Коттеджи тянутся к инвесторам
Загород
К концу первого полугодия 2023 года на первичном загородном рынке Ленобласти было представлено 14 коттеджных поселков для инвестиций, что в два раза больше, чем в 2022 году. В них на разном этапе строительства находилось 228 коттеджей.
Такие данные приводит консалтинговый центр «Петербургская недвижимость». «Если в прошлом году лишь три компании предлагали инвестировать в загородные проекты, то на сегодняшний день в 2,5 раза больше: восемь девелоперов, большинство из которых имеет в своем портфеле не один подобный проект»,— рассказала Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Формат инвестиционных загородных проектов появился во время пандемии, когда продажи участков и коттеджей достигли пиковых значений. Однако за прошедшие несколько лет он серьезно изменился. Два года назад девелоперы предлагали инвесторам доли, вплоть до 1/100 от площади коттеджа, чтобы снизить порог входа на рынок. На текущий момент данный вариант микроинвестирования с 1/3 доли сохранился лишь в одном проекте.
Все загородные инвестиционные проекты представляют собой небольшие по размеру базы отдыха с коттеджами: количество участков с домами с отделкой и меблировкой варьируется от 13 до 17, они продаются с инвестиционной программой. 50% объектов имеют разрешенный статус ИЖС, 28% приходится на земли под дачное строительство и садоводство, 21% находится на землях рекреации. Более 85% коттеджей являются объектами некапитального строительства, что позволяет сократить себестоимость и период строительства (до 3–4 месяцев).
93% коттеджей в загородных инвестиционных проектах реализуются в трех районах: Выборгском районе Ленобласти (43%), Всеволожском (29%), Ломоносовском (21%). Рядом располагаются курортные объекты (в 79% случаев), естественные или искусственные водоемы. Большинство загородных объектов находится на расстоянии до 40 км от КАД (71%).
Диапазон площадей — от 54 до 85 кв. м, средняя площадь лотов составляет 65 кв. м, однако есть и более крупные коттеджи: от 90 до 112 кв. м. Средняя цена по итогам первого полугодия 2023 года составила 7,5–8 млн рублей за коттедж. За год цены практически не изменились.
«На текущий момент на рынке загородных инвестиционных проектов есть три метода получения дохода: индивидуальный, котловой и комбинированный. Индивидуальный подразумевает фиксированный доход, равный проценту от стоимости лота: 10–12% годовых на вложенные средства. Средняя доходность при таком варианте составляет около 75 тыс. рублей в месяц, при этом сверхдоходы — в пользу УК. В 60% проектах предлагается котловой метод доходности: в таком случае группа инвесторов отдает 25–30% от выручки управляющей компании, а остальное распределяется между инвесторами пропорционально вложениям. Доходность складывается из множества факторов: загрузки комплекса, сезонности»,— прокомментировала госпожа Трошева.
При проектировании почти все девелоперы выбирают двухместный или четырехместный вариант размещения без учета дополнительных спальных мест, но существуют единичные объекты с шестиместным размещением. Чаще всего инвестиционные проекты выполнены в сдержанном и минималистичном скандинавском стиле. Помимо внутренней отделки, в коттеджах уже есть вся необходимая мебель, которая входит в стоимость. Кроме того, в каждом поселке есть банные комплексы, около 40% из них имеют и спа-кабинеты. У большинства коттеджей обустроены зоны барбекю, также в стоимость 35% объектов входит установка купели.