Город возможностей
Стиль Редевелопмент
Как соединить прошлое, настоящее и будущее в петербургском контексте
Петербург принято считать городом молодым. И правда, 320 лет — это очень мало, и не только в мировом, но и во всероссийском масштабе. Вместе с тем обилие архитектурных памятников здесь особенно велико, а проблема сохранения, реконструкции и редевелопмента исторических зданий стоит остро. Что же мешает редевелопменту и реконструкции исторических зданий в Петербурге и как эти препятствия в некоторых случаях удается преодолевать?
Фото: RBI
Фото: RBI
Реконструкция старинных зданий — явление в мире распространенное, причем зачастую связанное с именами выдающихся современных архитекторов. Так, бюро Захи Хадид в 2009–2016 годах реконструировало старинную пожарную станцию в Антверпене (теперь в здании размещается администрация порта), по проекту Нормана Фостера было реконструировано здание Рейхстага в Берлине, а одной из самых ярких работ «Ателье Жана Нувеля» считается реконструкция Лионского оперного театра.
Есть хорошие примеры редевелопмента и в Петербурге, но в масштабе огромного исторического центра их, можно сказать, пока единицы. Причин тому множество: в их числе сложная система согласований, высокая активность градозащитного сообщества, да и экономическая целесообразность не столь привлекательна для потенциального инвестора. При этом состояние многих зданий год из года ухудшается. А долгие согласования нередко приводят к тому, что к моменту начала работ девелопер имеет дело с уже практически развалившимся строением, что сказывается и на сроках, и на стоимости реализации проекта.
Один из наиболее свежих примеров успешного редевелопмента — завершенный этим летом проект Группы RBI по реконструкции Левашовского хлебозавода на Барочной улице, уникального памятника промышленного строительства и инженерной мысли эпохи конструктивизма. Реконструкция длилась четыре года, причем в ходе проекта девелоперу удалось справиться с недоверием негативно настроенной общественности. По словам президента Группы RBI Эдуарда Тиктинского, компания с первых шагов реализации проекта действовала максимально открыто: активно работала с прессой и другими информационными площадками, приглашала на завод журналистов, градозащитников, членов Всемирного клуба петербуржцев, выступала на телевидении и в Законодательном собрании, сумела заручиться поддержкой уважаемых горожан, лидеров мнений, экспертов по архитектуре и истории Петербурга. Памятник конструктивизма необходимо вернуть городу и горожанам, возложить на него новую современную функцию — таков был главный посыл этой кампании. И он был услышан и принят.
Вместе с тем история современного Петербурга знает достаточное количество примеров, когда перспективный проект по тем или иным причинам останавливался или же даже не начинался. Одна из таких причин — негативное противодействие и затягивание процесса со стороны градозащитной общественности. При этом пока идут дебаты о том, можно ли реконструировать памятник архитектуры, как это повлияет на исторический облик города, должен ли город взять его восстановление на себя или отдать проект в руки инвестора, зачастую тот самый памятник приходит в совсем негодное состояние.
Впрочем, активная позиция некоторых негативно настроенных градозащитников — не единственная причина того, что тормозит редевелопмент в Северной столице. Эксперты уже давно говорят о том, что Петербургу остро необходим единый реестр — список зданий, нуждающихся в реконструкции (и их число, как нетрудно догадаться, постоянно растет), а вместе с ним и правительственная программа по восстановлению города, в которой бы учитывались интересы и государства, и привлекаемого к реконструкции бизнеса. А без инвестора в деле восстановления памятников не обойтись: ресурсы государства не могут покрыть все нуждающиеся в реконструкции здания. Кроме того, такие инструменты, как, например, налоговые льготы, могли бы привлечь в сферу редевелопмента большее количество компаний. Резюмируя, скажем, что прозрачная и понятная схема взаимодействия была бы очень полезна и городу, и бизнесу.
Не секрет, что исторические здания чаще всего реконструируются под новый функционал, поскольку сегодня прежний утратил актуальность. Примеры смелой смены функционала — бывший гараж Крюммеля на Дивенской улице, который силами RBI был реконструирован в современный бизнес-центр, или бывший газгольдер 1881 года на Заозерной улице, который та же компания превратила в многоуровневый автомобильный паркинг. К моменту начала работ оба здания уже давно не выполняли своей изначальной роли: в советское время их функционал менялся вне культурно-исторического контекста, не задумывались тогда и о сохранении архитектурно-строительной составляющей.
Кстати, по словам представителей RBI, устройство в газгольдере паркинга было лишь одной из идей: также рассматривались варианты реконструкции в арт-кластер, офисный или даже фитнес-центр, однако все они оказались неподходящими — некоторые по причине невостребованности у потребителя, другие — ввиду охранных ограничений. В ходе работы над проектом — а к началу его реализации газгольдер представлял собой печальное зрелище — специалисты компании воссоздали около 10% безвозвратно утраченной каменной кладки (использовались аналогичные кирпичи конца XIX века), сохранившуюся кладку и швы очистили, восстановили цвет и форму кирпичей; столь же аккуратно обошлись и с облицовкой цокольной части: известняковые фрагменты заменили на новые, причем сделанные из известняка, добытого ровно в том же месте, откуда 140 лет назад были привезены оригинальные стройматериалы. В 1950-х в газгольдере были прорублены новые дверные и оконные проемы: теперь их заложили, конфигурацию проемов привели к «оригиналу», вернув сооружению тот облик, который оно имело в XIX веке. Была спроектирована и заменена на новую кровля газгольдера (не являлась предметом охраны), а внутри — с отступами по пять сантиметров (для сохранности исторических стен сооружения) — сделаны монолитные конструкции и колонны, несущие немалый вес перекрытий.
В общем, объем работ оказался впечатляющим. Ввиду проблемы нехватки машино-мест в центре города подобный проект, казалось, должен принести инвестору хорошие дивиденды. Однако в случае с редевелопментом общие правила окупаемости и прибыльности не работают. Цифрами по паркингу в газгольдере поделился вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин: общие вложения в реконструкцию газгольдера составили 230 млн рублей, из которых за счет продажи машино-мест окупилось примерно 30%.
В портфолио RBI есть и проекты, в которых коммерческая составляющая напрямую отсутствует вовсе: например, водонапорная башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры. Реконструированное здание 1900 года постройки сегодня является украшением жилых комплексов «Четыре горизонта» и «Дом на излучине Невы» и никакого нового функционала, в котором могла бы быть экономическая составляющая, не имеет. И это — еще одна причина того, что многие инвесторы с неохотой решаются на проекты редевелопмента в Петербурге.
В общем и целом, редевелопмент — история про сохранение и воссоздание памятников, внесение в городскую среду нового, необходимого современному человеку, функционала, который бы вступал в диалог с окружающим его прекрасным прошлым. По словам господина Гущина, если отдельно посчитать объем вложений в реконструкцию исторического здания и прибыль от его использования после, то редкий объект может выйти даже в ноль. Экономика редевелопмента — это экономика большого проекта, который включает в себя и жилое строительство. Покупатели квартир, как правило, пристально рассматривают окружение их будущего дома и ценят варианты с расположенными по соседству с архитектурными памятниками. Стоимость таких квартир, по оценкам экспертов, выше в среднем на 10%. И опыт показывает, что покупатель готов платить за такой приятный бонус.