В гости со своим экскаватором

Анализируя рынки жилищного и коммерческого строительства субъектов федерации, Министерство регионального развития России отслеживает активизировавшуюся в последнее время деятельность столичных компаний на этих рынках. Однако не стоит придавать пресловутой экспансии "москвичей" большого значения. На деле ее масштабы несопоставимы с реальными потребностями в жилье населения субъектов РФ.

В 2004 году в России было введено в строй жилья примерно 41 млн кв. м. В 2005 году московские девелоперы планируют построить в российских регионах (не считая Подмосковья) и государствах СНГ лишь около полумиллиона квадратных метров. В Подмосковье столичные застройщики, согласно официальным прогнозам, введут в строй в 2005 году несколько более 1,4 млн кв. м, то есть треть ежегодного объема возводимого здесь жилья. Таким образом, "региональная экспансия" осуществляется по большей части в ближнем Подмосковье, а основной объем жилья строится для россиян местными компаниями.

Другое дело, что 44% общего объема жилищного строительства приходится на Москву. Активное жилищное строительство ведется лишь в 10-12 регионах, в частности, в Московской, Тверской, Кемеровской, Калининградской, Калужской, Рязанской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской областях и Республике Татарстан. Работая в таких городах, как Калуга, Орел, Ростов, Рыбинск, Светлогорск, Сочи, Тамбов, Тула, столичные компании отчасти выправляют эти диспропорции.

Кроме того, я вижу еще несколько позитивных моментов в региональной деятельности столичных застройщиков.

Во-первых, столичные застройщики, представляя наиболее крупный и наиболее закрытый строительный комплекс, парадоксальным образом способствуют демонополизации региональных рынков. Одна из главных причин локального и однобокого развития строительной отрасли — искусственная монополизация рынков строительства. В ряде крупных городов сложилась устойчивая система распределения участков под застройку среди избранных игроков. Разумеется, все это не способствует росту объемов жилищного строительства. Когда перед губернаторами и мэрами крупных городов возникает альтернатива либо смириться с низкими темпами роста строительства, либо пустить к себе "москвичей", они в ряде случаев выбирают последнее.

Во-вторых, столичные девелоперы прививают в регионах культуру и технологии комплексной застройки территорий. Она предполагает возведение не только "спален", но и социально-культурных объектов, не только первичное общеинженерное обустройство домов, но также инфраструктурное развитие прилегающих городских кварталов. Как правило, компания-застройщик самостоятельно инвестирует и в дороги, и в "социалку", и в городское благоустройство, и в проекты по выводу из района застройки неэкологичных производств.

По данным Минрегиона, миссионеры сталкиваются и с проблемами. Наиболее серьезные — это необходимость быстрого освобождения участков под застройку от ветхого и аварийного жилья и, соответственно, расселение жильцов. Местные власти, как правило, ничем не помогают. Беря на себя расселение, столичные застройщики автоматически смиряются со снижением рентабельности проектов.

Еще одна проблема — низкая квалификация, исполнительская дисциплина и техническая оснащенность местных подрядчиков, зачастую настойчиво рекомендуемых местными мэрами. Отсюда новые статьи расходов — техническое развитие подрядных организаций, подбор и обучение менеджмента.

Наконец, рентабельность вложений в жилищное строительство и строительство коммерческой недвижимости зависит прежде всего от платежеспособного спроса, а проще говоря — от наличия в регионе крупного экспортно-ориентированного предприятия. Такие предприятия есть не везде. Поэтому одной из перспективных задач этих застройщиков становится уже не столько наращивание присутствия на рынках, сколько стимулирование встречного спроса. Это можно делать двояко: через развитие ипотечных программ и через привлечение новых инвесторов, прежде всего федеральных компаний, присутствующих в этих регионах. Министерство регионального развития в курсе этой проблемы и в настоящее время специально разрабатывает "быстрорастущие" модели региональной ипотеки, основанные на стартовых инвестициях, работающих в региональных инфраструктурных и энергетических компаниях.