В первой половине этого года ставки аренды на рынке стрит-ритейла в Москве снизились до 13% год к году. Больше всего это коснулось владельцев переоцененной недвижимости и помещений на крупных магистралях. Одна из причин этого — сокращение основными арендаторами таких объектов из числа ритейлеров, банков и салонов связи точек продаж и отделений за счет перевода большой части бизнеса в онлайн. Эксперты считают, что после окончательного расторжения западными люксовыми брендами договоров аренды помещений стрит-ритейла на центральных торговых улицах столицы ставки в целом по сегменту сократятся значительно.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Как следует из подсчетов SimpleEstate, в первом полугодии 2023 года в Москве стоимость аренды помещений стрит-ритейла площадью до 300 кв. м снизилась на 13% год к году, до 3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, а на объекты свыше 300 кв. м — на 3%, до 1,8 тыс. руб. В NF Group зафиксировали снижение ставки аренды на крупных магистралях — Кутузовском и Ленинском проспектах, где выросла доля свободных помещений.
Сократилась и стоимость приобретения такой недвижимости.
По данным SimpleEstate, сейчас объекты до 300 кв. м стоят в среднем 456 тыс. руб. за 1 кв. м, что дешевле на 8% год к году, недвижимость свыше 300 кв. м — 238 тыс. руб. за 1 кв. м, или на 5% меньше.
Такая тенденция возникла в том числе из-за сокращения основными арендаторами таких помещений — банками и операторами связи — своих программ развития и перевода большой части бизнеса в онлайн, поясняет гендиректор DNA Realty Антон Белых. А непродовольственные ритейлеры помимо наращивания продаж в онлайне стали чаще открывать магазины в торгцентрах, добавляет эксперт.
Гендиректор SimpleEstate Никита Корниенко видит причину в перегретых ценах на небольшие помещения, покупаемые преимущественно частными инвесторами. Он приводит пример с застройщиками жилья, которые продавали площади стрит-ритейла в своих комплексах по завышенным ценам, обещая покупателям высокую арендную доходность. Но у потенциальных арендаторов сегодня есть определенные ожидания снижения ставок, отмечает директор по аренде KR Properties Максим Белецкий.
Самые дорогие помещения стрит-ритейла сконцентрированы на торговых улицах в центре Москвы, включая Кузнецкий Мост, Никольскую, где работали магазины западных люксовых брендов. Но закрытие такими компаниями весной прошлого года своих точек продаж пока не оказало негативного влияния на ставки аренды на таких улицах, говорит директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина. Более того, по ее данным, ставки в этих районах в январе—июне выросли на 5% год к году.
Западные ритейлеры из люксового сегмента пока имеют действующие договоры аренды, поэтому и уровень вакансий на центральных улицах сейчас незначительный, добавляет госпожа Козина.
Но это положение шаткое. «Как только люксовые бренды окончательно расторгнут договоры, начнется серьезная коррекция ставок аренды в целом в сегменте стрит-ритейла»,— предупреждает старший директор CORE.XP Марина Малахатько.
С начала второго полугодия 2023 года активно арендуют помещения стрит-ритейла продавцы кофе навынос, на них приходится до 11% всего объема спроса, отмечает заместитель гендиректора R4S Group Ирина Буренко. По ее словам, летом прошлого года основная доля — почти четверть всех сделок — приходилась на табачные магазины, но сейчас — только 8%. Такая ситуация может быть связана с ужесточением в последнее время условий работы на рынке для таких игроков.
Никита Корниенко ожидает, что в течение одного-двух лет рынок стрит-ритейла восстановится к докризисным значениям. Антон Белых уверен, что сегментация рынка будет только нарастать: владельцы неликвидных помещений будут максимально снижать ставки, в то время как ликвидные объекты вырастут в цене.