В случае банкротства застройщиков больше всех страдают именно члены ЖСК, так как обязательства кооперативов ничем не обеспечены, независимо от того, являются ли ЖСК истинными объединениями граждан или мнимыми.
Руководитель "Федерального центра помощи дольщикам" Антон Хайдуков
Фото: предоставлено автором
Руководитель "Федерального центра помощи дольщикам" Антон Хайдуков
Фото: предоставлено автором
Для многих в Саратовской области не секрет, что большая часть перечисленных кооперативов связана с Саратовским застройщиком «УМ-24», который с помощью аффилированных компаний привлекает денежные средства граждан через ЖСК. Такие организации нельзя расценивать как объединения граждан с целью строительства многоквартирного дома.
Указанная схема привлечения средств граждан отличается от долевого участия. По закону люди сами объединяются в кооперативы, избирают себе председателя, органы правления и, преследуя некоммерческий интерес, строят жилье.
Такую форму ведения хозяйственной деятельности как жилищно-строительный кооператив следует причислить к наследию Советского Союза. Когда этот способ строительства зарождался, коммерческих организаций не было вовсе. В контексте строительства многоквартирных домов сегодня это можно считать архаикой, т.к. МКД которые строили бы сами граждане, привлекая подрядчиков, на практике практически не встречаются. Максимум, что может построить такой кооператив — таунхаус на пару десятков жилых помещений, но точно не 25-ти этажный дом на тысячу квартир.
Исключением являются только кооперативы образованные в результате процедуры банкротства.
За большинством кооперативов стоят застройщики, которые проследуют свой коммерческий интерес: хотят уйти от ответственности и затрат на обеспечение интересов дольщиков и бюрократии.
Еще в 2004 году государство, принимая закон о долевом строительстве, предусмотрело механизмы обеспечения прав участников долевого строительства.
В первую очередь речь шла об обязательной государственной регистрации договоров во избежание задвоения продаж (как недавно произошло с пайщиками ЖСК «Северный» — некоторые квартиры продали по пять раз), также предусматривалось обеспечение прав залогом на земельный участок и объект незавершенного строительства.
В 2015 году ввели систему страхования обязательств застройщиков, потом на место страховых компании пришел специализированный «Фонд развития территорий».
С июня 2019 года права дольщиков стали обеспечены системой эскроу-счетов, на которых сохраняются средства граждан, не позволяя застройщику ими воспользоваться до сдачи дома.
Все это время находились застройщики, которые пытались в обход указанных положений реализовать различные серые схемы привлечения денег граждан, чтобы повысить доходность и не утруждать себя лишней волокитой.
Привлечение средств граждан через кооператив стало одним из таких средств. Схема позволила застройщику легально обойти упомянутые механизмы защиты дольщиков и избежать дополнительных затрат и бюрократических процедур, тем самым повысить свою прибыль. Также это давало застройщику возможность уходить от ответственности, т.к. на правоотношения, складывающиеся между пайщиками и потребительскими кооперативом, не распространяются положения закона о защите прав потребителей. В случае сдачи дома с нарушением сроков или качества граждане не могли воспользоваться правами, предусмотренными действующим законодательством.
Летом 2018 года вступили в силу поправки, которые ограничили возможность заключения паевых договоров между ЖСК и гражданами. Исключением стали три случая: когда разрешение на строительство кооператив получил до 01 июля 2018 года (не относится к случаям когда разрешение получено другим лицом); кооператив образован гражданами в результате процедуры банкротства застройщика; и когда ЖСК осуществляет строительство на земельном участке, предоставленном в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности.
Если же денежные средства граждан привлекались после 1 июля 2018 года, а кооператив не соответствует ни одному из перечисленных условий, то это нарушение за которое предусмотрена как административная (если привлечено менее трех миллионов рублей), так и уголовная ответственность (ч.2 ст. 200.3 УК — до пяти лет лишения свободы, если правоохранители установят, что денежные средства привлечены в особо размере более пяти миллионов или привлекались группой лиц по предварительному сговору).
Замечание Романа Бусаргина о намерении дать возможность достроить дома, чтобы не допустить новых обманутых дольщиков, выглядит логичным. При этом нужно осуществить проверку и привлечь к ответственности тех лиц, которые нарушают закон и ставят под угрозу интересы граждан, с целью в будущем не допустить такой практики.