Деньги за дом наперед

Выдача кредитов на приобретение коттеджей и отдельных домов — специфическая отрасль ипотечного кредитования. Она пока находится на начальной стадии развития. Банки опасаются выдавать кредиты на покупку домов из-за очень сложных и неурегулированных правил оформления в собственность земельных участков.

Два земельных вопроса

Как говорит Василий Палаткин, заместитель руководителя функционального направления управления продуктами розничного бизнеса ФК "Уралсиб", разница в кредитовании покупки квартиры и отдельно стоящего дома заключается в двух пунктах: необходимости проверки прав собственности заемщика на землю, на которой построен дом, и подтверждения соответствия дома строительным нормам.

При подтверждении вышеуказанных пунктов процедура кредитования приобретения отдельно стоящего дома практически не отличается от процедуры кредитования приобретения квартиры, за исключением сложностей со сбором и проверкой всей необходимой информации. Преимуществом кредитования коттеджей является то, что в залог можно оформлять не только отдельно стоящее здание, но и земельный участок, причем как вместе, так и по отдельности.

Тем не менее банков, предоставляющих кредиты на покупку отдельно стоящего дома, очень немного. Такая ситуация возникает из-за того, что в России отсутствует достаточная практика оценки и статистика стоимости загородных домов и земельных участков. "Как следствие, банкам сложно спрогнозировать ликвидность такого залога на десять и более лет вперед и многие не хотят рисковать",— объясняет Эльмира Тихонычева, заместитель председателя правления Импэксбанка. А в тех банках, где все же существуют программы кредитования покупки коттеджей, условия, как правило, менее выгодны, чем при получении кредита на покупку квартиры.

Процентная ставка при таком кредитовании в среднем на 0,5-2% выше ставки кредитов на покупку квартир, размер первоначального взноса при кредитовании дома возрастает до 30%, а то и до 40% от стоимости дома, тогда как первоначальный взнос на покупку квартиры составляет 10-20% от ее стоимости. Впрочем, такая разница вызвана не только сложностью и рисками выдачи кредита на отдельно стоящий дом, но и спецификой спроса. По словам Сергея Кризько, заместителя директора департамента розничного кредитования Промсвязьбанка, банки обычно ориентируются на то, что дома приобретают люди более состоятельные, чем те, что обычно пользуются ипотекой. И до недавнего времени спрос на такие программы, как кредит на покупку загородного дома, был очень невелик.

Но ситуация меняется. Благосостояние населения постоянно растет, кроме того, кредит уже не воспринимается как крайняя мера, к которой при наличии иной возможности стараются не прибегать.

Избирательное кредитование

Некоторые банки уже сейчас на свой страх и риск предлагают одинаковые условия по кредитам на дома и на квартиры. В частности, такую программу представляет Промсвязьбанк, не так давно занявшийся ипотечным кредитованием. В Международном московском банке ставки и сумма кредита на покупку квартиры на территории Москвы и на покупку загородного дома одинаковы, причем сравнительно невелики. В долларах США ставки составляют от 9,9% годовых, в рублях — от 15%, причем в обоих случаях сумма кредита может составить от $20 тыс. до $500 тыс. или от 500 тыс. руб. до 1 млн. Правда, при приобретении по такой программе отдельно стоящего дома предметом залога становится квартира, уже имеющаяся в собственности заемщика.

Однако при предоставлении кредита банки очень строги в выборе объектов кредитования, особенно когда речь заходит о строительстве коттеджа. Екатерина Демыгина, заместитель председателя правления АКБ "Союз", говорит, что рынок ипотеки для домов неразвит, предлагаемые банками программы на практике не работают, реально прокредитованных объектов всего несколько десятков. Как правило, большинство банков предоставляют кредит на строительство в определенном коттеджном поселке. Так, Московский международный банк предлагает финансирование покупки таунхаусов в поселке Дубровка, Газпромбанк дает кредиты на покупку и строительство коттеджей и жилых домов в поселках Зеленый Мыс и Чигасово-2 с процентными ставками от 12% в валюте и от 17% в рублях.

Разработать и предлагать программы кредитования покупки коттеджей и загородных домов планируют многие банки. В 2006 году будет запущена программа ипотечного кредитования физических лиц на приобретение отдельно стоящих домов в банке "Уралсиб", в ближайшее время разработкой такой программы намерен заняться Газпромбанк.

Словом, кредитование покупки загородной недвижимости — рискованное и сложное дело, отваживаются на это пока немногие банки. Однако спрос на такие кредиты растет и постепенно появляются соответствующие программы.