Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости и партнер платформы bnMAP.pro Михаил Хорьков
Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости и партнер платформы bnMAP.pro Михаил Хорьков
Рост предложения на первичном рынке Екатеринбурга идет с прошлого года. Достаточно существенный он и в этом году. Если сравнивать июнь этого года к июню прошлого, то рост объема предложения составляет около 70%, а с начала года плюс 20%. По итогам первой половины 2023 года число нереализованных квартир выросло до 50 тыс. и это максимальный показатель за всю историю рынка.
Но в сданных домах непроданных квартир по-прежнему мало – лишь 2,6 тыс.
Существенный рост объема предложения идет как за счет новых проектов, так и очередей строительства. Появляются новые для Екатеринбурга застройщики, которые размывают сложившийся конкурентный фон. Общий рост предложения очень бурный и заметный для рынка. Безболезненно для всех участников это не пройдет.
С одной стороны объем продаж в Екатеринбурге вернулся к уровню 2021 года – провал прошлого года мы достаточно быстро закрыли и вернулись к пиковым показателям. Результаты продаж за первое полугодие 2023 года в целом по рынку рекордные, но продажи дело относительное.
Если мы посмотрим на объем реализации относительно текущего предложения, то до 2021 года нам пока далеко. То есть рост продаж во многом случился за счет роста ассортимента. Больше новостроек — шире выбор и шире аудитория, на которую можно ориентировать эти проекты, поэтому больше и продается по всему городу. А вот темпы реализации конкретных объектов – ниже. Рынок растет, а показатели продаж по отдельным жилым комплексам и многим компаниям — нет.
Честно говоря, уже сейчас можно было бы ждать более острожного поведения со стороны застройщиков, но с приходом проектного финансирования рынок кардинально поменялся, в том числе с точки зрения чувствительности к риску.
В предыдущие периоды многие компании могли занять более осторожную выжидательную позицию, с точки зрения пополнения рынка новыми объектами. Сейчас многие, имея подтвержденное проектное финансирование со стороны банков, понимают, что стройка будет идти, они не будут зависеть от темпов реализации и поэтому подходят к процессу более агрессивно.
Получается, когда мы говорим о девелоперском оптимизме, то он во многом базируется на банковском оптимизме, за счет этого и финансируются все строительные проекты. Видимо, банки в текущей ситуации не видят слишком больших рисков и готовы финансировать застройщиков несмотря на то, что объем предложения растет очень быстро. Возможно, у банков просто на просто нет каких-либо метрик.
Но рано или поздно рынку придется пройти через кризис перепроизводства. Тогда метрики точно сформируются.
Пока процесс вывода новых объектов на рынок далек от завершения. Мы видим, что ряд застройщиков готовят новые проекты. Есть понимание, что сжиматься предложение в ближайшие месяцы не будет. Ожидаем, что объем предложения будет близко к текущим рекордным показателям.
Дешевая ипотека — низкие льготные ставки на фоне повышенных инфляционных ожиданий работают. И они вовлекают в рынок новые семьи и новых покупателей. Рынок постепенно стал смещаться в сторону квартир с двумя и более комнатами. Темпы реализации двухкомнатных квартир в первом полугодие были выше, чем в секторе малогабаритного жилья. Это медленное движение, но отчетливое, если говорить про тренды.
Условий для заметного изменения цен сейчас нет. В том числе, из-за слишком высокого объема предложения. Да, новые проекты не всегда выходят с низкой ценой, но с другой стороны, если компания выходит на рынок с высокими ценами, то она довольно долго именно с ними и живет. То есть, если раньше некоторые компании стартовали с низких цен и регулярно их поднимали, то сейчас эта регулярность присутствует не у всех. Часто высокие стартовые цены сохраняются длительное время, у компаний нет возможностей для последовательного повышения вместе со строительным циклом. Все это результат повышенной конкуренции.
Для роста цен на рынке должна произойти какая-то масштабная переоценка ситуации, но это будет уже не в текущем году.
Ценовой фон для покупателей, по нашему мнению, останется достаточно стабильным. По отдельным компаниям и проектам движение возможно: одни будут повышать цены, другие держать на прежнем уровне, у третьих, будет поиск более разумного баланса цен внутри объекта, но это уже скорее рутинный процесс.
