Несмотря на то что в Прибалтике цены на жилую и коммерческую недвижимость продолжают расти, рынок остается крайне привлекательным. Прежде всего для западных инвесторов, которые спешат занять свою нишу в новых странах ЕС. Тем более что цена квадратного метра в Прибалтике все еще ниже среднеевропейской. Для частных инвесторов покупка квартиры в одной из балтийских столиц или жилья в курортном районе на побережье Финского залива — прекрасная возможность приобрести второй дом на территории Евросоюза, причем по демпинговым ценам и с перспективой получения дивидендов уже в самое ближайшее время.
По мнению аналитиков, переход на единую европейскую валюту приведет к существенному повышению цен на прибалтийскую недвижимость. После окончательного ввода в оборот евро, который запланирован в Эстонии и Литве на начало 2007 года, в Латвии — на 2008 год, владельцы недвижимости здесь сразу смогут заработать от 10% до 15% на курсовой разнице. Кроме того, за последние два года стоимость только земельных участков в Прибалтике подросла на 15-30%, и эта тенденция будет сохраняться.
Особенно спешат освоить прибалтийский рынок недвижимости европейские девелоперские компании. Уже через два-три года, когда Литва, Латвия и Эстония станут полноправными членами Евросоюза, отсутствие представительства хотя бы в одной из балтийских столиц будет восприниматься как серьезная недоработка менеджмента, а несвоевременный вывод на местный рынок того или иного брэнда — приравниваться к потере рыночных позиций. При этом дефицит коммерческой недвижимости класса А ощущается в прибалтийских государствах уже сегодня. По данным международного агентства недвижимости Ober-Hous, наиболее динамично рынок офисной недвижимости сейчас развивается в Вильнюсе. Всего за один год общая площадь бизнес-центров класса А здесь выросла с 40 тыс. кв. м до 148 тыс. кв. м. Планируется, что уже весной 2006 года будет введено порядка 30 тыс. кв. м новых офисных площадей, в том числе первая очередь (около 13 тыс. кв. м) крупнейшего офисно-коммерческого центра Vilnius Gates. Ежемесячная стоимость аренды варьируется от €11 до €20 за квадратный метр в бизнес-центрах класса А, от €6,7 до €13 — в офисах класса В. Рыночная цена составляет от €1200 до €1500 за квадратный метр.
Аналогичная картина наблюдается на рынке коммерческой недвижимости в Эстонии и Латвии. Растущий рынок, низкая инфляция и доступные цены привлекают зарубежные компании, прежде всего консалтинговые и девелоперские, в основном из соседней Скандинавии. Так, летом этого года финская компания Citycon, специализирующая на поиске торговых площадей для сетевых ритейлеров, приобрела торгово-досуговый центр Rocca al Mare в Таллине. Сумма сделки составила €62,1 млн. До сих пор бизнес-интересы Citycon не выходили за рамки финского рынка, так что сделку можно считать началом финской экспансии на рынок прибалтийской коммерческой недвижимости.
Если российские девелоперы и компании не спешат вкладываться в жилую недвижимость Прибалтики, то частные инвесторы ведут себя гораздо активнее. По словам генерального директора Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга Вадима Марковича, россияне все чаще стали интересоваться квартирами и домами в Прибалтике. Особенно велик спрос на малоэтажную застройку, таунхаусы площадью от 150 до 250 кв. м в курортных районах. Клиент, готовый потратить на недвижимость от €250 тыс., может претендовать на современный коттедж с отделкой и подведенными коммуникациями, с небольшим участком земли. Особенно востребованы литовская Паланга, излюбленный курорт граждан в советские времена. В Эстонии повышенным спросом пользуется жилая недвижимость в районе Тарту, в Латвии — Лиепая. "Проблемы могут быть связаны только с визовыми моментами, получением вида на жительство. Что касается самой сделки, за дом или коттедж можно заплатить в национальной валюте, евро и даже в российских рублях".
По мнению Александра Романенко, президента корпорации "Адвекс" и президента-электа Российской гильдии риэлтеров, жилая недвижимость в Прибалтике приобретается в качестве "секонд-хоум", то есть для отдыха, а не постоянного проживания. Самые популярные курортные районы — Пярну (Эстонии), Рига и Юрмала (Латвия). "Если сегодня в Санкт-Петербурге и Москве наблюдается стабилизация цен, то в Прибалтике за последние три года цены на элитную недвижимость и объекты в курортных зонах активно росли — до 20-50 процентов в год. Кроме того, законодательство прибалтийских стран позволяет свободно покупать иностранцам недвижимость, так что юридических сложностей фактически нет".
Недвижимость можно купить даже по ипотеке, правда, россияне могут получить рассрочку и кредит только под поручительство резидентов страны. Например, такие крупнейшие банки Эстонии, как Nordea, Sampo Pank, Eesti Unispank, в течение нескольких лет активно выдают займы на покупку недвижимости. Битва за покупателей жилья между местными банками, сопровождающая строительный бум последних лет, доказывает, что у финансистов все еще достаточный запас средств, который нужно выгодно разместить: все понимают, что спрос на прибалтийскую недвижимость рано или поздно спадет. По словам главы банка Nordea в Эстонии Кристера Розенстрема, около трети всех денег, выданных банком за последнее время в виде кредитов, ссуд и займов, инвестируется в рынок недвижимости, что уже создало макроэкономические проблемы, в частности, привело к тому, что промышленность испытывает определенный дефицит финансирования.
Но при всех заманчивых возможностях, которые открывает потенциальному российскому инвестору рынок прибалтийской недвижимости, есть несколько "но". Специалист по зарубежной недвижимости агентства "Любимый город" Елена Крылова считает, что в Прибалтике слишком сложная политико-экономическая ситуация и известное отношение к россиянам, чтобы планировать там покупку жилья или всерьез задумываться о выходе на местный рынок недвижимости. "Хотя прибалтийские компании, особенно рижские риэлтеры, много раз обращались к нам с предложениями о сотрудничестве, я считаю, что для проживания в Европе есть гораздо более интересные варианты". Президент корпорации "Адвекс" Александр Романенко считает, что цены на элитную недвижимость достигли того уровня, когда получение выгоды от таких вложений находится под большим вопросом. "В ближайшем будущем возможна стабилизация цен и даже некий спад, как в других странах, где за короткий промежуток времени стоимость на жилье резко выросла. Самые большие дивиденды получили те, кто уже инвестировал в Прибалтику два-три года назад. Добиться такой прибыли сейчас вряд ли получится". Согласна с ним и Елена Крылова из агентства "Любимый город". "Цены на недвижимость растут всюду, поэтому говорить о всплеске интереса не приходится: удорожание прибалтийской недвижимости на 10-15 процентов в год лишь отражает общемировую тенденцию увеличения стоимости жилья". В таких условиях выходить на этот рынок частным инвесторам выгодно только в случае наличия стартовой суммы в €150 тыс. для покупки жилья повышенной комфортности или квартиры в историческом центре.
ВИКТОР СБОРОВ