В России растет популярность комбо-ипотек, которые сочетают в себе два продукта: одна часть суммы выдается по льготной ставке, а другая — на рыночных условиях. Правительство разрешило банкам оформлять такие займы еще в 2022 году, однако массово предлагать клиентам новые программы кредитные организации начали только сейчас. Что это за продукт? И насколько он привлекателен для заемщиков? Разбирался Иван Хорушевский.
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Самой популярной ипотекой в стране остается льготная, сейчас по сниженной ставке в столичном регионе и Санкт-Петербурге могут получить 12 млн руб., в других субъектах — не больше 6 млн руб. Правительство продлило действие программы в декабре 2022 года.
С тех пор квадратный метр в российских новостройках успел подорожать в среднем примерно на 4%, подсчитали аналитики компании «Мир квартир». В этих условиях тем, кто хочет значительно улучшить жилищные условия и купить, например, трехкомнатную квартиру в Москве, лимита по субсидированным кредитам попросту не хватает.
Для таких клиентов и предназначены комбинированные ссуды, объяснила коммерческий директор девелоперской компании Asterus Вера Стефан:
«Банк выдает одну ипотеку под два кредитных договора: один — на сумму в 12 млн руб. в рамках господдержки, а второй — на сумму, превышающую этот порог, уже под рыночную ставку. Или это может быть один заем, но по средней ставке между той, что прописана в программе господдержки, и рыночной.
Это новый инструмент, но он точно будет иметь свой сегментарный спрос. Так, для Москвы лимит кредитования в 12 млн руб. по господдержке все-таки недостаточен. У нас, например, средняя стоимость лота составляет 25 млн руб.».
Лимит по комбо-ипотекам гораздо выше в Москве и Санкт-Петербурге с областями — 30 млн руб. Предлагают такие программы сейчас около десятка банков, и похожи они, скорее, на льготные кредиты.
«Открытие», например, выдает ссуды почти под 8% годовых, Газпромбанк — выше 9%. При том, что «ДОМ.РФ» оценивает среднюю рыночную ставку в 11 с небольшим процентов.
Но даже привлекательные условия не сделают спрос на комбинированные продукты ажиотажным из-за падающих доходов населения, полагают собеседники “Ъ FM”. Однако, по их словам, банкам и не нужно, чтобы комбо-ипотеки были востребованы у всех заемщиков — сейчас в отрасли обострилась борьба за наиболее платежеспособных клиентов.
Им кредитные организации готовы предлагать самые выгодные условия, например, освобождать от первоначального взноса, хотя Центробанк фактически запретил такую практику с декабря прошлого года, заметил независимый финансовый эксперт Андрей Бархота:
«Если вы покупаете дорогую квартиру, то первоначальный взнос, например, в размере 15-20% от ее цены составит довольно солидную сумму. Часто бывает так, что клиент свое предыдущее жилье еще не продал, и у него таких денег просто нет в наличии.
Если воспользоваться комбинированным продуктом, то можно эту процентную разницу между стандартной государственной программой и рыночной отразить как, например, первоначальный взнос клиента. Это своеобразное ухищрение, ведь заемщик таким образом не вносит первоначальный платеж».
Более того, комбо-ипотеки могут субсидировать застройщики, хотя этот инструмент регулятор тоже стремится искоренить. Однако кредитные организации нашли выход, рассказал “Ъ FM” сооснователь Совкомбанка Сергей Хотимский:
«Банки в 2022 году достаточно продешевили с поддержкой от застройщиков, но ставки нормализовались на более разумном уровне. Сейчас такие программы чуть менее объемные, чем в прошлом, но и застройщик при этом платит практически так же. В итоге такие кредиты стали чуть-чуть менее выгодны покупателю и продавцу и чуть-чуть более выгодны банку».
Впрочем, надолго ли комбинированные продукты задержатся на рынке, неизвестно. Они не могут существовать без льготной ипотеки, а эффективность последней ставят под вопрос уже и в Центробанке, и в Минфине. У ведомства аргумент особенно веский, по его мнению, субсидированные кредиты не выгодны бюджету.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".