Ипотека с довесками

Сегодня для большинства людей единственным способом быстро решить жилищную проблему является получение ипотечного кредита. С увеличением же конкуренции на рынке ипотеки банки стали снижать не только ставки по кредитам на жилье, но и порог первоначального взноса. И тут важно внимательно прочитать договор, ведь в каждом банке есть свои комиссии, о которых нужно знать, чтобы не платить лишнего.

За последние полгода темпы роста ипотечных кредитов в России являются самыми высокими за все время развития ипотеки. Только объем кредитов, выкупленных по стандартам крупнейшего рублевого ипотечного игрока — Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за текущий год вырос с 4,7 млрд рублей на конец 2004 года до 9,2 млрд рублей на сегодняшний день. И это неудивительно, поскольку ипотека сегодня для большинства становится единственным способом решить жилищную проблему. При этом, как пояснил Ъ замглавы управления продуктами розничного бизнеса ФК "Уралсиб" Василий Палаткин, "заемщиком может выступать любой дееспособный гражданин в возрасте от 18 лет, которому к моменту окончания срока кредитования исполнится не более 60 лет". В большинстве банков возрастной ценз более строгий. Так, в Международном московском банке (ММБ) и Городском ипотечном банке (ГИБ) кредит могут получить только с 21 года. В банке "Союз" — с 22 лет. На момент полного погашения кредита в большинстве банков заемщику не должно быть более 55 лет.

При этом купить квартиру с помощью ипотеки могут не только граждане России. "Внешторгбанк Розничные услуги", ММБ, Оргбанк и некоторые другие банки кредиты на жилье предоставляют независимо от гражданства. Однако по программе Промсвязьбанка, который только в конце лета приступил к ипотечному кредитованию, такие кредиты предоставляются только гражданам России. При этом практически все банки не обращают внимания на прописку клиента — ипотечным заемщиком можно стать в любом регионе страны вне зависимости от места постоянной регистрации. Как поясняет Василий Палаткин, "нужно иметь постоянную прописку или регистрацию в пункте, где имеются отделения банка,— для проверки заемщика".

Потенциальный заемщик может взять кредит на покупку как готовой квартиры, так и строящейся. Отдельные банки предлагают купить загородный коттедж. Именно цель покупки — вторичное, первичное или загородное жилье — определяет тип ипотечной программы. Но в большинстве своем банки предлагают две основные программы: на готовое жилье и на этапе строительства. Они различаются в основном размером первоначального взноса за квартиру и процентной ставкой.

Несмотря на то что круг ипотечных игроков остается довольно узок, а набор программ не меняется, изменения на ипотечном рынке все же происходят. Корректируются сами программы — снижаются процентные ставки и размер первого взноса. Так, недавно банк "Уралсиб" снизил процентную ставку не только по кредитам в рублях — до 15%, но и по валютным кредитам — до 11% годовых. Также был снижен размер первоначального взноса за квартиру со стандартных 30 до 20% и увеличен срок кредитования до 15 лет. В это же время "Абсолют банк" продлил срок пользования кредитом до 20 лет, однако процентную ставку по долларовым кредитам на вторичное жилье снизил только до 12%. С начала сентября ГИБ также снизил процентную ставку — но только по рублевым кредитам — до 14,5% годовых. Некоторое время назад банк "Сосьете Женераль Восток" (БСЖВ) также внес ряд изменений в линейку своих ипотечных продуктов. Банк снизил размер первого взноса до 20% от стоимости квартиры, однако этот порог действует только для заемщиков, приобретающих квартиры в Москве и Московской области при сумме кредита свыше $60 тыс.

Большинство банков предлагают кредиты в размере 70% от стоимости жилья. Это означает, что 30% от стоимости желаемой квартиры уже должны быть на руках заемщика. Такое широкое распространение этого процентного ограничения связано с тем, что из 140 банков, занимающихся ипотекой, около ста работают по стандартам АИЖК. Эти стандарты предполагают, что у заемщика уже есть 30% от стоимости жилья, а остальные средства могут быть даны ему на 27 лет. При этом такие кредиты банки--партнеры АИЖК выдают только в рублях под 14% годовых. Стоит отметить, что это самая низкая рублевая процентная ставка среди всех ипотечных игроков на российском рынке. И это неудивительно — агентство полностью принадлежит правительству и поддерживается государством, используя выделяемые для него госгарантии.

Такой же политики относительно первого взноса придерживаются "Райффайзенбанк Австрия", банк "Санкт-Петербург", Оргбанк и Промсвязьбанк. Однако они развивают собственные программы и могут выдать кроме рублевых кредитов еще и валютные. При этом если год назад 30% от стоимости квартиры требовали большинство банков, развивающих собственные ипотечные программы, то сегодня можно наблюдать массовое снижение этого показателя до 10-20%. Так, "Абсолют банк", "Зенит", БСЖВ, "Союз" и "Уралсиб" предлагают кредит с первоначальным взносом 20% от стоимости жилья. А Банк жилищного финансирования, ГИБ и ММБ требуют от заемщика всего 10% от стоимости квартиры. При этом в некоторых банках появились программы "под залог уже существующего жилья". Это удобно в том случае, если у потенциального заемщика нет средств на первоначальный взнос, но есть квартира. По этой программе банк предоставит фактически два кредита: под залог существующего жилья — на первый взнос и под залог приобретаемой — основное "тело" кредита.

Не последнюю роль в выборе ипотечной программы и банка играет процентная ставка за пользование кредитом. Каждый банк устанавливает ее лимиты исходя из нескольких критериев: в зависимости от формы подтверждения доходов (справка 2 НДФЛ либо свободная) и от срока кредитования заемщика. Средней же процентной ставкой за пользование кредитом, полученным на покупку жилья на вторичном рынке, можно считать 12% годовых в валюте. Самую низкую ставку декларирует "Внешторгбанк Розничные услуги" — от 9,8% годовых. Далее идут ММБ и Национальный резервный банк (НРБ) — от 9,9% годовых при валютном кредите. От 10% годовых берет банк "Зенит", 10,5% — ГИБ, 11% — БСЖВ и Русский ипотечный банк (РИБ).

Нужно отметить, что у каждого банка индивидуальный подход к оценке платежеспособности заемщика и определению процентной ставки для каждого отдельного клиента. Поэтому только после полной проверки заемщика банк окончательно утверждает годовую процентную ставку. При этом уже в "домашних" условиях можно понять, сколько в итоге нужно будет ежемесячно отдавать банку за кредит. "Возьмите необходимую вам сумму кредита, умножьте на процентную ставку в годовых и разделите получившуюся сумму на 12 месяцев. Например, $40 тыс. х 15% / 12 = $500 в месяц",— рассказывает зампредправления Оргбанка Александр Фаткин. Это ориентировочная сумма, которая поможет рассчитать, позволят ли доходы семьи оплачивать ипотечный кредит. Как отмечает директор департамента розничного кредитования Промсвязьбанка Галина Побединская, "платеж по кредиту в среднем не может составлять больше 35-50% ежемесячного дохода семьи".

Если размера собственных доходов не хватает для получения положительного решения кредитного комитета, можно привлечь созаемщика, который неизбежно становится и владельцем части купленной квартиры. Неудивительно, что большинство банков разрешают привлекать в качестве созаемщика только супругов. "Привлечь третье лицо в качестве созаемщика по ипотечному кредиту по нашим условиям невозможно — только супруги могут быть созаемщиками",— поясняет начальник управления розничных продуктов и услуг ММБ Алексей Аксенов. Однако существует и другой подход, ориентированный на семьи, живущие гражданским браком. "Созаемщики могут быть не только из числа родственников. При оформлении ипотеки по собственным программам банка возможен учет совокупного семейного дохода, в том числе и гражданских браков, при этом оформляется поручительство",— говорит Василий Палаткин.

Помимо справки о доходах банк обычно требует копии трудовой книжки и паспорта. Наличие водительского удостоверения избавит вас от необходимости предоставлять справки о наркологическом и психическом здоровье. Приветствуется наличие в собственности жилья, автомобиля, ценных бумаг и др. В любом случае менеджер скорректирует пакет документов, которые необходимо представить в банк после предварительного одобрения вашей заявки. Ее форму можно найти на сайте банка или уже непосредственно в отделении банка. За рассмотрение заявки некоторые банки взимают плату — в среднем $50. Однако банки БСЖВ, "ДельтаКредит", ММБ, Оргбанк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, РИБ, Собинбанк, "Союз" и "Уралсиб" рассмотрят заявку бесплатно (см. таблицу).

Если данные, указанные в анкете, устраивают банк, об этом вам сообщается в текущий или на следующий день. После этого начинается отсчет времени на подбор квартиры. "По большому счету сложнее найти квартиру. Но все-таки процессы равнозначны. Для начала все-таки нужно получить одобрение банка в виде справки-подтверждения, где указана возможная сумма кредита, и этого вполне достаточно, чтобы начать подбор жилья",— уточняет Василий Палаткин. С ним согласна Галина Побединская. "Зачастую приобрести понравившуюся квартиру имеет шанс тот, кто первый внесет деньги. Поэтому есть смысл сначала получить разрешение банка",— говорит она.

Для поиска квартиры можно воспользоваться риэлтерскими агентствами, список которых также есть на сайте банка. Правда, привлечение агента встанет в 0,5-1,5% от стоимости квартиры. Хотя привлечение риэлтера необязательно. Исключением является Русский ипотечный банк, который требует обязательного участия риэлтера. Если за отведенное время подобрать жилье не удалось, придется снова собирать документы и опять запрашивать кредит. "Если же разрешение на кредит получено и квартира подобрана, составляется кредитный договор и заемщик вносит первоначальный взнос продавцу либо по безналичному расчету, открыв счет в банке, либо наличными",— рассказывает Василий Палаткин.

При оформлении ипотечного кредита нельзя не учитывать затраты, которые обязательно возникнут. Дополнительно к ежемесячному платежу в процессе оформления кредита банк может взять комиссию за выдачу или организацию кредита. Так, РИБ, МИА, ММБ, Промсвязьбанк, Собинбанк, НРБ, "ДельтаКредит" и Райффайзенбанк взимают 1-1,8% от суммы кредита. Банки "Союз", "Зенит", Оргбанк, Московский кредитный банк и МДМ-банк эту операцию проводят бесплатно. Плату за обслуживание банковского счета некоторым банкам придется также заплатить. Так, в банке "Союз" требуют 0,1% от суммы кредита ежемесячно. В банке "Зенит" такой платеж производится всего один раз в размере 0,5% от суммы кредита, а в БСЖВ ежегодно за эту процедуру берут $300. Такие банки, как "Абсолют банк", "Внешторгбанк Розничные услуги", Райффайзенбанк, ГИБ, банк "Уралсиб", и др. обслуживают ипотечный счет бесплатно.

При этом в дополнительные траты не входит страхование жизни, здоровья заемщика и созаемщиков (жена, родители) страхование квартиры и риск утраты права собственности. Ежегодные расходы на это в среднем составляют 1,5% от суммы кредита. Новаторский подход к проблеме дополнительных затрат предложил Оргбанк и Сбербанк, в которых страхование жизни является добровольным, а не обязательным условием. Диапазон затрат действительно разнообразен, и некоторых из них можно избежать. Поэтому, прежде чем взять кредит, не поленитесь узнать, какие услуги требуют дополнительных затрат, какие из них обязательны, а что вы имеете право платить банку лишь по собственному желанию.