Кубанский арбитраж отказал в иске администрации Сочи к ООО «Фишт» о взыскании 598,8 млн руб. по договору инвестирования. В 2006 году мэрия курорта заключила с ООО «Сочистройсервис-М» соглашение о строительстве двух 14-этажных домов в центре города, согласно которому администрация должна была получить от фирмы 10% от общей площади объектов. Однако спустя год права на строящиеся высотки перешли по договору купли-продажи компании «Фишт» без упоминания обязательств по инвестированию. По мнению юристов, теперь администрации Сочи будет крайне сложно вернуть свою долю.
Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ
Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ
Арбитражный суд Краснодарского края отказал в иске администрации города Сочи к ООО «Фишт» о взыскании 598,8 млн руб. за неисполнение договора инвестирования.
Как следует из материалов дела, в октябре 2006 года между мэрией курорта и учредителем ООО «Сочистройсервис-М» Александром Оленевым был заключен договор инвестирования в строительстве двух 14-этажных домов. Высотки возводились в Центральном районе Сочи по улице Чебрикова, 48.
По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «Фишт» зарегистрировано в 2006 году в Сочи. Основной вид деятельности — строительство жилых и нежилых зданий. Учредитель — Александр Чувалов. Убыток компании за 2022 год составил 1,8 млн руб.
ООО «Сочистройсервис-М» зарегистрировано в 1992 году в Сочи. Основной вид деятельности — строительство жилых и нежилых зданий. Учредитель — Александр Оленев. Компания исключена из ЕГРЮЛ в октябре 2017 года.
Согласно условиям договора, инвесторы за свой счет должны были построить дома общей площадью 8,2 тыс. кв. м на земельном участке площадью 6,5 тыс. кв. м. Земля была предоставлена инвесторам на праве аренды, здесь располагался незавершенный строительством объект, который также принадлежал господину Оленеву и его компании.
Срок завершения строительства, указанный в соглашении,— IV квартал 2008 года. Согласно договору, администрация должна была оказывать инвесторам содействие в реализации проекта, обеспечить принятие распорядительных документов, оформить акт о реализации инвестпроекта.
В июне 2007 года между компанией «Фишт» и Александром Оленевым был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому компания приобрела в собственность незавершенные объекты строительства — литеры А и Б общей площадью более 1 тыс. кв. м.
ООО «Фишт» перешли права на земельный участок площадью 6,5 тыс. кв. м для завершения строительства двух 14-этажных корпусов 162-квартирного дома. Срок аренды был установлен до 1 ноября 2011 года.
«Администрация при заключении договоров была надлежащим образом уведомлена о заключении договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды»,— говорится в решении суда.
В исковом заявлении мэрия Сочи указала, что ООО «Фишт» не являлось стороной инвестиционного договора, однако, поскольку инвесторами не исполнены обязательства, в связи с переходом права собственности на объекты обязательства инвесторов переходят на компанию «Фишт».
Инвесторы, согласно договору, обязались передать в муниципальную собственность 10% (3,3 тыс. кв. м) от общей площади в новых домах. ООО «Фишт» завершило строительство высоток, однако обязательства передачи доли администрации в новых домах не исполнило, следует из документов суда.
В апреле 2022 года в адрес застройщика мэрия направила письмо с требованием перечислить в бюджет города убытки в сумме 598,8 млн руб. Однако от ответчика не поступило письма о причинах неисполнения обязательств.
Суд решил, что ответчик не является должником по обязательству, «в силу которого он был бы обязан передать истцу спорное имущество».
Кроме того, из материалов дела следует, что никакие права или обязанности по инвестиционному договору ответчику никогда не передавались. Договора купли-продажи недвижимого имущества (литеры А и Б) передавались ответчику свободным от каких-либо прав третьих лиц, не являющимися предметом договора строительного подряда или инвестирования. Договор аренды земельного участка также не содержит условий, согласно которым ответчик принимает на себя обязанность передать в муниципальную собственность какие-либо помещения в здании, возводимом на арендованном земельном участке.
«Договор аренды не содержит ссылок на инвестиционный договор. Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик не является должником по обязательству, в силу которого он был бы обязан передать истцу спорное имущество»,— говорится в решении суда.
Управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров считает, что администрации Сочи теперь крайне сложно удастся добиться своей доли.
«Сложилась очень проблематичная судебная практика — не в пользу инвесторов. Так, суды в своих обоснованиях часто ссылаются на положения ФЗ об участии в долевом строительстве, которое возникает у инвесторов в отношении объекта строительства. Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект»,— объясняет господин Жаров.
Кроме того, добавил юрист, в случае банкротства того, кто строил объект, инвесторы остаются его кредиторами, а сам объект — в массе застройщика.