Строить стали меньше

Московский рынок элитной недвижимости претерпевает серьезные изменения, главное из которых — сокращение числа предложений. Через несколько лет он может вообще перестать существовать в том виде, в котором мы его знаем уже почти пять лет.

О предложениях

Каждые два месяца компания "Дон-строй" проводит исследование рынка недвижимости, в основном интересуясь тенденциями развития секторов "бизнес", "премиум" и "де люкс", то есть тех, в которых находятся объекты компании.

Поясню: "де люкс" — ценовая категория недвижимости со стоимостью от $4 тыс. до $20 тыс. за 1 кв. м и выше, "премиум" — от $2 тыс. до $4 тыс. за 1 кв. м, "бизнес-класс" — от $1,4 тыс. до $2,5 тыс.

Мы отдаем себе отчет, что данная классификация не является общепринятой, но поскольку другой устоявшейся классификации элитной недвижимости не существует, будем придерживаться этой. Процессы, происходящие на рынке панельного домостроения, находятся как за рамками наших интересов, так и за рамками данного текста.

Основываясь на результатах наших исследований, сегодня мы можем с определенной степенью достоверности утверждать, что за последние полтора года рынок элитной недвижимости претерпел существенные изменения. Времена лихорадочного роста безвозвратно прошли.

Немного предыстории. В 2002-2003 годах рынок рос в ценовом выражении на 40-45% в год. Одновременно практически ежемесячно появлялись все новые и новые предложения — в пиковые моменты в месяц появлялось одновременно до 30 новых адресов. Переломной стала середина 2004 года — практически всю его вторую половину рынок стагнировал. Тем не менее в нынешнем году рост продолжился, хоть и не столь значительными темпами. По итогам девяти месяцев можно сказать, что рост цен в 2005 году в классах "бизнес" и "премиум" составит 15%, цена предложения в классе "де люкс" возрастет на 25%.

При этом новых предложений на рынке становится все меньше и меньше. В 2004 году максимальное количество новых адресов в месяц уже не превышало 20. А в 2005 году максимум составил не более восьми адресов. Фактически с 2004 года объем предложений сократился на существенные 12%: в октябре 2004 года на рынке элитной недвижимости предлагалось 1,7 млн кв. м, в сентябре 2005 года — 1,5 млн. В ценовом выражении это сокращение составило чуть меньше: объем рынка упал с $4,3 млрд до $4 млрд.

При этом сокращение произошло в основном за счет классов "бизнес" и "премиум", то есть наиболее массовых, составляющих вкупе 85% от общего объема предложения на рынке элитной недвижимости в количественном выражении и 70% — в стоимостном. Доля готового жилья на рынке при этом осталась неизменной — не более 20% от общего объема. Если учитывать, что производственный цикл в среднем составляет два-три года, то сейчас основу предложения составляют проекты, начатые в 2003 году.

На вторичном рынке произошел такой же процесс — по нашим оценкам, которые, в общем, сходны с данными ведущих московских риэлтеров, объем предложения с октября 2004 года здесь упал на 15%. И хотя объективной оценки не существует, мы принимаем данную цифру как наиболее достоверную.

Интересно, что процесс сокращения предложения никак не был связан с изменениями спроса. Для оценки его роста ходить далеко не нужно — достаточно посмотреть список российских миллионеров журнала Forbes. По данным Merryll Lynch, опубликованным недавно в ведущих деловых изданиях, в России сейчас 88 тыс. долларовых миллионеров, из которых 4 тыс. стали таковыми за последний год. В целом по стране, по данным Госкомстата, рост денежных доходов населения составил 27% в абсолютном выражении.

За счет крайне благоприятной нефтяной конъюнктуры рост спроса продолжался, более того, увеличилось количество региональных покупателей, готовых вложить деньги в элитную московскую недвижимость. Если в 2004 году их было не более 30-40%, то теперь число их доходит до 50%. Именно регионалы компенсируют некоторое сокращение спроса со стороны москвичей, уже располагающих недвижимостью.

О покупателях

Структура спроса при этом также менялась. Все меньше становится частных инвесторов, которые рассматривают недвижимость исключительно как привлекательный финансовый инструмент. Их место начали занимать инвестиционные фонды, принадлежащие как крупным финансовым структурам, так и частным лицам. Сейчас на элитном рынке активно присутствуют более 50 таких структур.

Дополнительным фактором роста платежеспособного спроса стало развитие ипотеки. Сейчас на рынке элитной недвижимости по ипотечным программам, которых уже порядка 70, совершается до 10% покупок.

В 2005 году был реально перейден психологический порог цены в $10 тыс. за квадратный метр. Появились сделки с ценой в $20 тыс. за метр и более.

Однако естественный процесс 2002-2004 годов, когда предложение стремилось вслед за спросом и старалось его максимально удовлетворить, остановился. В чем же причины?

Во всяком случае, не в злой воле строителей, которых иные подозревают в намеренном взвинчивании цен.

Во-первых, спрос стал разборчивее. Инвесторы больше не готовы покупать недвижимость на стадии площадки или котлована. Если в 2003-м и даже в первой половине 2004 года еще можно было продать 50% квартир на стадии нулевого цикла, то в 2005 году это стало уже невозможно. Инвесторы готовы вкладываться, когда здание поднялось над землей хотя бы на несколько этажей. Для них это символ надежности — значит, строительство будет продолжено. В результате строители вынуждены вкладывать все больше собственных средств.

Кроме того, спрос стал требовательнее: претензии к качеству все возрастают. Необходимо располагать собственными ноу-хау, высокими технологиями, оригинальными проектами, что тоже отражается на себестоимости.

Во-вторых, в Москве не осталось площадок, свободных от тех или иных обременений. Такие площадки заняты, и сейчас там либо идет строительство, либо есть владельцы, которые вовсе не намерены дешево уступать свои площадки. Все, что осталось свободным, несет на себе серьезные обременения: вывод предприятий со сносом существующих строений, реконструкция ветхих или исторических зданий, снос старой застройки с расселением владельцев квартир и т. д.

Возросли затраты на приобретение новых площадок. Получить площадку, пусть даже обремененную, сейчас в пять раз дороже, чем в том же 2002 или 2003 году. Сам процесс получения всей исходно-разрешительной документации усложнился, административных препонов стало значительно больше, процесс стал гораздо более жестко регламентирован — он может занимать до года и более.

Увеличились расходы на подвод коммуникаций — устаревшая электросеть и теплоцентрали нуждаются в замене, зачастую иначе подключить объект к электро- и тепловым сетям практически невозможно. Недавний энергетический кризис потребовал установки собственных генерирующих мощностей на случай экстренных отключений энергии.

О перспективах

Все это толкает девелоперов, несмотря на рост спроса на небольшие объекты с малым количеством квартир, наметившийся в последние годы, к большим объемам строительства в рамках одного объекта, к высокой этажности. Девелоперы стремятся "выжать" из площадки максимум возможного.

Значительно выросла и себестоимость строительства. Цены на бетон выросли на 100% только за девять месяцев 2005 года. Подорожало все — щебень, арматура, транспортные услуги, энерготарифы. В общей сложности рост расходов за последний год составил около 30%. Если в 2004 году себестоимость одного квадратного метра в секторах "бизнес" и "премиум" составляла $1,1 тыс. за 1 кв. м, то в этом году она уже составляет от $1,4 тыс. до $1,5 тыс. В секторе "де люкс" рост еще значительнее — если в 2004 году себестоимость квадратного метра в домах такой категории составляла $3 тыс., то на сентябрь 2005 года эта цифра равна уже $4 тыс.

Итогом всех этих изменений стало значительное сокращение рентабельности. Если в первой половине 2004 года она доходила до 50%, то сейчас — не более 30%.

Результат — входной билет на рынок элитной недвижимости подорожал. Теперь уже нет такого количества желающих заняться девелоперской деятельностью, как еще два года назад, когда каждый, у кого были какие-то средства и большое желание, мечтал заработать на рынке недвижимости.

На сокращение предложения работает и географический фактор. Сейчас 83% всех предложений элитной недвижимости сконцентрированы в четырех московских округах: Центральном, Западном, Юго-Западном и Северо-Западном. На остальные округа приходится лишь 17% "элитных" предложений. Вряд ли это соотношение в будущем заметно изменится — слишком мала привлекательность этих территорий.

О деньгах

Однако самым серьезным фактором сокращения предложения стал закон о долевом строительстве. Он защитил частного инвестора столь толстой броней, что привлекать его средства стало просто невыгодно. До сентября строители надеялись, что в закон все же будут внесены поправки, смягчающие, например, штрафные санкции, которые сейчас вполне могут не просто свести рентабельность к нулю, а сделать ее отрицательной. Не дождались.

Практически все площадки, где сегодня идет строительство, получили разрешение до 1 апреля. После этой даты мало кто обращался за разрешением. Впрочем, негативный эффект этого закона в полной мере проявится в будущем.

Защитив инвестора путем запрета на продажу объектов до получения разрешения на строительство, закон поставил девелоперов перед необходимостью либо самим финансировать все расходы — по приобретению площадки, по разработке проекта, по оформлению исходно-разрешительной документации, либо обращаться за кредитами к банкам. Если еще несколько лет назад девелопер мог войти в проект, имея 10-20% необходимых средств, то теперь необходимо уже на начальной стадии располагать суммой, равной не менее чем 30-40% общих затрат.

В банковских институтах строители не встретили должного энтузиазма. Банки кредитуют девелоперов неохотно и под высокий процент — от 11% до 16% годовых. Да и то предоставлять кредиты в несколько десятков миллионов долларов и более способны лишь крупнейшие банки страны.

Западных денег на рынке нет. Европейские и американские финансовые институты, прямо скажем, не доросли до понимания российского рынка недвижимости.

До конца текущего года вряд ли что-либо изменится. Так что основной удар закона о долевом строительстве придется на 2006 год.

Сейчас на московском ранке элитной недвижимости предлагается всего 270 объектов. 58% от их общей площади контролируют 15 крупнейших компаний (100 объектов), каждая с долей от 2% до 12% рынка. Остальные 42% предлагаемых площадей (170 объектов) распределены между небольшими застройщиками, доля каждого из которых не превышает 1,5%.

По нашим прогнозам, такая ситуация серьезно не изменится и в следующем году: если закон о долевом строительстве не будет серьезно смягчен или не появятся реальные возможности доступа к "дешевым" деньгам, девелоперы вряд ли выставят на рынок большое число новых объектов. А поскольку вероятность того и другого невысока, предложение, скорее всего, будет продолжать сокращаться. В 2006 году может сложиться ситуация обвального сокращения объемов предложения — строители не будут выводить на рынок новые объекты.

Спрос также будет сокращаться. Все больше инвесторов рассматривают финансовый рынок как альтернативу более доходную, чем вложения в недвижимость.

Цены в 2006 году, по нашим прогнозам, продолжат расти — "де люкс" в первой половине года подорожает на 25%, не в последнюю очередь за счет сверхблагоприятной конъюнктуры на нефтегазовом рынке. При этом в классах "бизнес" и "премиум" сохранится нынешняя тенденция — ожидаемый рост составит не более 15%. Во второй половине года рост цен на предложения "де люкс" замедлится, и к концу года общее увеличение стоимости составит не более 15%. Рынок подойдет к психологическому порогу, перешагнуть который ему вряд ли удастся.

Жесткий закон о долевом строительстве приведет к сокращению числа девелоперских компаний. Этот процесс не будет быстрым, но нынешняя картина, когда почти половину всех объектов строят компании с долей рынка не более 1,5%, в ближайшие годы, без сомнения, изменится. Можно с определенной долей уверенности сказать, что через два-три года рынок будет находиться в руках 20-30 крупных девелоперов, которые только и смогут самостоятельно финансировать первоначальный этап оформления документации, быть получателями банковских кредитов и сторонами в договоренностях с крупными инвесторами.

Однако сам по себе рост цен станет не самым главным следствием нынешних изменений. Рынок стоит на пороге структурного сдвига. В течение ближайших пяти-семи лет предложение в секторах "бизнес" и "премиум" продолжит сокращаться, новые значительные объекты будут появляться все реже. Проекты, сравнимые по объемам с "Триумф-паласом" или "Гранд-парком", станут значительным событием.

Московский рынок элитной недвижимости перестанет быть рынком, который постоянно строится. Девелоперы направят свои усилия на реконструкцию уже существующих объектов в основном в центральной части города. Объемы существенно снизятся.

В этом не будет ничего удивительного. Такой цикл развития прошли рынки практически всех европейских и американских мегаполисов. Строительная активность из центральных районов сместилась на периферию — в пригороды и города-спутники, первичный рынок городского жилья будет постепенно замещаться вторичным. Первые симптомы этого процесса видны уже сейчас по активно возрастающим объемам строительства в Подмосковье. Москва станет еще одной европейской столицей, пусть и очень большой.