С марта 2020 по июнь 2023 года инвестиционная привлекательность квартир в Краснодаре упала в 2,52 раза — с 11,78 до 4,67% годовых. По снижению показателя город занял второе место в РФ, говорится в исследовании компании «Рентавед». Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько прокомментировал эту тенденцию.
Илья Володько
Фото: предоставлено автором
«Доходность квартир в Краснодаре резко упала за последние три-четыре года. По данным “Рентаведа”, она опустилась до 4,7%, а по нашим данным, ее значение около 4,2–4,4%.
Чтобы оценить текущее значение доходности квартир, сравним ее с величиной ставок по банковским вкладам. Традиционно банковский вклад — это наименее рискованный вид инвестиций. Он дает гарантированный доход, но при этом величина этого дохода на уровне или немного выше официальной инфляции. На апрель 2023 года средняя доходность по долгосрочным вкладам физических лиц составила 7,44% (официальные данные Центрального Банка по открытым вкладам).
То есть доходность от сдачи квартир уже опустилась ниже ставок по банковским вкладам, а значит, этот вид инвестиций утратил привлекательность. Низкие значения характерны для рынка всей страны: в Москве доходность составила 5,5%, в Санкт-Петербурге — 4,2%, в других крупных городах — 6,1% (данные исследования Дом.рф по состоянию на март 2023 года).
Почему произошло резкое снижение доходности от сдачи квартир в Краснодаре? С одной стороны, резко выросли цены на жилую недвижимость. По данным компании Macon, с конца 2019 по начало 2023 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках выросла в 2,6 раза, на вторичном рынке — в 2,1 раза. Рост цен на жилую недвижимость в этот период был по всей стране. Но Краснодар стал одним из лидеров и всего за 4 года из наиболее доступных рынков превратился в один из самых дорогостоящих.
С другой стороны, стоимость аренды квартир с 2019 года показала умеренный рост. Если в сегменте продаж льготная ипотека спровоцировала временный дефицит, то рынок аренды оказался в профиците. Сказался тот факт, что в городе на протяжении последних 10 лет вводились рекордные объемы жилья, и обеспеченность жилищным фондом оказалась очень высокой — почти 40 кв. м на 1 чел. При этом значительная часть жилья приобреталась для целей последующей сдачи, либо иногородними.
В 2022 году упал спрос на аренду. Главной причиной стало сокращение числа приезжих: в прошлом году на Кубани зафиксировано падение миграционного прироста в три раза. Сказалась территориальная близость к зоне СВО, общая нестабильность и непредсказуемость экономики страны, заставившая отложить переезд, внутренние проблемы города, связанные с нехваткой инфраструктуры.
Переизбыток предложения на рынке аренды ведет к занижению стоимости сдачи квартир. Положение усугубляет высокая конкуренция со стороны гостиничной недвижимости, который также хорошо развит в городе.
Возвращаясь к значению доходности квартир под сдачу: предположительно, оно рассчитано как отношение суммы арендных платежей к бюджету покупки квартиры. Но на практике реальная доходность окажется еще ниже. Сдача квартиры в аренду требует от ее собственника дополнительных расходов: транзакционных (оплата услуг риэлтора, юриста и прочее), ремонт, оснащение мебелью и техникой, оплата услуг риэлтора при подборе арендатора, косметический ремонт в процессе эксплуатации, замена вышедшей из строя мебели и техники, налог (НДФЛ с аренды и при продаже, налог на имущество), затраты на управление (в случае сдачи через управляющую компанию или посредников), переплата по кредиту в случае покупки в ипотеку.
Одним из аргументов в пользу инвестиций в недвижимость является тезис о том, что она обеспечивает сохранность сбережений и никогда не обесценивается. Но история знает примеры падения цен на рынках жилья. В условиях активных темпов строительства предложение будет только увеличиваться, а новые объекты будут расти в качестве, тем самым выигрывая в конкуренции со старыми комплексами.
Конечно, средние ставки аренды отражают лишь общее состояние рынка. Инвестиции в жилую недвижимость сохраняют свою актуальность, интересные предложения все еще есть на рынке, но найти их стало сложнее, чем три-четыре года назад. В текущих условиях инвесторам необходимо обдуманно и взвешенно подходить к выбору объекта инвестирования».
Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram 