Самыми дорогими проектами в сфере жилищного строительства в Петербурге сегодня считаются проекты на Крестовском острове, в самом центре Петербурга. Инвесторам приходится вкладываться в сооружение инженерных сетей, расселение старых домов, а статус элитного жилья заставляет увеличивать и себестоимость строительства, используя дорогие материалы и привлекая к проектам известных подрядчиков. В то же время риэлтеры, занимающиеся продажей жилья на острове, часто не согласны с тем, чтобы называть Крестовский элитной зоной.
Крестовский остров расположен в северной части дельты Невы между Малой и Средней Невками. В свое время Петр I подарил его своей сестре Наталье. В 30-х годах XVIII века он перешел к Христофору Миниху. С начала XIX века был собственностью княжеской семьи Белосельских-Белозерских. Их усадьба в южной части острова была разрушена в годы Второй мировой войны. В восточной части острова располагались увеселительные и развлекательные заведения, вдоль северного берега — поселения крестьян и ремесленников, в западной части — охотничьи угодья. С конца XIX века началась застройка восточной части острова доходными домами, открываются различные спортивные клубы. В начале 30-х годов прошлого века в центральной части острова по сторонам Крестовского и Морского проспектов при помощи передвижного цеха "Тахитектон" был построен комплекс жилых домов. Тогда же было решено построить на заболоченной части острова большой физкультурно-оздоровительный комплекс. Первая его очередь открылась только после войны, тогда же был заложен Приморский парк Победы. Интерес к строительству на острове возник в 90-х годах прошлого века, когда строительные компании по достоинству оценили его потенциал.
Крестовским островом заинтересовались не только потенциальные инвесторы, но и чиновники. Решено было подготовить специальную концепцию развития территории. ЗАО "Петербургский НИПИград" получило задание подготовить такой документ. Официально концепция развития острова вступила в силу в начале 2002 года. В соответствии с ней жилищное строительство было разрешено в восточной части острова, от улицы Рюхина до Белосельского проезда. Также в ходе подготовки программы было установлено, что около 60% существующего жилья находится в аварийном состоянии. Предоставить новую жилплощадь предполагается для 2000 человек, проживающих на острове (500 — в общежитиях и 1500 — в бараках 1930-х годов вдоль Морского и Крестовского проспектов). Суммарные затраты на расселение и снос аварийного фонда оценили в $11,2 млн, на развитие инженерии — в $10,7 млн. Эти расходы распределены между потенциальными инвесторами. Они должны перечислять в бюджет за право аренды земли не менее $200 на квадратный метр вновь возводимых зданий. В итоге реализация концепции должна принести городскому бюджету дополнительный доход в $40 млн. Разработчики регламентировали высоту новых зданий: от 5 до 7 этажей в зависимости от месторасположения, площадь домов — от 2 до 16 тыс. кв. м. Решено было, что оптимальное количество проживающих на острове — не более 4000 человек.
Со времен губернатора Владимира Яковлева депутаты ЗакСа пытаются принять закон "О градостроительной деятельности на Крестовском и Каменном островах". В марте этого года его обсуждали в третьем чтении. Согласно документу максимальная высота зданий на острове — 28 м (около 8 этажей при высоте потолков в 3 м). Первоначально предлагали установить разрешить сооружение лишь 12-м строений, однако позже этот показатель вырос. Одной из причин компромисса называли попытку соотнести документ с существующей ситуацией. К этому времени уже были выданы разрешение на строительство высотных зданий. Так, например, ООО "Радуга" уже согласовало строительство 8-9-этажного дома с башнями возле станции метро "Крестовский остров". Два дома компании "Петербургстрой-Сканска" также будут девятиэтажными. "Бэст" на Крестовском, 15, также возводит 9-этажный комплекс. Понятно, что застройщики вряд ли согласились бы урезать проекты уже на стадии строительства.
Также для застройщиков, собирающихся прийти на Крестовский, собирались установить минимум отчислений на развитие городской инфраструктуры — не менее €500 за квадратный метр возводимого здания. Но документ не был принят: губернатор Валентина Матвиенко наложила на него вето, сейчас ситуация никаким образом не развивается.
Строительство на острове началось еще до принятия концепции "НИПИграда". Первым и самым "громким" было сооружение элитного комплекса "Пятый элемент" на месте бывшего ресторана "Восток", на берегу Южного пруда Приморского парка Победы. Комплекс на 45 квартир площадью 140-300 кв. м был сдан в начале 2003 года. Застройщик — корпорация "Строймонтаж" собиралась строить жилой дом, однако согласования на такое функциональное назначение для этого участка получить не смогла. Комплекс стали называть апартамент-отелем. За "Строймонтажем" на остров пришли и другие застройщики — "ЛенспецСМУ" (комплекс на Динамо, 25/13), "Петербургстрой-Сканска" (Крестовский, 17, и Морской, 30), "Невский Синдикат" (Крестовский, 15), "Возрождение" ("Дом у моря") и другие.
После принятия концепции государственная инвестиционно-тендерная комиссия Петербурга начала рассматривать проекты застройщиков в массовом порядке и выдала около 20 разрешений на строительство. По четыре участка получили компания "Торговый Двор" (Крестовский, 21), Константиновский, 20, и Морской, 22-24, Морской, 5-9) и "Стройинвест" (Морской проспект, у дома 29; Морской проспект между домами 37 и 43; участок, ограниченный улицами Рюхина, Кемской и набережными Динамовская и Мартыновка; Крестовский, 10). Еще одно пятно — на берегу Малой Невки — досталось строительной корпорации "Элис", позже перепродавшей его "Петербургской Недвижимости". После этого строительство на месте бывшего общежития оживилось. Работы по возведению комплекс "Морская звезда" уже начались. Архитектурный проект готовит мастерская "Евгений Герасимов и партнеры". Дом будет 3-6-этажным, общая площадь — более 5 тыс. кв. м, рассчитан на 24 квартиры. Заявленная начальная цена одного квадратного метра — от $5000.
Самыми примечательными по масштабам строительства называют комплексы "Мартыновка" и "Олимпийская деревня". Разрешение на сооружение "Олимпийской деревни" в 2002 году получило некоммерческое партнерство "Санкт-Петербургский спортивный центр 'Автомобилист'". Инвестором строительства выступает компания "Еврострой". Проект предусматривает возведение 30 тыс. кв. м жилья и 7,5 тыс. кв. м зданий спортивного назначения (для тренировок волейбольной команды мастеров "Балтика"). Комплекс располагается на Вязовой аллее, 10, и имеет собственный выход к воде. Инвестиции в строительство оцениваются более чем в $10 млн.
Интересным обещает стать и проект компании "Мартыновка" (входит в группу ЛСР). Компания ведет строительство на участке общей площадью более 25 тыс. кв. м на набережной Мартынова, 74, — участок выходит на набережные Средней Невки, Гребного канала и Финского залива. Жилой комплекс разместится на территории складских помещений бывшего завода "Пластприбор", рядом располагаются особняки Труворова и Стаценко. Он состоит из 12- и 4-6-этажных отдельно стоящих зданий. Средняя стоимость квадратного метра в комплексе сейчас составляет около $4500 (от $3200 для квартир с видом во двор и $7000 — для эксклюзивных с видом на воду).
Значительная часть проектов на острове до сих пор не реализована, а застройщики регулярно продлевают сроки строительства, не успевая расселять граждан аварийного фонда острова. Предположительно, из-за нехватки средств сегодня не развивается строительство комплекса Maxximum. Компания "Петербургреконструкция" в прошлом году вообще осталась без одного из своих проектов: в июне прошлого года город отобрал у нее участок на Крестовском, 23-25, где инвестор планировал построить элитный жилой комплекс "Константиновский" на 100 квартир. Поводом стало то, что компания не уложилась в отведенное на расселение время. Сегодня компания продолжает работу над двумя другими своими проектами. Вместе с тем по жилому комплексу "Фаворит" на Крестовском проспекте сроки истекают в октябре, а по гостинице на месте бывшей дачи князей Белосельских-Белозерских — в ноябре этого года. И, по-видимому, инвестору придется просить город о переносе ввода этих объектов.
По данным Виталия Гаврилова, заместителя главы администрации Петроградского района по строительству, из того, что сейчас строится на Крестовском, первым должен пройти госприемку жилой дом на улице Эсперова, 1, сооружением которого занимается ООО "Патфайндер", входящее в инвестиционно-строительную группу "Таймс". Сегодня на объекте идет отделка фасадов, остекление, выполняются штукатурные работы внутренних помещений. Дом рассчитан на проживание 27 семей. Сегодня непроданными в нем остаются девять квартир (8 трехкомнатных площадью 140-165 кв. м по цене $2800-3100 за квадратный метр и одна пятикомнатная — площадью 179 кв. м ($2000 за "квадрат").
Хотя остров зарезервирован под жилищное строительство, на нем реализовываются и коммерческие проекты. Например, в 1999 году клуб "Локосфинкс" получил разрешение на строительство велотрека рядом со стадионом им. Кирова. Компания решила повысить рентабельность проекта и на том же участке построила гостиницу. Из-за перебоев в финансировании объект до сих пор не сдан. Но главный тренер центра Александр Кузнецов обещает, что его достроят к концу этого — началу следующего года. Строятся на острове и отели. В ближайшее время сдается в эксплуатацию гостиница компании "Европа-отель", среди перспективных проектов — воссоздание "Петербургреконструкцией" под гостиничный комплекс дачи Белосельских-Белозерских.
Как уже было сказано, проекты, реализуемые на Крестовском острове, считаются одними из самых дорогих в городе. Себестоимость только участка под строительства за счет больших затрат на расселение и инженерию здесь составляет не менее $1000 за квадратный метр.
"Впрочем, хотя остров негласно и называют элитной зоной, элитным его можно считать лишь в масштабах Петербурга", — полагает Сергей Горбунов, директор отделения "Невское" московской компании "Миэль-Недвижимость". По его словам, если бы остров стали оценивать столичные риэлтеры, то вряд ли они причислили бы его к категории элитных. Безусловный плюс острова в обилии зелени и множества мест для занятий спортом — и губернаторские теннисные корты, и бассейн "Спартак", и Приморский парк Победы, и стадион имени Кирова, где катаются роллеры и велосипедисты, и яхт-клуб, и даже нечто вроде пляжа.
Зато подпортить элитный статус острова в скором времени может строительство новой спортивной арены на месте ныне заброшенного стадиона имени Кирова (вложить около $50 млн в этот проект пообещал "Газпром"). Все-таки футбольные фанаты — не самые желанные соседи для людей, заплативших значительные средства для того, чтобы жить в тихой и спокойной зеленой зоне. Хотя строительных объектов на Крестовском не так и мало, здесь по-прежнему остается много нерасселенных старых общежитий. В плачевном состоянии находятся дороги и набережные. Не добавляет привлекательности острову и сами стройки. Впрочем, сейчас запуск новых строительных проектов на территории острова прекратился. Целевым назначением получать участки под жилье по нормам федерального законодательства с 1 октября нельзя, а рассчитывать на то, что городская администрация в скором времени сможет подготовить документацию для торгов по объектам на Крестовском, не приходится. Последней компанией, получившей разрешение на строительство, стало ООО "Центр управления недвижимости". Ему достался участок площадью около 11,5 кв. м рядом с пересечением улиц Депутатской и Вакуленчика. Сейчас здесь располагаются теннисные корты, которые фирма должна будет перенести.
ЕВГЕНИЯ ИВАНОВА