Новый генплан Сочи предполагает создание безопасной и комфортной городской среды, повышение качества жизни горожан, а также сохранение, рациональное использование и развитие природного и экологического потенциала города
Фото: администрация г.-к. Сочи
Осенью 2023 года в Сочи будет принят новый генеральный план города. По словам главы курорта Алексея Копайгородского, знаково, что главный стратегический документ территориального планирования будет принят в год, который объявлен в городе Годом архитектуры.
Перспективное градостроительство
Генплан для Сочи разрабатывается Научно-исследовательским институтом перспективного градостроительства (НИИ ПГ) Санкт-Петербурга. Расчетный срок реализации заложенных в документе мероприятий — 2044 год. Основными направлениями развития Сочи, в частности, станут в первую очередь расширение социальной инфраструктуры под существующие потребности населения, дорожного хозяйства, создание безопасной и комфортной городской среды, повышение качества жизни горожан за счет создания условий для развития предпринимательства и малого бизнеса, а также внедрение новых сфер занятости и создание рабочих мест в сфере развития эко— и агротуризма сельских населенных пунктов в предгорных районах города.
Новый генплан предполагает сохранение, рациональное использование и развитие природного и экологического потенциала города, инновационное развитие санаторно-курортного комплекса, организацию в Сочи питьевого курорта, соответствие олимпийской столицы международным стандартам качества туризма, модернизацию коллективных средств размещения и реализацию историко-культурного потенциала. Кроме того, в документе прописано восстановление агропромышленного комплекса на базе субтропического и пригородного земледелия, создание транспортно-логистического и производственного комплекса, продвижение научно-исследовательских институтов, создание кластера высокопрофессионального образования в системе гостеприимства и обслуживания, а также развитие креативных индустрий.
По словам губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева, новый генплан Сочи должен стать градостроительной конституцией, по которой курорт будет развиваться в ближайшие десятилетия. «Это серьезная работа с общественностью, каждый квадратный метр должен быть согласован с жителями, экспертами. Важно обозначить исторический центр города, отдельно выделить подтапливаемые территории, где полностью запретить строительство новых объектов»,— заявил глава региона.
Алексей Копайгородский отмечает, что генплан определит вектор социально-экономического развития курорта на десятилетия вперед. «Для нас принципиально важно учесть потребности и перспективы растущего города, а также сохранить баланс интересов горожан и туристов. После разработки генерального плана у Сочи появится цифровой двойник, а после разработки новых правил землепользования и застройки назначение каждого участка земли и правила его освоения станут понятны и прозрачны для жителей города и застройщиков»,— говорит глава Сочи.
Как отмечает директор НИИ ПГ, советник РААСН (Санкт-Петербург) Павел Спирин, для генерального плана Сочи важно планирование развития территорий на долгосрочную перспективу, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов местного значения образования, здравоохранения, спорта, общественных территорий. «Генплан Сочи — это стратегический документ, который обеспечивает планирование поступательного развития территории, разработка которого обусловлена необходимостью актуализации документа с требованиями норм социального, коммунального и транспортного обслуживания в связи с активным ростом численности населения, высокими темпами жилищного строительства в прежние годы»,— рассказывает разработчик проекта.
Глава Сочи Алексей Копайгородский обсуждал с жителями Аше развитие территорий
Фото: администрация г.-к. Сочи
Достояние народов России
Специалисты НИИ провели комплексный анализ территории Сочи, а также анализ ранее выданных разрешений на строительство и выявили все территориальные резервы в уже застроенных микрорайонах и районах. Как следствие, они предусмотрели размещение объектов образования, здравоохранения, спорта как наиболее значимых и дефицитных.
«Работа над проектом генерального плана — это совместный труд администрации города Сочи, краевой администрации, жителей и разработчика»,— подчеркивает Павел Спирин.
По его словам, приведение документа территориального планирования в соответствие с действующим законодательством в области градостроительства положительно скажется на качестве и комфорте городской среды.
В частности, приоритетными будут объекты санаторно-курортного назначения, гостиницы, а также объекты их инфраструктуры. Будет ограничено новое строительство многоквартирного жилья, апарт-отелей и комплексов апартаментов. Именно курортно-рекреационная специализация Сочи, по словам господина Спирина, в большей степени оказывает влияние на функциональное зонирование города, который является «национальным достоянием народов России и предназначен для лечения и отдыха людей».
Разработчик отмечает, что сохранение природно-культурного наследия, а также приоритетное курортно-рекреационное функционирование и упорядочение застройки в перспективе позволят развиваться и глубинным предгорным сельским территориям Лазаревского района, имеющим огромный потенциал развития экотуризма.
По словам заместителя директора НИИ перспективного градостроительства Ирины Гришечкиной, важная задача генплана Сочи — это исключение из границ населенных пунктов земель лесного фонда, особо ценных сельскохозяйственных угодий, а также уникальных земель и земель, пригодных для выращивания чая. Кроме того, отмечает она, в отношении значительной части города установлены особо охраняемые природные территории.
«В отношении зон с особыми условиями использования территорий, в том числе зон затопления и подтопления, сохраняется современное использование. Но их застройка допускается только при условии проведения комплексных мероприятий по инженерной подготовке территории. В проекте генерального плана проведение защитных мероприятий предусмотрено. Новое строительство в зонах возможного затопления до проведения комплексных мероприятий по инженерной защите территории запрещено»,— подчеркнула Ирина Гришечкина.
Сохранить историю
Одним из важных пунктов, прописанных в новом генеральном плане Сочи, является сохранение и охрана исторического центра города. Этому вопросу в августе текущего года было посвящено рабочее совещание в мэрии курорта под председательством главы города. Как рассказал Алексей Копайгородский, в состав предмета охраны исторического поселения Сочи вошел исторический городской ландшафт, квартальная историческая застройка, визуальные связи и градостроительные ансамбли, а также более ста объектов культурного наследия и 216 исторически ценных зданий.
Управление госохраны объектов культурного наследия Кубани и члены секции сохранения исторического наследия краевого научно-методического совета проанализировали реестр исторически ценных градоформирующих объектов Сочи и утвердили предмет охраны исторического поселения. В его состав вошли не только городские архитектурные достопримечательности, но и многоквартирные жилые дома с историческими мотивами в отделке фасадов. Например, дома по адресам: ул. Гагарина, 55, ул. Учительская, 16, ул. Воровского, 33, ул. Первомайская, 22, а также планировка жилой застройки Цветного бульвара.
В перечень исторически ценных архитектурных объектов включили мозаичное панно первого блока Торговой галереи, остановочный павильон у нижней станции канатной дороги парка «Дендрарий», площадь автомобильного и железнодорожного вокзалов, сквер и здание ЦУМа, набережную реки Сочи, лестницу от библиотеки имени Пушкина к морю, а также комплекс подпорных стен Центрального военного санатория имени Ворошилова. Особый статус получило и историческое городское озеленение.
По мнению Алексея Копайгородского, утверждение предмета охраны исторического поселения для Сочи — серьезное идеологическое достижение. «Стратегический документ принят в Год архитектуры, его подготовку вели совместно с разработчиками генплана — он интегрирован в проект и позволит соблюсти баланс исторического наследия и возможностей дальнейшего развития курорта. Важно донести до горожан правила, которые действуют в историческом поселении, и контролировать их неукоснительное исполнение»,— подчеркнул глава Сочи.
В мэрии Сочи отмечают, что предмет охраны исторического поселения устанавливает зону с особыми условиями использования территории и жесткими градостроительными регламентами. Для всех объектов, включенных в него, возможен капитальный ремонт без изменения их основных объемно-пространственных характеристик и исторического внешнего облика.
«Ранее вся территория Сочи выделялась как историческое поселение из-за обилия на территории города памятников археологии. Однако с 2015 года археологические памятники не включаются в границы исторического поселения. Для них утверждена отдельная процедура охраны в соответствии с Федеральным законом №73, которая не изменилась в границах города. Тем не менее требовалась корректировка границ и выявление ценных исторических объектов, не связанных с археологическим наследием»,— рассказали в департаменте архитектуры и градостроительства администрации города Сочи.
Исследования были проведены с применением методов натурного, историко-архивного, историко-архитектурного и историко-градостроительного анализов. Проект широко обсуждался с общественными движениями и профессиональным сообществом. Документ включает те объекты и территории, которые являются исторически градообразующими и подлежат сохранению. Зонирование четко определяет, каким должен быть режим сохранения существующих исторических объектов, а также режим использования смежных с такими объектами территорий.
Как рассказал руководитель Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края Георгий Давыденко, город Сочи был отнесен к историческим поселениям регионального значения в 1990 году. «На территории края находится шесть населенных пунктов, имеющих статус исторических поселений, Сочи — самое сложное из них ввиду особенностей ландшафта, сложной планировочной структуры, значительных утрат подлинной историко-градостроительной среды и активного строительства в последние десятилетия»,— подчеркнул эксперт.
В диалоге с общественностью
Важной составляющей принятия генерального плана Сочи стало его общественное обсуждение. Прежде чем документ был направлен на согласование более чем в три десятка федеральных и краевых структур, прошли десятки встреч и обсуждений параметров генплана с жителями, представителями общественных организаций и ТОСов.
Кроме того, был создан специальный сайт — генплан-сочи.рф, на котором возможно отследить все этапы и работы, проделанные на пути создания нового облика города, а также принять непосредственное участие в улучшении качества и условий жизни в нем, направив свои предложения разработчикам.
«Работа по ознакомлению жителей Сочи с концепцией генерального плана курорта началась уже в декабре 2021 года. Специалисты департамента архитектуры и градостроительства города подробно рассказывали сочинцам о целях, этапах и сроках разработки нового генплана. С жителями курорта также обсудили стратегические направления развития города по каждому населенному пункту, а также два возможных варианта развития города в концепциях, предложенных НИИ перспективного градостроительства»,— рассказывает директор департамента архитектуры и градостроительства администрации Сочи Дмитрий Литвинец.
По его словам, в августе 2022 года в мэрии курорта был создан оперативный штаб, где можно было получить консультацию специалистов, оставить свои замечания и предложения по конкретным вопросам. На сайте генплан-сочи.рф респонденты могли оценить качество инфраструктуры: указать на цифровой карте города-курорта все учреждения, которые посещают в повседневной жизни, предпочитаемые места для отдыха. Также рассказать о своих перемещениях и предпочитаемых видах транспорта: поездках на личном автомобиле, автобусе, самокате или велосипеде. Эти материалы, по утверждению Дмитрия Литвинца, наполнили объективными данными разделы генплана, посвященные общественным территориям, а также развитию улично-дорожной сети и общественного транспорта.
В феврале 2023 года были созданы районные офисы по ознакомлению горожан с предварительной версией проекта во всех районах Сочи и в Краснополянском поселковом округе. В офисах принимались предложения по проекту, размещенному на официальном сайте администрации города, на экспозициях. Параллельно работала горячая линия штаба по взаимодействию с населением.
«Общественные слушания, где жители могли вносить свои замечания и предложения, проходили с 9 по 21 марта 2023 года во всех районах курорта. Кроме того, для оперативной работы было сформировано четыре мобильные группы, в состав которых вошли сотрудники районных администраций, департамента архитектуры и градостроительства, департамента транспорта и дорожного хозяйства, правового департамента администрации города Сочи и специалисты Научно-исследовательского института перспективного градостроительства, которые в марте 2023 года на экспозициях разъясняли и давали консультации жителям по вопросам генплана. Специалисты посетили 82 населенных пункта Сочи»,— говорит директор департамента архитектуры и градостроительства горадминистрации.
Он отмечает, что в период общественных обсуждений с проектом генплана ознакомилось более 56 тыс. человек, поступило порядка 6 тыс. вопросов и предложений, которые были детально рассмотрены комиссией совместно с разработчиками.
«Нельзя допускать манипулирование общественным мнением, распространение слухов под видом достоверной информации. Именно поэтому вся работа по этапам разработки генерального плана Сочи велась и ведется администрацией города Сочи максимально открыто и доступно для рассмотрения и обсуждения с жителями города Сочи, с общественными организациями и движениями»,— поясняет господин Литвинец.
Прогнозы и перспективы
По данным переписи населения, численность населения Сочи на сегодняшний день составляет 564,4 тыс. человек. По данным администрации курорта, население города с учетом незарегистрированных лиц, но постоянно проживающих и работающих на территории муниципального образования, составляет 720 тыс. человек. В 2044 году, по прогнозу НИИ ПГ, численность постоянного населения Сочи составит 800 тыс. человек.
Численность временного населения Сочи в летний период 2022 года «максимум» в день составила 173,15 тыс. человек, из которых 140 тыс. человек приходилось на организованных отдыхающих. В зимний период численность временного населения «максимум» составила порядка 78,6 тыс. человек, в том числе 71 тыс. организованных туристов. Генпланом под размещение учреждений санаторно-курортного и туристического комплекса выделено свыше 756 га (зоны отдыха и курортные зоны). Емкость проектных зон составляет 77 тыс. мест. При этом, 52% средств размещения будет в Адлерском районе (в том числе 33% — в Краснополянском округе); 32% — в Лазаревском районе; 12% — в Хостинском районе. Также проектом предусматривается дополнительная емкость смешанных зон — порядка 11 тыс. мест.
Таким образом, с учетом существующих мест в средствах размещения (160 тыс.), а также дополнительной емкости в курортных зонах, зонах отдыха и смешанных зонах к концу расчетного срока суммарное число мест в коллективных средствах размещения составит порядка 248 тыс. мест. Исходя из стопроцентной заполняемости всех средств размещения, временное население к 2044 году достигнет порядка 255 тыс. человек.
В настоящее время по поручению Алексея Копайгородского ведется работа Экспертного совета по территориальному планированию по пяти направлениям развития города. Совет состоит как из независимых экспертов в области архитектуры, экологии, лесопаркового и сельского хозяйства, транспортной логистики, информатизации, так и из специалистов профильных подразделений администрации города. Их задача — непосредственная привязка и проработка положений, регламентируемых генпланом, к конкретным городским территориям, районам, улицам, общественным пространствам.
Прошлое, настоящее, будущее
Президент Союза архитекторов России Николай Шумаков отмечает, что принятие генплана является самым значимым событием Года архитектуры в Сочи. По его словам, это единственный город в России, где визуальное восприятие формирует море, природный ландшафт, а также панорамы гор второго и дальних планов.
«Разработанный генеральный план решает в настоящий момент накопившиеся за несколько десятилетий проблемы в социальной, коммунальной, транспортной сферах. Документ не предполагает многоэтажное жилое строительство вообще, что очень важно. Проект генерального плана — это не просто набор красивых картинок, это цифровая копия города, цель которой — комплексное развитие Сочи. Разработчикам удалось упорядочить прошлое, сформировать настоящее, на основе градостроительного анализа предложить надежный фундамент будущего города на 20 лет вперед. Это город, который одинаково будут любить и местные жители, и туристы, еще более красивый и удобный, а также безопасный»,— говорит Николай Шумаков.
Он отмечает, что в генеральном плане Сочи расставлены реперные точки: объекты местного значения, рекреационные территории, зеленый каркас города, общественные пространства.
«После утверждения генерального плана эти параметры из ряда деклараций переходят в разряд практической деятельности. Правильным решением администрации Сочи стал мораторий на выдачу разрешений на строительство на период разработки генерального плана: нужна была пауза для переосмысления города, чтобы инвестиционная привлекательность не стала для него угрозой, чтобы сохранился его масштаб, историческая и рекреационная привлекательность»,— сказал президент Союза архитекторов России.
Официальное сообщение города-курорта Сочи