Ожидания инвесторов на офисном рынке столицы российского анклава в целом повторяют ожидания инвесторов рынка жилой недвижимости. И, по мнению специалистов компании "Бекар", именно этот сегмент в ближайшие годы может стать для Калининграда точкой роста.
Говоря о возможных инвестициях в развитие рынка коммерческой недвижимости Калининграда, все инвесторы так или иначе отличают уникальность его геополитического положения. Калининградская область — единственный субъект РФ, полностью отделенный от страны территориями иностранных государств. При этом калининградский анклав в силу своего местоположения в центре единой Европы воспринимается западными странами как практически полноценный субъект международных отношений. И, как свидетельствуют последние события, именно Калининградская область сейчас рассматривается Кремлем в качестве ближайшего окна в Европу, через которое Россия будет развивать свои внешнеэкономические связи с ЕС. При этом, отмечают специалисты компании "Бекар", область является единственным регионом России, который на протяжении последнего десятилетия пользуется правом на ведение свободной торговли.
В качестве одного из индикаторов экономического роста региона эксперты называют рост оборота розничной торговли. В период с 1998-го по 2002 год он увеличился в 2,9 раза. В 2003 году прирост оборота розничной торговли в сопоставимых ценах составил 3% по отношению к уровню предыдущего периода; в период 2005-2006 годов, по прогнозам областного комитета статистики, темп роста сохранится на уровне 2003 года. Значительное влияние на сферу торговли стало оказывать укрупнение предприятий отрасли. Рост розничного товарооборота в значительной степени обеспечивается также и ресурсами импорта. Все это, по мнению петербургских девелоперов, делает Калининград привлекательным с точки зрений инвестиций в коммерческую недвижимость — главным образом, торговую и офисную. К тому же именно сейчас рынок аренды офисной недвижимости в бизнес-центрах Калининграда находится на стадии формирования.
В настоящее время нежилой фонд Калининграда в сегменте офисной недвижимости представлен зданиями довоенной постройки с высокими потолками, другая часть фонда представлена административными зданиями советской постройки. Уровень отделки такого рода офисных помещений, как правило, оставляет желать лучшего, в ряде случаев ремонт производится за счет арендаторов. Управляющих компаний, предлагающих собственникам услуги по доверительному управлению бизнес-центрами и технической эксплуатации зданий, — единицы. Можно сказать, что рынок профессиональных услуг по управлению недвижимостью также находится в стадии формирования. Считается, что спрос на коммерческую недвижимость в Калининграде будет только расти. При этом развитие города, по мнению специалистов, будет происходить за счет переноса иностранных производств на территорию Калининградской области и экспансии крупных российских компаний и сетевых игроков в регион, что повлечет за собой спрос на производственную и складскую недвижимость.
Как и в целом по России, в Калининграде отсутствует единая классификация бизнес-центров, классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Но в целом до недавнего времени на местном рынке наиболее широко был представлен экономичный класс С. На этом фоне 2005 год, к концу которого запланирован ввод в эксплуатацию более 30 тыс. кв. м офисных помещений (в основном, класса В), девелоперы считают переломным в развитии городской коммерческой недвижимости.
Аналитики отмечают, что после этого рынок может временно остановиться, чтобы "переварить" юбилейные площади. Однако, чтобы выйти на петербургские объемы насыщения рынка офисными площадями, которых в Северной столице тем не менее все равно не хватает, Калининграду придется ввести в строй как минимум 77,8 тыс. кв. м новых бизнес-центров. Говорить же о предельной точке насыщения рынка Калининграда достаточно сложно в силу его особого положения. Если город будет развиваться по пути петербургского рынка, догнать Северную столицу ему удастся за два с половиной года. Однако это может произойти и гораздо раньше, что будет зависеть прежде всего от той экономической политики, которую изберет новое региональное руководство.
ЕВГЕНИЯ СИМОНОВА