Договор дороже денег

Прошло полгода с момента вступления в силу 1 апреля 2005 года закона #214 "О долевом строительстве". Все это время строители боролись за радикальное изменение его основных положений. Никаких результатов эта борьба пока не принесла, во многом из-за того, что компании не могут договориться между собой о структуре поправок. Последствия же действия закона уже сказались на рынке — некоторые средние и мелкие строительные компании, оперировавшие в основном деньгами, собранными с будущих покупателей квартир в их домах, были вынуждены закрыться.

Недоговорные отношения

Действующий уже полгода закон "О долевом строительстве" напрямую или косвенно затрагивает интересы четырех сторон: соинвесторов (так называемых дольщиков), строителей, банковских структур и самого государства.

Документ был принят Думой осенью 2004 года, президент Владимир Путин подписал его 31 декабря. Основная задача документа — защита дольщика от недобросовестного строителя.

Проиграв борьбу за закон на первом этапе, строители сейчас пытаются добиться его изменения. Несколько строительных компаний спешно создали свой лоббистский блок, который подготовил ряд поправок в закон, но они так и не были рассмотрены в весеннюю сессию заседания Госдумы. Впрочем, поправки, предложенные правительством, также не были рассмотрены.

Лоббируя поправки в закон, строители прикрываются интересами покупателей. Формально повод для этого есть — исполнение закона привело к росту цен на недвижимость.

По словам заместителя генерального директора компании "Гута-Девелопмент" Андрея Харчевникова, "сегодня можно смело говорить о том, что в первую очередь пострадали покупатели, потому что со вступлением в силу данного закона возросла стоимость жилья". Дело в том, что основным способом финансирования строительства теперь стали банковские кредиты, по которым необходимо выплачивать проценты. Чтобы обеспечить необходимую для застройщиков норму рентабельности, они вынуждены увеличивать стоимость как минимум на величину банковских процентов.

Александр Имшенецкий, генеральный директор строительной компании "Бенефит инжиниринг", подчеркивает, что физические лица, инвестирующие свои денежные средства в строительство объектов недвижимости, недовольны тем, что договоры соинвестирования либо не заключаются вовсе (предлагаются другие схемы работы по инвестированию в недвижимость.— BG), либо предлагается заключать такие договоры задним числом. Это связано с тем, что, согласно закону, привлекать средства компания может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации (документа, содержащего полные сведения об объекте строительства и о застройщике, с проектной декларацией может ознакомиться любое лицо) и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. Таким образом, строители были вынуждены работать с дольщиками через векселя, договоры об обязательствах и другие "серые" схемы.

Добавим, что, по данным Виктора Суздаля, заместителя руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве (именно она занимается регистрацией договоров долевого участия), с 1 апреля, когда начал действовать закон, в Москве не было заключено ни одного такого договора, соответствующего новому закону.

Книга жалоб и предложений

Если соинвестор имеет право решать, вкладывать ему свои деньги в тот или иной объект или нет, то строитель после вступления в силу закона вынужден был принять его как есть. В результате строительная отрасль оказалась перед опасностью масштабного кризиса. По оценкам Евгения Фетисова, заместителя генерального директора компании "Новая площадь", ориентировочно убытки строительной отрасли от этого закона можно оценить в 15-20 млрд рублей за 2005 год.

"Для мелких и средних застройщиков убытки могут быть вплоть до ухода из строительного бизнеса, причины тому — недостаточная капитализация и невозможность получения кредита. Крупных застройщиков к настоящему времени данный закон вряд ли привел к прямым убыткам, здесь речь идет скорее о недополученной прибыли, упущенной выгоде и росте издержек, что, впрочем, перекладывается на потребителя и ведет к росту цен",— утверждает господин Фетисов.

Как отмечают большинство строителей, закон "О долевом строительстве" слабо применим на практике и разумный застройщик работать по нему не будет.

Главным недостатком закона строители называют неравноправие застройщика и дольщика (покупателя будущей квартиры). Скажем, застройщик не может расторгнуть договор во внесудебном порядке даже в случае невыполнения дольщиком своих обязательств, в том числе и частичной неоплаты договора. Это дает широкие возможности для недобросовестных участников долевого строительства, вследствие чего у застройщика неизбежно возникают большие риски при работе с физическими лицами.

Кроме того, закон ограничивает и привлечение банковских кредитов — ведь в случае предоставления кредита застройщику по закону "О долевом строительстве" банк берет на себя существенные риски и несет солидарную ответственность, что явно не попадает в сферу интереса банков. При этом закон исключает работу застройщика с финансовыми посредниками.

Есть также ряд других положений закона, которые делают его нежизнеспособным: одно из ключевых понятий данного закона — "застройщик", в то время как само это понятие законом не определено. В таком случае становится непонятно, то ли закон подразумевает инвестиционную компанию, имеющую права собственности на землю, где возводится объект, то ли это заказчик или генподрядчик, который непосредственно ведет строительные работы.

Помимо этого в данном законе прописано, что под инвестициями понимаются исключительно денежные средства, что противоречит ФЗ РФ "Об инвестиционной деятельности", в соответствии с которым инвестиции — это и денежные средства, и ценные бумаги, иное имущество и права, имеющие денежную оценку. Таких примеров можно привести довольно много.

Наконец, юристы строителей нашли в документе и несоответствие Конституции — действие нового закона, по их мнению, не относится к иностранным гражданам, находящимся на территории России.

Закон требует жертв

В результате по прошествии уже нескольких месяцев появились первые жертвы нового закона. Так, недавно на конференции в Москве директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Наталия Тихоновская сообщила, что в связи с вступлением в силу закона "О долевом строительстве" резко возник дефицит жилья экономкласса. По словам госпожи Тихоновской, "с принятием закона о долевом строительстве МИЭЛЬ сняла с реализации до 20% объектов, которые были в продаже до 1 апреля".

В свою очередь, председатель совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Григорий Куликов заявил, что "ни один здравомыслящий предприниматель в рамках 214-го закона не захочет привлекать в строительство ни одного доллара".

Компания "СХолдинг", активно занимающаяся жилищным строительством в регионах, решила остановить свою деятельность там и перейти на строительство жилья по городскому заказу в Москве. Как заявил председатель правления ЗАО "Корпорация 'СХолдинг'" Алексей Шепель, "мы приняли решение больше не строить в регионах, потому что новый закон "О долевом строительстве" полностью заблокировал возможность привлечения средств с местного рынка. А местные банки еще не готовы принять московские правила игры".

Согласно исследованиям финской строительной компании YIT, действующей на территории РФ, строительство новых жилых домов в РФ серьезно сократится в этом или следующем году в связи со вступлением в действие нового Жилищного кодекса и закона "О долевом строительстве".

Таких примеров можно привести массу. По словам господина Харчевникова, главным негативным фактором для застройщика является то, что закон исключил возможность привлечения строителем средств частных инвесторов на начальных этапах строительства. Эта схема широко применялась, так как компаниям проще продавать строящееся жилье физическим лицам по инвестиционным ценам, чем привлекать кредиты банков.

"Оформление разрешения на строительство связано с длительной процедурой одобрения проектной документации в многочисленных согласующих инстанциях муниципального и федерального уровня, регламент деятельности которых часто изменяется, что зачастую приводит к необоснованным проволочкам,— говорит господин Харчевников.— Со вступлением закона в силу застройщики вынуждены финансировать начальные этапы строительства за счет собственных средств. Именно с этим связано некоторое снижение количества предложений в сегменте первичного жилья".

Строители утверждают, что в настоящем виде закон не выгоден ни одной из сторон — ни застройщикам, ни банкам, ни профильным ПИФам, ни потребителю. "Относительно того, что следует изменить, чтобы закон стал полезен, скажу так: закон имеет столь много 'дыр' и разночтений, что его изменение следует проводить комплексно и фактически писать заново",— говорит Евгений Фетисов.

Российский рынок недвижимости довольно инертный, и "во всей красе" последствия действия этого закона он ощутит лишь в будущем году, тогда и работа по исправлению закона пойдет, очевидно, быстрее. Он также добавил, что позитивный эффект от внесения поправок можно ожидать в еще более отдаленной перспективе.

Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании "Новый город", также считает, что полгода — очень мало для того, чтобы оценить влияние этого закона. "То, что оно негативное, было понятно еще тогда, когда этот закон только готовился. А вот снежный ком нарастет, я думаю, к моменту, когда закону исполнится год, то есть к апрелю",— говорит она.

Из высказываний участников рынка очевидно, что сторонников этого закона в том виде, в котором он сейчас существует, просто нет. "Практически все сходятся во мнении, что закон необходимо изменить. Видимо, он нравится только его авторам",— подчеркивает Александр Имшенецкий.

Многостороннее лобби

Исправить ситуацию вызываются сразу несколько организаций и ассоциаций. Самая значительная из них со стороны строителей — Ассоциация строителей России (АСС). Так, по прогнозам президента корпорации Mirax Group (а по совместительству и вице-президента АСС) Сергея Полонского, в результате действия закона #214 объем предложения на столичном рынке первичной недвижимости к концу года сократится на 30% — и это в лучшем случае. Есть у него и более пессимистичный прогноз. "Если никаких поправок к закону не будет принято, то на рынке не появится ни одного нового проекта,— утверждает господин Полонский.— По крайней мере, за себя и за всех людей, кто входит в ассоциацию, могу сказать: никто не начал новое строительства после 1 апреля".

Помимо АСС лоббированием поправок в закон занимается комитет капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства при Союзе предпринимателей. Эта организация рассматривает предложения по внесению определенных изменений в закон. Согласно их концепции, в первую очередь необходимо уравновесить участника и застройщика в правах по реализации долевого участия.

Кроме того, депутаты Георгий Боос и Владимир Резник подготовили свой проект с изменениями в закон.

Впрочем, представление о необходимых поправках до сих пор четко не сформулировано ни у одной организации. К общему пониманию пришли только по некоторым вопросам.

В частности, все лоббисты сходятся в том, что нужно снизить размер штрафных санкций для застройщика, ввести право застройщика расторгать договор в одностороннем порядке в случае длительной (более трех месяцев) просрочки оплаты со стороны гражданина, ввести ограниченную ответственность застройщика за качество строительства, сократить количество подлежащих представлению документов и ряд других поправок.

Не столь однозначно разные авторы поправок относятся к предложению не распространять действие закона на те проекты, в которые деньги частников были вложены до 1 апреля 2005 года. Дело в том, что против такого предложения (фактически отменяющего наличие у закона обратной силы) выступили юристы администрации президента, которые также следят за ситуацией вокруг закона. В итоге отсутствие общего представления об изменениях в закон до сих пор тормозит какое-либо конструктивное движение.

Что изменилось с принятием закона "О долевом строительстве"

По оценкам участников рынка, убытки от его действия для строительной отрасли за 2005 год могут достичь 15-20 млрд рублей.

С момента вступления закона в силу ввод готовых объектов в эксплуатацию в течение пяти месяцев упал приблизительно на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В результате действия нового закона объем предложения на столичном рынке первичной недвижимости к концу 2005 года может сократиться на 30%.

По информации Федеральной регистрационной службы по городу Москве, договоров о долевом участии в строительстве до сих пор зарегистрировано не было.

"Для банков закон — способ убрать конкурентов"

ГРИГОРИЙ КУЛИКОВ: Хотя в законе есть и положительные вещи, которые дают определенные гарантии дольщику, но он все равно должен быть доделан. Как только закон был опубликован, в январе начала работу экспертная группа по внесению поправок, в которую входил и я.

Были собраны эксперты из консультационных компаний, пригласили застройщиков, девелоперов. Участвовали здесь и разработчики, которые пытались защищать свои позиции. Было высказано много замечаний и предложены поправки. Но в результате, как это часто бывает, решили дождаться вступления закона в действие.

Г. К.: В весеннюю сессию у депутатов не хватило времени рассмотреть эти поправки. Плюс к тому есть лобби, которое заинтересовано в том, чтобы закон существовал в таком виде. В первую очередь это крупные банки — для них это способ убрать конкурентов. Строительная компания, которая не имеет собственного серьезного финансового рычага, в этом случае уходит с рынка. Сейчас профессиональное сообщество стремится отстаивать свои интересы, но пока Дума даже не назначила срока рассмотрения поправок.

Г. К.: В начале апреля наша компания сняла с реализации практически все объекты, подпадающие под действие этого закона. Мы провели ревизию документов по этим объектам и поняли, что их надо снимать. Одновременно мы активизировали работу по проектам, которые не подпадают под действие этого документа, то есть где разрешение на строительство было получено до 1 апреля. Таких объектов у нас больше десяти, самый крупный из них — вторая очередь "Гранд-парка".

Г. К.: Уже сейчас начали появляться девелоперы, которые игнорируют требования 214-го закона и осуществляют реализацию продукта физическим лицам с нарушением законодательства. Это различного рода нелегитимные схемы, которых достаточно много. Такие договоры недействительны и незаконны. Более того, они могут быть признаны недействительными, и в данном случае могут быть потери как у девелоперов, так и у граждан.

Причем, если девелопер ведет сразу несколько проектов и только один — по нормально оформленным документам, полученным до 1 апреля, из-за нелигитимных схем пострадать могут все проекты. Выглядит это так. Деньги, которые получают под старый проект, попросту направляются на развитие новых площадок. Соответственно, задерживаются сроки и срываются утвержденные планы. Возникает угроза банкротства застройщика, и сегодня уже есть компании, которые находятся на грани и, скорее всего, обанкротятся. В Подмосковье их очень много, в Москве поменьше.

"Принятый закон идет на пользу Сбербанку и ВТБ"

BUSINESS GUIDE: Прошло полгода с момента принятия закона "О долевом строительстве". Как вы оцениваете его работу? Нужны ли поправки?

ВЛАДИМИР ТАЛАВЕР: С точки зрения банка, который работает с новостройками, могу сказать, что необходимо вносить поправки в части, касающейся солидарной ответственности банка за застройщика. Нам просто непонятно, как в данном случае начислять резервы. Поэтому многие банки, в том числе наш, отказались от кредитования застройщиков.

Юридическая неясность привела к тому, что на рынке практикуются две "серые" схемы сбора денег с физических лиц. Первая — через договор бронирования (или резервирования.— BG) квартиры, вторая — вексельная схема, когда гражданин формально покупает не квартиру, а вексель строителя. Таким образом, обойти закон получилось, а защитить права покупателя не удалось. Даже крупные компании, такие как ПИК, сейчас предлагают "серые" обходные схемы.

BG: Закон #214 лоббировало крупное банковское сообщество. Почему не отстояли свои интересы небольшие банки?

В. Т.: В первую очередь принятый закон идет на пользу Сбербанку и ВТБ. Они отжали все небольшие банки, чего и добивались. Что обидно, Ассоциация строителей не зовет представителей банков участвовать в разработке поправок, хотя, я считаю, можно найти много общего в отношении этого закона.