояснили “Ъ”, что участок под бывшей усадьбой не был передан в собственность новому владельцу из-за ограничения оборота этой земли, входящей в зону охраняемого культурного слоя и археологического наследия.
Только суд может принять решение о продаже участка, добавили в «Дом.РФ».
Частные лица и компании нередко приобретают землю и другое имущество у государства. Так, по данным Счетной палаты, в 2017–2019 годах из федерального имущества выбыло 2,5 тыс. участков на?сумму 5,1 млрд руб. Кроме того, через «Дом.РФ» как оператора по продаже имущества РФ реализовано 169 объектов на общую сумму 23,1 млрд руб. Поэтому проблема, с которой столкнулась ЛСР, актуальна для многих инвесторов, приобретающих в рамках закона «О содействии развитию жилищного строительства» госимущество, участки под которыми нельзя передать в собственность, отмечает руководитель департамента продаж Российского аукционного дома Григорий Начинкин.
Ограничение в обороте госземель касается не только объектов археологического наследия. По словам адвоката юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослава Шицле, в обороте ограничены также участки в составе земель лесного фонда, природных заповедников и там, где расположены водные объекты. Ограничения накладываются на линейные объекты спецсвязи, при соседстве с участками Минобороны, добавляет управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. По его словам, много таких участков в центре Москвы, а также рядом с аэропортами и вокзалами.
Разрешение подобных споров через суд является механизмом в условиях противоречивых положений законодательства, считают в «Дом.РФ».
В случае с участками под памятниками архитектуры суды нередко встают на сторону инвесторов, поскольку закон об объектах культурного наследия предоставляет возможность передачи такой недвижимости в частную собственность с выдачей охранного обязательства, поясняет Ярослав Шицле. Но иногда проходят годы, прежде чем инвесторам удается в суде признать право собственности на земли под такими объектами, говорит член московского регионального отделения «Деловой России» Владислав Ватаманюк. Он считает, что этот вопрос невозможно решить одномоментно в массовом порядке. К тому же, по его словам, «в большинстве случаев инвесторы сталкиваются с бюрократизмом и собственным толкованием законов на местах».
Управляющий партнер BBNP Максим Барашев считает, что существует возможность законодательно создать механизм, позволивший бы внесудебную передачу в собственность участков, ограниченных в обороте. Ответственными по принятию таких решений могли бы быть профильные учреждения, в зависимости от причины, по которой земли ограничены в обороте, к примеру, Минкульт, Минприроды и другие, полагает юрист.
Собеседник “Ъ” среди юристов считает, что единообразный подход к передаче прав собственности госземель частным лицам может быть сформирован Верховным судом РФ, если вопрос будет включен в постановление пленума ВС РФ или обзор практики применения земельного законодательства.