По мнению экспертов, анализируя столичный рынок недвижимости, можно сделать примерные выводы, что ждет Санкт-Петербург через два-три года. Сейчас московский рынок бизнес-центров обгоняет петербургский в 10 раз. При этом если в Москве бизнес-центры всех классов составляют почти 76% рынка офисных помещений, то в Петербурге они занимают чуть более 25%. Аналитики считают, что к 2008 году большинство петербургских предпринимателей также переберутся из подсобных помещений в специализированные здания. Сам же рынок ожидает расслоение. Крупные современные офисные центры, способные предложить помещения большой площади, будут обслуживать корпоративных клиентов, а старые бизнес-центры "коридорного типа" — специализироваться на арендаторах "экономкласса".
Сравнение рынков бизнес-центров Петербурга и Москвы затруднено тем, что понятие о качественных офисных площадях в этих городах разнится. Ни в Москве, ни в Петербурге не существует единой утвержденной классификации офисных центров. Наиболее известными являются классификация Московского исследовательского форума (действует только в Москве) и классификация Гильдии управляющих и девелоперов (действует в Москве и Петербурге), но и они не являются общепринятыми. Причем в Москве большинство консалтинговых компаний вообще не дают аналитики по классу С, считая этот сегмент малоинтересным и бесперспективным. Дело в том, что доля класса С в Москве все время сокращается: в первом полугодии на него пришлось всего 15%. Особой необходимости в этом сегменте в столице уже нет, так как, в отличие от Петербурга, девелоперы имеют возможность более активно работать в центре города и строить более дорогие проекты классов А и В.
В силу коммерческой привлекательности Москвы приход иностранных инвесторов в столицу начался еще в середине 1990-х годов. Соответственно, началось активное развитие рынка бизнес-центров высокого класса. К 1998 году доля бизнес-центров класса А в Москве была значительной, в то время как в Санкт-Петербурге к тому же времени было введено всего лишь три бизнес-центра класса А: "Атриум", "Белые ночи" и "Золотая Казанская". Здесь на тот момент активно развивался рынок редевелопмента, рос сегмент бизнес-центров классов В и С.
При общей несопоставимости объемов рынков двух столиц интересно сравнение их структуры. В Москве сегмент бизнес-центров всех классов составляет почти 76% рынка офисных помещений. В Петербурге он занимает чуть более 25%. Общий объем рынка офисных помещений в Москве составляет около 13,2 млн кв. м. На конец первого полугодия 2005 года на долю бизнес-центров классов А и В в столице приходилось 4 млн кв. м, на класс С — 6 млн кв. м. Остальное — встроенные офисы и офисы в старых административных зданиях и НИИ. Петербургский рынок бизнес-центров — это всего около 850 тыс. кв. м. В том числе бизнес-центры класса А — 38,47 тыс. кв. м, класса B — 267,8 тыс. кв. м, С — 545 тыс. кв. м.
Темпы роста рынка бизнес-центров по итогам первого полугодия 2005 года в Москве и Петербурге близки по значению — 9,5% и 6,3% по сравнению с концом 2004-го. В Москве объем введенных площадей классов А и В (построенных и реконструированных) составил 385 тыс. кв. м, из которых 38% — бизнес-центры класса А. На класс С пришлось, как уже упоминалось выше, около 15% — приблизительно 70 тыс. кв. м.
В Петербурге реальный объем ввода офисных площадей в бизнес-центрах по итогам первого полугодия составил 50,3 тыс. кв. м. Большая часть относится к классу В (86%), на класс С приходится 14%. Ни один новый объект класса А в Северной столице пока не построен.
По прогнозам, в Москве к концу года прибавится 800-850 тыс. кв. м — рынок вырастет до 1,85 млн кв. м. В Петербурге, по экспертным оценкам (учитывая, что реально от заявленного объема будет введено около 50%), объем предложения на конец 2005 года может составить 895-900 тыс. кв. м.
При этом оба рынка пока далеки от насыщения. Заметной тенденцией является преобладание сделок по предварительной аренде еще на стадии оформления документации по новым проектам. В Петербурге опасения операторов по поводу затоваривания рынка в связи с масштабным вводом новых бизнес-центров не оправдались. Несмотря на начавшуюся миграцию арендаторов в более качественные офисы, здания, построенные 5-7 лет назад тоже удерживают заполняемость, близкую к 100-процентной, и при этом дают мало рекламы, заполняя освобождающиеся площади за счет существующих клиентов.
В Москве объемы заполняемости новых бизнес-центров в первом полугодии 2005 года составили 395 тыс. кв. м (при уровне ввода 385 тыс. кв. м). И, по оценкам аналитиков, насыщения спроса в ближайшей перспективе не произойдет.
В Москве за первое полугодие 2005 года арендные ставки по классу В выросли в сравнении с концом 2004 года на 10-12%. Рост ставок по классу А практически отсутствовал. В итоге по классу А средние арендные ставки составляют $600-850 за квадратный метр в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы), по классу В — $420-550. В классе С минимальные арендные ставки составили $250 за "квадрат" в год, максимальные — $445.
В Петербурге за первое полугодие 2005 года рост арендных ставок в среднем по классу А составил 17%, по классу В — 14%, по классу С — от 14% до 17%. В результате на конец первого полугодия средние арендные ставки в Петербурге для класса А были на уровне $450-823 за квадратный метр в год, для класса В — $354-573, для класса С — $160-375.
В прогнозах роста арендных ставок питерские и московские аналитики единодушны: уровень арендных ставок останется высоким и в связи с высоким уровнем прогнозируемого спроса продолжит свой рост. По Петербургу рост арендных ставок в 2005 году прогнозируется на уровне 15%, в Москве — на уровне 5%.
Несмотря на разницу в объемах рынков офисной недвижимости Москвы и Петербурга, тенденции их развития близки. По оценкам специалистов, петербургский рынок отстает от московского на два-три года. При этом Москва на два-три года отстает от Европы, а регионы — на два-три года от Петербурга. В итоге московский рынок недвижимости в целом повторяет путь Европы (хотя с учетом российской специфики), Петербург следует за Москвой, а замыкают эту цепочку российские регионы. Таким образом, московский опыт делает рынок недвижимости России более прогнозируемым.
Кроме того, рынок недвижимости Петербурга в настоящее время по доходности опережает не только Москву, но и Европу. Например, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве — на уровне 8%, в Москве составляет 13-14%, а в Петербурге — 17-20%.
В последние годы на московском рынке бизнес-центров происходит постепенная децентрализация. Нехватка участков под застройку в пределах Садового кольца приводит к экспансии за его пределы: к увеличению числа проектов бизнес-центров, реализуемых вне центра, а также к возникновению бизнес-парков за пределами МКАД. То же самое происходит сейчас в Петербурге. Более суровые ограничения по застройке центра привели к тому, что при общем отставании рынка от московского процесс децентрализации идет в Петербурге быстрее, чем в столице. По итогам первого полугодия 2005 года лидерами по вводу новых площадей оказались не только центральные районы, но и "спальный" Красногвардейский. Началось развитие территорий вне исторического центра города (например, в Выборгском районе, которым в качестве агентства развития территории активно занимается компания "Бекар").
Другая тенденция московского рынка бизнес-центров, актуальная и в Петербурге, — постепенное снижение доходности по мере увеличения конкуренции. На сегодняшний день по сравнению с рынками офисной недвижимости Европы (7% доходности) Россия демонстрирует высокую доходность: 17% в Петербурге, 14% в Москве, до 20% в регионах. Окупаемость офисных центров Москвы (шесть-восемь лет) медленно приближается к показателям Западной Европы (15 лет). В Петербурге сроки окупаемости также имеют тенденцию к росту — на сегодняшний день они составляют от четырех до шести лет.
На обоих рынках прослеживается тенденция к укрупнению площадей, хотя само понятие крупных площадей в двух столицах разнится. В Москве запросы на офисные площади до 100 кв. м составляют 25%, размером 100-200 кв. м — 25%, 200-400 кв. м-- 28%, 400-800 кв. м — 12% и 800 и более — 10%. При этом спрос с каждым годом все более перераспределяется в пользу крупных помещений. В Петербурге помещениями небольшой площади считаются офисы размером 40-50 кв. м. Но если раньше около 50% арендаторов снимало офисы подобного размера, то в настоящее время их доля сократилась до 20%, причем как в бизнес-центрах класса В, так и в бизнес-центрах класса С. В бизнес-центрах класса В высоким спросом пользуются помещения размером 100-200 кв. м (21%), а также более 500 кв. м (28%).
И в Москве, и в Петербурге управляющим выгодно стимулировать спрос именно на просторные помещения (свыше 100 кв. м), ведь сдавать в аренду небольшие офисы в бизнес-центрах достаточно трудоемко, так как это увеличивает количество арендаторов и усложняет процесс управления зданием. В итоге страдает малый бизнес, одной из наиболее острых проблем для которого в обеих столицах является сегодня дефицит помещений площадью от 50 до 100 кв. м. Доля предложения таких офисов в общей структуре невелика. Снять помещения подходящего размера в качественных бизнес-центрах очень трудно как в Москве, так и в Петербурге.
Вследствие схожести тенденций можно вывести единый прогноз развития рынка офисной недвижимости двух столиц. В долгосрочной перспективе введение качественных площадей значительного снижения арендных ставок будет способствовать лишь повышению расценок на аренду новых, более качественных офисов. Это приведет к переводу "старых" бизнес-центров в более низкий класс. Таким образом, крупные современные офисные центры, способные предложить помещения большой площади, начнут специализироваться на обслуживании корпоративных клиентов, а старые бизнес-центры "коридорного типа" — арендаторов "экономкласса". В результате рынку, возможно, наконец удастся удовлетворить спрос со стороны малого бизнеса, который переберется из подвалов и квартир в оборудованные здания.
ЕКАТЕРИНА ЕМЕЛЬЯНОВА