Как отмечают специалисты, на рынке аренды жилья качественных предложений становится все больше, а экономичных вариантов все меньше. При этом наконец-то установился баланс спроса и предложения, что стабилизировало арендные ставки, — хотя некоторая тенденция к удорожанию аренды и сохраняется, это касается только нового и качественного жилья.
Квартирам, предлагаемым в аренду посуточно, в последнее время составляют конкуренцию мини-отели: управляющие отелями завоевывают рынок, предлагая, в отличие от квартирных владельцев, дополнительные услуги. Спрос на услуги мини-отелей обеспечивают иностранные туристы и командированные. Увеличение числа мини-гостиниц серьезно снизило доходность от посуточной аренды. Кроме того, с рынка уходят объекты, находящиеся в спальных районах, — учитывая невысокую цену и трудности с поиском клиентов, сдавать их на день-два становится просто невыгодно. К тому же, несмотря на рост ставок в долгосрочном сегменте, цены на посуточную аренду в последние годы практически не менялись. Так, по данным агентства "Бекар", "бедненькая, но чистенькая" квартира в центре может быть сдана по цене от $35 до $60 в сутки. Если квартира отремонтирована по евростандарту, обставлена и оборудована бытовой техникой (по меньшей мере, стиральной машиной и микроволновой печью), то ее предлагают арендаторам по цене от $70 до $100 за день. Крупногабаритные квартиры в центре (от трех до шести комнат) пользуются меньшим спросом, однако при наличии приличного ремонта их можно сдать по цене от $110 до $180. Квартиры уровня люкс — например, видовые студии, отреставрированные апартаменты в старинных домах и т. д. — обойдутся арендатору от $150 до $300 в сутки. Рынок посуточной аренды носит ярко выраженный сезонный характер. "Если летом в наше агентство поступает пять-шесть, а иногда и десять заявок на посуточную аренду в день, то зимой и одна заявка в день — большая редкость", — поясняет начальник отдела аренды компании "Адвекс" Ирина Никулина. Поэтому основная масса арендодателей рассчитывает на длительный срок контрактов. Из них 80% предлагают квартиры в аренду на срок от шести месяцев до года, еще 20% согласны сдавать свои квартиры и комнаты на любой срок — лишь бы не простаивала. Существует категория арендодателей, которые предпочитают заключать контракт на три месяца. Так или иначе, рынок долгосрочной аренды становится более привлекательным для квартирных хозяев, многие из которых покупают жилье специально для сдачи внаем. Рынок же посуточной аренды за последние два года, по наблюдениям начальника отдела аренды компании "Бекар" Елены Исаенко, сократился примерно на 50%.
Долгосрочные инвестиции
Традиционно с началом отпусков квартир, предлагаемых в аренду, становится больше. Дело в том, что в этот период велико количество так называемых летних вариантов — квартир, владельцы которых, собираясь на дачи, оставляют свою недвижимость арендаторам. Таких вариантов настолько много, что в сезон на одного арендатора приходится по пять-шесть предложений, в отличие от остальных месяцев, когда на три ликвидные квартиры приходится семь арендаторов. Это приводит к тому, что "летние" квартиры уходят по цене на 30%, а то и на 50% ниже рыночной. Большинство летних вариантов — двух-трехкомнатные квартиры по цене $250─300 в месяц. Это приводит к тому, что в целом по рынку стоимость аренды снижается на 10─15%. Поэтому самое выгодное время для съема квартиры — весна и лето. Основной же спрос приходится на осенне-зимний период. Обеспечивают его в основном студенты. Очередной сезонный скачок цен на аренду жилья игроки рынка прогнозируют в течение сентября. По различным оценкам, он может составить от 10% до 20%. "Сейчас цены на рынке аренды в основной своей массе зафиксированы на определенном уровне. Однако осенью резко возрастает спрос на аренду жилья, особенно недорогого и на длительный срок. Я думаю, за сентябрь ставки возрастут примерно на 20 процентов", — говорит Елена Исаенко. Из-за летнего снижения цен осенний рост ставок всегда кажется особенно резким: рынок делает ценовой скачок сразу на $50─70. По прогнозам "Бекара", нынешний сентябрь не станет исключением и стоимость аренды однокомнатной квартиры недалеко от метро повысится до $350. "Если в течение года потенциальные арендаторы долго выбирают, торгуются с хозяевами, то в конце лета — начале осени такое жилье расходится моментально", — утверждает Ирина Никулина. По словам риэлтеров, сезонные колебания спроса, пожалуй, единственное, что оказывает влияние на стоимость аренды. В целом же цены достаточно стабильны и колеблются в зависимости от сезона в пределах $300─350 за однокомнатную квартиру недалеко от метро. Кроме того, госпожа Никулина отмечает и повышение качества жилья. "'Убитые' квартиры сейчас выставляются крайне редко", — говорит она. Практически все арендодатели понимают, что выгоднее сделать ремонт, купить недорогую мебель и минимум бытовой техники, чтобы сдать квартиру дороже. Минимальная арендная плата за однокомнатную квартиру сейчас начинается от $250 месяц. Однако у такого жилья почти всегда есть какой-то недостаток: либо давно не ремонтировалось, либо нет телефона, либо далеко от метро. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры варьируется от $350 до $500. В $400─450 обойдется "двушка" в центре, но с недостатками. Стремление арендодателей приводить квартиры в порядок обусловлено тем, что все больше арендаторов готово доплачивать за качество жилья. Рост благосостояния при неразвитой системе ипотечного кредитования приводит к тому, что, будучи не в состоянии купить квартиру, арендатор все же хочет жить в новом или только что отремонтированном доме с лифтом, консьержем, красивым видом из окна. На этом фоне эконом-класс начинает дешеветь. Доля же качественного жилья на рынке аренды Петербурга неуклонно возрастает. На рынок выводится большое количество жилья, купленного по системе долевого строительства несколько лет назад, и оно сдается весьма успешно — на 20─30% дороже, чем в старом советском фонде. По мнению риэлтеров, только в этом сегменте арендные ставки имеют тенденцию к росту. "Сейчас на петербургском рынке аренды можно отметить появление класса арендаторов, живущих на доходы от сдачи своего жилья. Представители этого класса имеют по пять─семь квартир. В ближайшее время рынок такого жилья увеличится на 10─20 процентов", — прогнозируют специалисты "Бекара". Увеличение на рынке количества предлагаемых под аренду новых квартир, которые были приобретены с этой целью, отмечает и Ирина Никулина из "Адвекса". "У нас все чаще раздаются звонки от партнеров с предложением оценить жилье и найти арендатора для только что построенной квартиры", — говорит она. Наиболее же стабильным остается рынок аренды элитного жилья: спрос на него небольшой, но постоянный. Достаточно ровный, он чуть-чуть затухает перед наступлением лета. Самые востребованные квартиры в таком сегменте — одно-, двух- и трехкомнатные. Стоимость аренды таких квартир составляет $800─3000 в месяц. Четырех- и пятикомнатные квартиры обходятся арендаторам уже в сумму от $2,5 тыс. до $6 тыс. в месяц. В среднем квартира площадью от 200 кв. м, с евроремонтом, в доме с реконструкцией, при наличии качественной мебели, бытовой техники, охраны, парковки или гаража, обходится арендатору в $5 тыс. за месяц. Хотя есть и исключительные предложения за $12 тыс. в месяц. "Элитное жилье — всегда дефицит", — отмечают риэлтеры.
СЛАВЯНА РУМЯНЦЕВА