Этой осенью Госдума РФ вернется к рассмотрению проекта нового Водного кодекса, принятого весной в первом чтении. Документ впервые нарушит монополию государства на водные ресурсы: землевладельцам наконец разрешат оформлять небольшие водоемы в частную собственность. Риэлтеры рассчитывают, что в ходе внесения поправок, возможно, будет также предусмотрена и возможность приватизации больших озер.
Новую редакцию Водного кодекса Госдума РФ приняла в первом чтении в апреле 2005 года. Документ меняет понятие права собственности на водные объекты: преимущественно оно сохраняется за федеральными структурами, но региональным властям, юридическим лицам и даже обычным гражданам тоже разрешается прикупить в собственность небольшое озерцо или прудик. Отметим, что по этому принципу устроено законодательство всех стран, где уже действует право частной собственности на воду. При этом за владельцами водных ресурсов законодательно закрепляется обязанность следить за чистотой озер и пляжей. Например, по мере необходимости хозяин должен очищать озеро от ила, не допускать цветения воды, а также содержать в порядке берег.
Новый российский Водный кодекс позволяет приватизировать обособленные водные объекты площадью до 3 тыс. кв. м. При этом если участок, на котором расположен водоем, меняет собственника, то и вода "утекает" к новому владельцу. Правда, не допускается отчуждение из государственной и муниципальной собственности тех водоемов, которые расположены в черте городских и сельских поселений или на расстоянии до 1 км от них. Также в кодексе определяется порядок заключения договора водопользования. Водоемы или их часть могут предоставляться в пользование на срок до 20 лет. За выполнением договора должны следить структуры Федерального агентства водных ресурсов, Росприроднадзора, Ростехнадзора, а также СЭС. При этом устанавливается три вида водопользования: общее (купаться в водоеме, пить из нее воду и т. д. могут все), особое (водоем доступен ограниченному кругу лиц в строго определенных целях — оборонных, природоохранных или иных) и специальное (водоем используется для нужд промышленности, сельского хозяйства, ЖКХ, энергетики и т. д.). Таким образом, даже если пруд оформлен в собственность, но предназначен для общего пользования, его владелец не вправе ограничивать доступ к нему. Исключение сделано только для военных частей, заповедников и заказников. Они могут оговорить специфические условия общего водопользования (вплоть до полного его запрета) с уполномоченным федеральным органом, опубликовать об этом сообщение в СМИ и установить на берегу специальные знаки.
Условия водопользования оговариваются при заключении договора купли-продажи. Помимо этого новый Водный кодекс накладывает на собственников и другие ограничения: к примеру, в водоеме может быть запрещена ловля рыбы или использование для этого определенных снастей. Кроме того, в пределах водоохранной зоны (ее ширина составляет для водоемов с акваторией площадью до 2 кв. км — 300 м, а более 2 кв. км — 500 м) абсолютно всем собственникам, включая государство, запрещается мыть машины и другой транспорт. Также запрещается строить коттеджи и размещать огороды ближе чем в 100 м от воды (ранее это расстояние составляло 50 м) — по некоторым данным, в ходе обсуждения законопроекта строительство у воды могут и разрешить, но при условии организации водоочистки.
Еще одно новшество Водного кодекса — изменение механизма нормотворчества в сфере водопользования. Теперь границы и режим водоохранных зон и прибрежных защитных полос будет устанавливать сам кодекс, а не подзаконные нормативные акты, как раньше. Для этого впервые вводится четкое определение береговой полосы (20 м от кромки воды, а для морских побережий — 50 м). В случае если водоем принадлежит государству, эта полоса должна находиться в общем пользовании и постройки на ней производиться не могут.
Таким образом, строить что-либо у воды смогут только собственники обособленных водных объектов. Кодекс также разрешает торговлю искусственными водоемами — их площади, как правило, не более 1 кв. км, а чаще всего еще меньше. Однако вряд ли этот бизнес станет рентабельным: затраты на создание такого водного объекта слишком велики. Небольшие шансы на получение собственников имеют и болота, приватизацию которых может разрешить кодекс: осушительные работы тоже мероприятие не из дешевых.
Следовательно, скорее всего внимание собственников будет приковано все же к естественным прудам и озерам, которых на территории Ленинградской области около 40 тыс. При этом только 7% из них имеют площадь водного зеркала более 1 кв. км. Уже сейчас на берегах многих водоемов по разрешению местных властей возведены частные постройки. Это противоречит как действующему, так и будущему новому Водному кодексу. Однако представители федеральных властей утверждают, что санкции к собственникам этих зданий применяться не будут, владельцев лишь обяжут приобрести установки для очистки сточных вод. Тем не менее уже есть прецеденты, когда областная природоохранная прокуратура интересовалась домами, построенными слишком близко от водоемов, — в частности, по предписанию прокуратуры прекращено предоставление участков в Ломоносовском районе, рядом с поселком Лебяжье, но сноса уже построенных рядом с озером домов пока не требовали. Кроме того, в Приозерский суд направлен иск с требованием перенести несколько домов, построенных в садоводстве "Светлое", в сторону от водоохранной зоны реки Бурной.
Эксперты пока расходятся во мнениях о том, как изменение водного законодательства повлияет на рынок загородной недвижимости. Директор департамента рекламы и маркетинга корпорации "Инком-недвижимость" Сергей Елисеев считает, что новый Водный кодекс не создаст проблем для организованных застройщиков: "Локальная система очистки воды в новых коттеджных поселках входит в стандартный набор опций. Это коснется только частников, строивших дома самостоятельно". В отделе загородной недвижимости "Адвекс─Росстро" отмечают, что перспектива возможности оформления в частную собственность прудов вряд ли повысит спрос на участки с такими водоемами: при нарезке земли для продажи власти редко оставляют водоемы в границах одного владения. К тому же покупатели загородной недвижимости, желающие жить у воды, чаще имеют в виду "большую воду", то есть большое озеро или берег Финского залива, — это интересно тем, кто имеет катер, лодку, водный мотоцикл и любит порыбачить.
Впрочем, директор центрального отделения загородной недвижимости ЗАО "Агентство 'Бекар'" Наталья Хмельницкая не исключает, что в своей окончательной редакции Водный кодекс разрешит владельцам прибрежных участков покупать акваторию больших озер частями. "По крайней мере, этот вопрос обсуждается, — отмечает она. — Тогда принятие Водного кодекса повысит стоимость земельных участков у воды". По словам госпожи Хмельницкой, сегодня участки, на которых есть береговая линия, и так стоят немало. Не считая мест около Финского залива, стоимость земли на побережьях многочисленных озер Ленобласти и даже у небольших прудов составляет около $5 тыс. за сотку. "Если Водный кодекс разрешит владельцам участков у воды претендовать на часть акватории, примыкающей к их угодьям, то стоимость сотки вырастет как минимум в два-три раза", — прогнозируют риэлтеры. Однако в таком случае неудобства могут возникнуть у соседей владельца части водной акватории, не имеющих подхода к воде, или у просто отдыхающих. В связи с этим риэлтеры предлагают законодателям не забывать об опыте Финляндии, законы которой разрешают всем желающим с некоторыми ограничениями купаться на пляжах, которые находятся в частной собственности.
ЕКАТЕРИНА ЕМЕЛЬЯНОВА,
АННА СМОЛИНА
"За комфортный и безопасный отдых надо платить"
Кирилл Поляков, председатель Законодательного собрания Ленинградской области:
— На территории Ленинградской области берегов хватит всем жителям Ленинградской области. И поправки к Водному кодексу, которые вносятся в Государственную думу этой осенью, существенно ситуацию не изменят. Фактически застройка прибрежных территорий началась с 1997 года, после вступления в силу Земельного кодекса и введения частной собственности на землю. Тогда стали появляться частные постройки и организованные пляжи. На сегодня степень освоения водных объектов очень разная. В отдаленных районах Ленинградской области — Подпорожском, Лодейнопольском, где есть прекрасные чистые озера, частных территорий и строительства практически нет. Тогда как наиболее привлекательные места Выборгского, Приозерского и Всеволожского районов, а также северное побережье Финского залива уже почти застроены. Это не значит, что они стали недоступны для граждан. Согласно действующему Водному кодексу вокруг любого водоема есть природно-защитная полоса от 15 до 100 м, на территории которой нельзя ничего строить и ограничивать доступ к воде. Не положен на такую территорию въезд на автотранспортном средстве. А проход — сколько угодно. Если же забор стоит до самой воды и вас не пропускают за шлагбаум даже пешком, вы вправе обратиться в суд. Естественно, контролем за соблюдением закона должны заниматься соответствующие органы. В прошлом году Минприроды проводило совместно с областными властями рейды, в результате которых были обнаружены сотни нарушений. Но большинство из них — наследие "диких" 1990-х, когда главы волостей имели право предоставлять территорию под застройку без всяких согласований. Сейчас муниципальные образования могут выделять земли под застройку или организацию зон отдыха только на основании градостроительного плана. Кроме того, объект должен быть согласован с Невско-Ладожским бассейновым управлением Минприроды РФ и соответствовать требованиям по использованию прибрежной полосы, санитарным и экологическим нормам. Это значит, что помимо закрытых пляжей в обязательном порядке будут и "дикие", а на выкупленных территориях никто не позволит организовать свалку. Я считаю, что в этом есть ряд позитивных моментов: территории частных пляжей содержатся в чистоте, там есть необходимая инфраструктура. Собственники таких зон отдыха платят налоги, следят за экологическим состоянием водоема, а часто и дороги прокладывают за свой счет. Я считаю ситуацию нормальной: за комфортный и безопасный отдых приходится платить. Что же касается приобретения отдельных удаленных озер, которое разрешает новый кодекс, то еще вопрос, будут ли они пользоваться спросом. Большинство водных объектов, соответствующих критериям кодекса, находятся в отдаленных уголках региона или в глухом лесу. Кроме того, они не должны сообщаться с другими водоемами, так что, скажем, протоки Вуоксы — любимое место отдыха многих жителей Ленинградской области и петербуржцев — не попадут в список на приватизацию.
