Коммерция ищет опору
Спрос на торговые и офисные помещения стабилизируется
После спада на рынке торговой недвижимости продолжается медленное восстановление. В Москве и Санкт-Петербурге постепенный прирост посещаемости способствует сокращению уровня вакантных и потенциально пустующих площадей, в основном за счет высокой активности локальных брендов. В сегменте офисной недвижимости позитивная динамика пока прослеживается преимущественно в Москве, где консультанты фиксируют резкий рост поглощения. В Санкт-Петербурге же спрос на помещения пока заметно ниже прошлогоднего. Хотя повышать ставки текущая конъюнктура собственникам еще не позволяет ни на одном из рынков.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Приближение делового сезона способствовало сезонному увеличению посещаемости торгцентров. В Москве 21–27 августа показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м площадей) вырос на 5% к предшествующей неделе и на 4% — к аналогичному периоду прошлого года. В Санкт-Петербурге плотность потока оказалась сопоставима с прошлогодней, а рост неделя к неделе — 4%. Такие данные приводит Focus Technologies. Хотя разрыв с уровнем посещаемости докризисного 2019 года сохраняется на уровне 20–21%, руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев обращает внимание на достаточно выраженную позитивную динамику. Скачки трафика в преддверии знаковых дат, по мнению эксперта, одна из характерных особенностей поведения потребителей при «сберегательной модели».
Торговое оживление
Согласно подсчетам руководителя департамента исследований и аналитики CMWP Татьяны Дивиной, в торгцентрах Москвы сейчас пустуют 12% площадей, еще 1% — «потенциальная вакансия», площади ритейлеров, приостановивших работу в России, формально находящиеся в договорах. В аналогичный период прошлого года уровень классической вакантности составлял 11%, потенциальной — еще 11%. Последняя практически полностью была замещена локальными брендами и компаниями, вновь вышедшими на рынок, говорит госпожа Дивина. Значительного изменения доли пустующих площадей до конца года эксперт не ждет, поясняя, что спрос российских операторов на торговые помещения пока остается стабильным.
Вакантность в торгцентрах Санкт-Петербурга, по оценкам регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, сократилась с 10,6% в начале года до 9,1% сейчас. К концу третьего квартала показатель может снизиться до 7–8%, года — до 6%. Позитивную динамику эксперт связывает с сохранением интереса арендаторов к качественным площадям, в первую очередь помещениям с отделкой.
Арендные ставки, по словам госпожи Хакбердиевой, остаются стабильными. В крупнейших торгцентрах Москвы они, по ее словам, достигают 180 тыс. руб. за кв. м в год, в районных — 100 тыс. руб. за кв. м в год.
Активное развитие ритейлеров чувствуется и в сегменте стрит-ритейла. Руководитель направления street retail компании «Магазин магазинов» Марина Маркова говорит, что запросов на подбор площадей сейчас заметно больше, чем годом ранее. «Мы связываем это с усилением тенденции по открытию флагманских магазинов, появлением новых ресторанных концепций»,— рассуждает она.
Директор SimpleEstate Никита Корниенко говорит о росте спроса на 30–50% по итогам лета год к году. Эксперт напоминает, что в прошлом году рынок находился в шоковом состоянии, в то время как сейчас общая деловая активность скорее восстанавливается. Существующую вакантность эксперт оценивает в 10%, называя цифру «нормальным рыночным уровнем». Арендные ставки, по его словам, снижаются на переоцененные помещения.
Офисный прирост
На офисном рынке Москвы чувствуется оживление. За июль—август, по оценкам руководителя департамента офисной недвижимости СORE.XP Ирины Хорошиловой, из экспозиции выбыли 480 тыс. кв. м — это в два раза выше значения за аналогичный период прошлого года. Уровень вакантности, по ее словам, сейчас составляет 9,4%, демонстрируя тенденцию к снижению с учетом высокого спроса.
Помещениями в первую очередь интересуются представители финансового и IT-секторов, госструктуры, добавляет региональный директор департамента исследований Nikoliers Вероника Лежнева.
В Санкт-Петербурге объем поглощения офисной недвижимости за первые девять месяцев года, по прогнозам директора департамента исследований рынка Maris Алены Волобуевой, составит около 110 тыс. кв. м — это почти в два раза ниже значения за аналогичный период прошлого года (196 тыс. кв. м). Тем не менее существующий спрос на помещения эксперт называет скорее стабильным, говоря об активности нефтегазового и IT-секторов, предприятий строительной отрасли. Они ищут офисы преимущественно в Центральном, Московском и Петроградском районах города. Вакантными на рынке остаются 10,3% площадей.
Средневзвешенная ставка аренды офисов класса А в Москве, по словам госпожи Лежневой, сейчас составляет 26,5 тыс. руб. за кв. м в год, В — 17,6 тыс. руб. Тенденция к снижению показателей наблюдается в случае объектов, расположенных за МКАД. Алена Волобуева добавляет, что в Санкт-Петербурге стоимость аренды офисов остается стабильной.