Верховный суд РФ (ВС) урезал с 95% до 60% долю выручки, которую получают банки от реализации заложенных земель застройщиков-банкротов. Неважно, остались ли в реестре кредиторов граждане-дольщики, или их уже заменил фонд защиты дольщиков — им полагается 25% доходов от участков, уточнила экономколлегия ВС. Более того, не имеет значения, имелись ли на этой земле недостроенные объекты. Ранее в практике не было единой позиции по этому вопросу. Юристы считают решение ВС правильным с точки зрения приоритета интересов дольщиков и фонда, выполняющего социальную функцию.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
ВС разъяснил, как делится выручка между банком и дольщиками от продажи земли застройщика в банкротстве. В феврале 2016 года ЖСК «Уралэнергостройкомплекс» передал два земельных участка в залог Примсоцбанку по кредиту на 80 млн руб., выданному ООО «Стройуниверсал». Оба участка были обременены договорами долевого участия в строительстве многоквартирных домов.
Впоследствии «Стройуниверсал» и ЖСК обанкротились. В реестр первой компании банк попал с 81,3 млн руб. требований, а в реестр второй — с 4,45 млн руб., поскольку в эту сумму оценили заложенные участки. Кредиторами ЖСК также выступали граждане-дольщики, большинство требований которых выкупил фонд защиты дольщиков Свердловской области. Главный спор с банком возник как раз в рамках банкротства ЖСК.
Участки были проданы на торгах за 22,75 млн руб., из которых конкурсный управляющий выплатил банку 4,45 млн руб.
Банк не согласился с суммой, настаивая, что по общим правилам закона о банкротстве залоговому кредитору полагается 80–95% выручки от реализованного имущества (зависит от наличия первоочередных платежей). Управляющий же полагал, что дольщики и фонд тоже могут претендовать на часть выручки.
Первая инстанция поддержала управляющего, но апелляция с кассацией приняли сторону банка. Суды пояснили, что оценочная стоимость залога в 4,45 млн руб. носит «учетный характер», а реальный объем выплат зависит от фактической выручки на торгах, от которой банку полагается 80–95%. Дольщики же, по мнению судов, не могут претендовать на деньги, поскольку на спорных участках не было незавершенных объектов строительства (см. “Ъ” от 12 июля).
Фонд обратился в ВС, утверждая, что здесь должны применяться специальные правила для банкротства застройщиков.
Так, ст. 201.14 закона ограничивает долю банков-залогодержателей 60%, а еще 25% выручки от продажи незавершенных объектов и участков, на которых предполагалось строительство, должны идти на погашение требований дольщиков. Дело передали в экономколлегию ВС, которая отменила все решения.
ВС признал, что независимо от наличия или отсутствия на земле недостроя при распределении выручки от продажи участков обанкротившегося застройщика должны учитываться интересы дольщиков: 60% «гарантированно идет» на расчеты с банком как залоговым кредитором, а 25% — на погашение требований дольщиков.
Поскольку фонд выкупил права у большинства граждан, он вправе претендовать на участие в распределении «по меньшей мере 25%» полученных от продажи земли средств.
Дело направлено на новое рассмотрение для точного расчета сумм, полагающихся участникам спора.
ВС разрешил проблему соотношения общего и специального порядка распределения средств от продажи недвижимости в делах о банкротстве застройщиков, поясняет старший юрист BGP Litigation Антон Батурин. Единообразной практики по этому вопросу не было. Дело в том, что «буквальное толкование ст. 201.14 не дает ответа на вопрос, применяется ли такое распределение выручки при продаже участков, не задействованных в строительстве», уточняет господин Батурин. Он полагает, что «для обеспечения повышенной защиты дольщиков эту норму нужно толковать расширительно».
Отсутствие недостроя не должно иметь значения для получения дольщиками 25% выручки от реализации земли, соглашается руководитель банкротной практики Intana Legal Мария Михеева. Она уверена, что решение коллегии «обеспечивает баланс интересов всех залоговых кредиторов застройщика, включая дольщиков», а «права банков не нарушаются». Глава офиса «Арбитраж.ру» Артем Комсюков также считает «ошибочной позицию судов, решивших, что отсутствие на спорной земле недостроенных объектов не дает дольщикам права претендовать на деньги от продажи таких участков».
Ситуацию осложняло то, что закон говорит о выделении части выручки в пользу дольщиков, здесь же их права уже выкупил фонд, отмечает Антон Батурин: «Но ВС учел направленность деятельности фонда и обоснованно дал ему преимущество перед банком». Господин Комсюков добавляет, что «было бы странно отдавать полный приоритет банку с учетом высокой социальной напряженности в делах о банкротстве застройщиков».