Пошли на крайние метры
Как чиновники оккупируют пермские бизнес-центры
Увеличение полномочий местной администрации и, как следствие, рост чиновничьего аппарата в Прикамье приводит к нехватке помещений. Крупные торгово-офисные площади арендуются для нужд различных учреждений госвласти. Эксперты говорят, что в условиях дефицита бюджета аренда выгоднее, чем строительство собственных офисов.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Различные структуры власти в последнее время стали заметными игроками на рынке коммерческой недвижимости. Все чаще органы власти берут в аренду или выкупают помещения в центре Перми для госучреждений. Из-за дефицита офисных площадей для госучреждений власти берут в аренду пустующие помещения большой площади. В этом году стало известно о нескольких подобных сделках.
Так, для нужд дома предпринимателей «Мой бизнес» была арендована часть помещений в бизнес-центре «Попов». Еще два госучреждения заняли площади на заводе «Телта». Административные помещения телефонного завода «Телта» сняли Пермский авиатехникум им. Швецова и Пермский базовый медицинский колледж. Образовательные учреждения заняли помещения в здании на ул. Окулова, 75, корпус 3. В краевом минобразовании подтвердили эту информацию, пояснив, что авиатехникум на время строительства нового корпуса часть учебного процесса перенес в арендуемые площади на ул. Окулова. С 2021 года учреждение занимает помещения площадью 2,1 тыс. кв. м, расположенные на нескольких этажах здания. Медколледж с февраля 2022 года разместился на площадях в 1,2 тыс. кв. м, расположенных на 5-м и 7-м этажах здания.
В помещениях «Телты» заведения разместили учебные кабинеты для теоретических и практических занятий. Аренда — временная мера. Это необходимо для решения проблемы с нехваткой существующих площадей. Для названных учебных заведений уже строятся новые здания.
Ранее площади в отремонтированном корпусе №3 завода «Телта» (ул. Окулова, 75) арендовала художественная галерея. В начале 2022 года галерея начала перевозить туда часть своих фондов на временное хранение, пока для нее на заводе Шпагина строится новое здание.
В январе этого года краевые власти объявили, что музей современного искусства PERMM переедет в здание автосалона Mercedes-Benz на ул. Крисанова, 4, принадлежащее ООО «Телта-МБ». Официальный дилер Mercedes-Benz сдал в аренду музею свое здание, расположенное напротив «Телты». Аренда бывшего автоцентра обойдется музею в 70 млн руб. в год (5,8 млн руб. в месяц).
Как ранее сообщал «Ъ», новое здание ищут под музей «Россия — моя история», который сейчас занимает площади вокзала Пермь I. Ранее краевые власти вели переговоры о возможном размещении музея в новом БЦ «Магнат», но пока решение о переезде не принято.
Тесно говоря В краевой администрации информацию о дефиците площадей для нужд чиновников и различных ведомств не комментируют. В минимуществе Пермского края пояснили, что за предоставление органам госвласти, госучреждениям недвижимого имущества, необходимого для их размещения, отвечает ГКБУ «Управление по эксплуатации административных зданий». «Кроме того, сами учреждения в рамках законодательства могут выступать арендаторами»,— добавили в ведомстве.
Проблема нехватки помещений характерна и для крупнейшего муниципалитета края — администрации Перми. Сейчас администрация Перми и Пермская дума располагаются в здании на ул. Ленина, 23, построенном в 1820 году по проекту архитектора Ивана Свиязева. Еще ряд подразделений мэрии расположены в разных офисных зданиях города. Обсуждалось несколько проектов по переносу всех подразделений мэрии в одно помещение, но ни один из них не был реализован. Экс-мэр Перми Алексей Демкин говорил, что мэрия Перми может вернуться к вопросу о строительстве нового здания администрации после 2025 года. Строительство нового корпуса позволило бы сократить издержки на содержание десятка офисных зданий, в которых сейчас располагаются различные подразделения мэрии.
В администрации Перми, впрочем, уверяют, что на данный момент сотрудники администрации города в полной мере обеспечены рабочими помещениями. Строительство новых зданий для городской администрации также не планируется. Между тем в мае девелопер МФЦ «Эспланада» — ООО «Проспект Пермь» — передал в муниципальную собственность часть исторического здания по ул. Горького, 18, и часть земельного участка под ним. Компания отдала муниципалитету часть земли и офисного здания в рамках инвестсоглашения о строительстве МФЦ «Эспланада». На ул. Горького, 18, теперь размещаются подразделения управления жилищных отношений.
Сдачный вариант Участники рынка коммерческой недвижимости подтверждают, что заявки на аренду недвижимости от различных структур власти есть, особенно активно новые помещения сейчас ищут краевые власти. Гендиректор УК «Труменс-групп» Елена Денисова пояснила, что аренда коммерческой недвижимости органами госвласти — это не ноу-хау пермских чиновников, а повсеместная практика, принятая во всех регионах. Например, башня «ОКО» в Москве арендована различными структурами и подразделениями правительства Москвы. Арендуют помещения и структуры власти в Екатеринбурге.
«Это объяснимо и связано с тем, что очень дорого строить свои помещения. Нет смысла отвлекать бюджетные деньги. Тем более очень редко государству удается эффективно что-то построить. Строительство — долгосрочный и ресурсоемкий процесс»,— подчеркнула госпожа Денисова. Она рассказала, что, как правило, арендные ставки для госструктур — на самом низком пределе рынка, иногда даже ниже рыночного. «Собственники охотно на это идут, потому что видят в лице муниципалитетов, региональных властей стабильного и понятного арендатора. В данном случае я считаю, что это абсолютно правильная практика. Во-первых, это помогает бизнесу развиваться дальше и что-то строить, когда помещения сданы и есть стабильный доход. Во-вторых, это дает возможность сохранять бюджетные деньги, потому что тот уровень вложений, который необходим для строительства лучше направить на социальные программы»,— считает эксперт.
Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев отметил, что органы власти отдают предпочтение аренде еще и потому, что, как правило, нуждаются в помещениях в центре города. «Для строительства нужно найти свободный земельный участок в нужной категории, спроектировать и построить на нем. На это все уйдет не менее трех-пяти лет, и в моменте затраты на стройку колоссальные. А задачу с нехваткой помещений нужно решать уже сейчас»,— говорит он. На поиск помещения для аренды, его ремонт и покупку необходимой техники нужно не более трех-пяти месяцев, поэтому аренда дает возможность решать вопросы значительно быстрее, чем покупка или строительство.
Елена Денисова отметила, что в Перми исторически сложилось так, что многие ведомства разбросаны по разным зданиям исторического фонда в центре города. Многие здания уже устарели, не отвечают современным требованиям и нуждаются в серьезном ремонте, так что необходимы новые площади для размещения в более комфортных условиях. «Поэтому муниципальные и региональные власти вынуждены искать коммерческие помещения»,— добавляет гендиректор УК «Труменс-групп». Госпожа Денисова уточнила, что зачастую речь идет об аренде помещений, но и запросы на покупку от органов власти есть.
Ранее сообщалось о желании краевых властей выкупить клуб ВКИУ для нужд Дома молодежи за 300 млн руб. Рассматривалась также покупка бывшего ресторана «Живаго» в центре города за 130 млн руб. для сотрудников регионального минсоцразвития. Однако в итоге край отказался от покупки этих помещений. По данным BG, рассматривается возможность размещения некоторых структур краевой администрации в планируемом к строительству высотном комплексе в квартале №5 у Камского моста. То, что неназванные инвесторы готовы построить там офисный центр, подтверждали в начале лета краевые власти.
«Тем не менее мы видим, что происходят и покупки. Сделки по крупным помещениям, когда покупается несколько тысяч квадратных метров в интересах какой-то государственной организации, например пенсионного фонда»,— уточнил Алексей Ананьев.
По его словам, других арендаторов на такие площади в нынешней ситуации найти крайне тяжело. «Чтобы сдать крупное помещение одному арендатору, приходится это помещение делить, сдавать частями. При этом выпадают места общего пользования, лестничные марши, коридоры и прочее, за которые взять аренду нельзя. А когда арендуется все помещение — арендная ставка, конечно, ниже, но „в одни руки“. Как правило, заключаются длинные договоры с регистрацией в Росреестре. То есть собственник помещения может четко понимать, что на какой-то длительный промежуток времени у него сидит стабильный, понятный арендатор с понятным финансированием, и сложностей с задержкой, просрочкой по оплате просто быть не может. Поэтому собственники любят с такими арендаторами работать. Крупных арендаторов, которые снимали бы по 1 тыс. кв. м и больше, по пальцам можно пересчитать. На рынке они редко появляются»,— пояснил гендиректор АН «Респект».
Алексей Ананьев отметил, что практика аренды помещения госструктурами существовала и раньше. Однако эти сделки не были публичными. «Сейчас мы видим, что идут переговоры по некоторым объектам»,— подчеркнул специалист. По его словам, не всегда переговоры заканчиваются успехом, потому что у чиновников есть определенные требования к помещениям по освещенности, планировке и другим параметрам и не все помещения им соответствуют. Затраты на реконструкцию тоже довольно велики, и собственники на это, как правило, не идут.